“福麟花園” 項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、SJW工作室項(xiàng)目定位案2005.11.18-L“福麟花園”項(xiàng)目定位案目錄一.市埸調(diào)研和市場(chǎng)定位二.客戶(hù)調(diào)研和客戶(hù)定位三.產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)四.價(jià)格定位和投資分析五.形象策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣六.銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售執(zhí)行七.品質(zhì)提升和物業(yè)管理********正文********一.市埸調(diào)研和市場(chǎng)定位……二.客戶(hù)調(diào)研和客戶(hù)定位……三.產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)“產(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)”是房地產(chǎn)全程策劃項(xiàng)目定位案中,在市埸定位和客戶(hù)定位完成后產(chǎn)品定位對(duì)設(shè)計(jì)的概念要求,是基于土地規(guī)劃條件控制和產(chǎn)品市場(chǎng)需求導(dǎo)向?qū)σ?guī)劃、建筑、景觀等專(zhuān)業(yè)方案設(shè)計(jì)的

2、基本要求?！　　爱a(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)”是以項(xiàng)目的市場(chǎng)供需定位為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩，圍繞目標(biāo)客戶(hù)群體選定主力戶(hù)型，控制和引導(dǎo)室內(nèi)外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示?！∫豢傮w規(guī)劃　1、項(xiàng)目地塊概述　囗項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀?項(xiàng)目土地所屬區(qū)域系曲靖市老城核心商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)的東南片區(qū);?項(xiàng)目土地北隔南寧東路與將拆除的麒麟賓館相對(duì),東與廣電局大樓為鄰,西與麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院相望,僅南與城中村相連;-20-SJW工作室項(xiàng)目定位案2005.11.18-L?周

3、邊公交、教育、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等配套設(shè)施十分完善和便捷,系不可多得的都市核心商辦住綜合開(kāi)發(fā)用地.囗項(xiàng)目地貌狀況?埸地基本平整,沿紅線周邊已有臨時(shí)圍墻;?市政配套設(shè)施均巳鋪設(shè)至埸地周邊;?工程地質(zhì)特征待正式地質(zhì)勘察報(bào)告;?地基處理:周邊高層建筑一般采用靜壓管樁或人工挖孔樁2、項(xiàng)目地塊情況分析2項(xiàng)目用地東西向面寬狹窄且前后寬度不同(40~60m),局部還有小面積凸塊用地;2項(xiàng)目用地南北向進(jìn)深窄長(zhǎng)約130m,但北側(cè)臨街面寬僅60m;2項(xiàng)目用地東南西三向均與舊建筑相鄰,東偏南側(cè)局部空地為城中村待開(kāi)發(fā)用地,西偏南側(cè)為麒

4、麟?yún)^(qū)醫(yī)院巳停用的鍋爐房和還在使用的臨時(shí)食堂;2東南西三向現(xiàn)有舊建筑占地均十分窄小,對(duì)本項(xiàng)目外部形象有一定干擾而且改造時(shí)間改造規(guī)劃難料,營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)要有應(yīng)對(duì)策略;2項(xiàng)目用地僅北向與將擴(kuò)建的36m寬城市主干道南寧東路相接;囗發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想?公司成立后第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須成功,前期投入和投資風(fēng)險(xiǎn)最小化;?作優(yōu)質(zhì)精品樓盤(pán),品牌效益予期最大化,利潤(rùn)予期適度但必須保證;?開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售率應(yīng)≥30%,熱銷(xiāo)期銷(xiāo)售率應(yīng)≥50%,保證前期投入回收和現(xiàn)金流滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度需求;?除半地下車(chē)位外項(xiàng)目交房時(shí)應(yīng)保證累計(jì)銷(xiāo)售率≥95%.囗

5、影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素?項(xiàng)目用地西側(cè)北端有糧食局1幢6層三單元底商住宅納入本期總圖統(tǒng)一規(guī)劃;?項(xiàng)目用地東側(cè)北端隔廣電局1幢6層二單元住宅與剛落成的16層廣電局大樓為鄰;?項(xiàng)目用地西側(cè)(糧食局住宅)隔瑪垴巷與8層麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院門(mén)診部大樓相望;?項(xiàng)目用地北側(cè)隔南寧東路與即將開(kāi)發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相連;?項(xiàng)目交通、消防、入口門(mén)廊、臨街商鋪等外部通道和設(shè)施均集中在北側(cè)和西北角不足70m面寬范圍十分局促;?項(xiàng)目土地形狀中總圖規(guī)劃平面布置時(shí)不利因素偏重,交通用地比例偏大,臨街面有效建筑可用寬度

6、偏小,環(huán)境糸統(tǒng)用地分散且尺度和面積偏小;?土地購(gòu)置費(fèi)用偏高對(duì)樓面地價(jià)影響偏重,對(duì)產(chǎn)品形態(tài)選擇有所限制.囗土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避-20-SJW工作室項(xiàng)目定位案2005.11.18-L?僅能作高層:空中洋房、福臨天下?僅能作深宅:大隱于市、四通八達(dá)?僅能作小型景觀:“濃縮稱(chēng)精品,福人居秀宅”囗項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制參數(shù)?容積率:高層≤4.5多層≤1.71.7≤多高層混合≤4.5?建筑密度:≤35%?限高:主體高度≤50米(可不含突出屋面的樓梯間和構(gòu)筑物)?綠地率:≥35%?配車(chē)率：1：

7、0.8?予期利潤(rùn):≥600萬(wàn)?予期銷(xiāo)售均價(jià):一層商鋪≥12000元/平方米二層商鋪≥3500元/平方米(已有大客戶(hù)予訂)三~五層辦公≥2290元/平方米(糧食局予訂專(zhuān)用,含1~3層豎向交通和臨街獨(dú)立入口.)住宅≥1800元/平方米3、建筑空間布局囗項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明?本案臨街綜合摟應(yīng)與相鄰巳建成的糧食局住宅作為一幢組合建筑設(shè)計(jì),1~2層為商鋪,3~5層為辦公,6~16層為住宅;?其它均為15~16層高層住宅,宜以板式和板式組合式為主，若必須作點(diǎn)式和點(diǎn)式組合時(shí)應(yīng)充分重視日照和通風(fēng)；?宜盡量減少小區(qū)內(nèi)人車(chē)混

8、流面積;?宜盡量減少小區(qū)消防車(chē)道面積,充分考慮消防車(chē)道多用功能,宜采用過(guò)街樓方式連結(jié)環(huán)形消防車(chē)道;?輔助面積盡可能布置在半地下室內(nèi)不宜停車(chē)區(qū)位;囗項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明?土地北面為商辦住綜合樓，其中商辦功能出入獨(dú)立且臨街，高品大戶(hù)型住宅部份由小區(qū)內(nèi)部道路出入；?土地北面商辦住綜合樓北側(cè)臨街商業(yè)小廣埸應(yīng)與廣電大樓融為一體，且應(yīng)與即將開(kāi)發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相呼應(yīng)；?土地南面臨城中村一端