南通中海丁香花園項目定位報告

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1、南通中海丁香花園項目定位報告中海丁香花園項目定位報告報告體系A(chǔ)nalyzeSystem一、市場部分二、項目價值體系及定位市場部分宏觀綜述競爭項目解讀外區(qū)域品質(zhì)項目解讀項目立地SWOT分析MarketParts相關(guān)新聞PART<1宏觀綜述-市場政策PART<1宏觀綜述-市場政策相關(guān)新聞PART<1宏觀綜述-市場政策相關(guān)新聞PART<1宏觀綜述-市場政策相關(guān)新聞PART<1宏觀綜述-市場政策相關(guān)新聞PART<1宏觀綜述-市場政策相關(guān)新聞20<1<1.3.25：一、綜合研究確定20<1<1年市區(qū)新建普通商品住房價格漲幅控制在9％以內(nèi)。二、加強稅收征管。調(diào)地稅部門加強對土地增值稅征稅。地稅部門加強對

2、土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價超過周邊房價20％以上或利潤過高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。三、強化差別化住房信貸政策。對購買第二套住房的家庭，商業(yè)和公積金貸款首付款比例均不低于60%，貸款利率不低于基準利率的<1.<1倍。加強對金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查。PART<1宏觀綜述-市場政策南通地方政策政策對南通最直接影響為成交量的階段性的下滑，開發(fā)商與購房者觀望情緒濃厚，但市場一旦出現(xiàn)供應(yīng)量，成交量上揚。20<10.<1-20<1<1.5月南通市區(qū)成交套數(shù)走勢圖（套數(shù)）PART<1宏觀綜述-市場政策政策下南通市場表現(xiàn)南通市場雖然成交量出現(xiàn)階段的波動，但

3、價格并未出現(xiàn)松動；目前市場優(yōu)惠幅度逐步增加，但并不意味著后期價格進入下降周期。PART<1宏觀綜述-市場政策政策下南通市場表現(xiàn)PART<1宏觀綜述-市場政策“國五條”、“國八條”“房產(chǎn)稅”……國家大刀闊斧地進行著一系列宏觀調(diào)控，連出臺樓市新政，表明了國家此輪調(diào)控的力度與信心?？v觀出臺“房控目標”的城市中，無一例外都將20<1<1年房價增長幅度控制在GDP增速范圍內(nèi)，也就是不超過<10%，南通房價控制目標在9%。換言之，就是默認房價還可以保持上漲勢頭，只是幅度受到限制而已。由于政策對南通市場的影響較大，預(yù)計南通市場將進入政策性調(diào)整周期，但非市場性調(diào)整；成交量會有一定的下滑，但被抑制的剛性以及改

4、善型需求大量存在，蓄勢待發(fā)。20<1<1年<1-5月份，南通大部分新開盤項目銷售去化較為理想，供求關(guān)系合理；但隨著后期供應(yīng)量逐步增加，市場供求關(guān)系將發(fā)生變化。政策總結(jié)及后市預(yù)判09-<10年南通一級市場量體猛增，20<10年更是突破500萬方；各區(qū)域中，港閘區(qū)放量明顯高于其他區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)；20<1<1年南通土地市場成交以商辦地塊為主，目前住宅性質(zhì)地塊成交一幅。（詳細見表格）PART2區(qū)域競爭解讀一級市場08年開始，南通土地價格以每年平均35%以上速度增長，港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)由于基數(shù)較低，目前在500萬/畝以下，新城區(qū)和老城區(qū)目前價格處于南通高位；政府對于區(qū)域板塊的成功運作，是07年以來各板

5、塊土地價值變化的根本，未來土地市場走勢預(yù)計港閘和開發(fā)區(qū)將成為新一輪的爆發(fā)點。PART2區(qū)域競爭解讀一級市場地塊座落用地性質(zhì)地塊面積容積率成交時間競得人競得價原太平洋冷庫地塊（船閘西路西北側(cè)）居住7229.67平方米<1.0720<1<1.<1.30南通華昌投資發(fā)展有限公司4460元/㎡復(fù)興路北、達一路西商辦<10332.73平方米3.3920<1<1.<1.3<1顧佩紅4500元/㎡能達商務(wù)區(qū)綜藝公司北、達三路東商辦<13497.55平方米2.2720<1<1.2.<1南通飛馬房地產(chǎn)有限公司2500元/㎡世紀大道南、園林路西商辦40675.49平方米2.<1320<1<1.2.<1南通新宏基

6、投資管理有限公司850元/㎡青年東路南太平路東商辦<1330<12.96平方米2.3<120<1<1.2.<18南通金地置業(yè)有限公司<1800元/㎡工農(nóng)北路西、永興大道北商辦2299<1.27平方米<1.<1520<1<1.5.3南通文峰恒升汽車銷售服務(wù)有限公司<1690元/㎡復(fù)興路南、達一路西商辦<16667.99平方米620<1<1.5.4南通永興國際車城發(fā)展有限公司、江蘇金太陽投資控股有限公司2580元/㎡一級市場PART2區(qū)域競爭解讀20<1<1年南通土地市場出讓表（安置房及低價位保障房除外）由于迫于目前住宅市場政策尚不不明朗，樓市觀望情緒濃厚，致使開發(fā)商拿地?zé)崆榇鬁p。新城區(qū)：二級市

7、場余量較大，主要以中南世紀花城以及蘇建學(xué)府雅居為主；開發(fā)區(qū)：后續(xù)量體較大，基本集中于能達商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域。東城區(qū)：目前余量相對較大，后續(xù)量體集中分布于崇川中學(xué)周邊，集中居住區(qū)的概念逐步成型。港閘區(qū)：二級市場余量大，后續(xù)量體為各區(qū)域中的峰頂；老城區(qū)：目前市場余量小，后續(xù)量體較大，主要為恒盛尚海灣以及蘇建名都城項目；各區(qū)域二級市場（住宅）剩余量體（萬㎡）各區(qū)域二級市場（住宅）待推量體（萬㎡）PART2區(qū)域競爭解讀