資源描述：
《南通地中?；▓@項目定位策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、南通永興花苑1號地塊項目市場報告第一部分：南通市宏觀環(huán)境第二部分：南通市房地產(chǎn)市場分析第三部分：項目分析及定位第一部分、南通市宏觀環(huán)境1、人口概況：南通市總人口786萬，常住人口734萬，市區(qū)人口85.26萬2、相關宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析2.1、GDP南通市經(jīng)濟增長速度不斷增加，2005年的GDP較2004年增長了19％，增長速度為江蘇省十三市第一?？焖侔l(fā)展的經(jīng)濟為南通的房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了強有力的基礎。2.2、居民收入水平南通市城市居民人均可支配收入逐年提高，且高于江蘇省的平均水平，反映出南通的居民收入水平位居江蘇省的中上游。收入水平的提高，為居民的消費水平和消費需求的提高提供了
2、條件，從而激發(fā)出人們對改善居住環(huán)境和消費的欲望，促動房地產(chǎn)以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、城市未來規(guī)劃和發(fā)展方向城市發(fā)展性質：上海北翼現(xiàn)代化的港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市。城市人口發(fā)展規(guī)模：近期(2005年)：85萬遠期(2010年)：100萬遠景(2020年)：115萬城市發(fā)展方向：以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠景進一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結構。城市發(fā)展結構形態(tài)：規(guī)劃形成港閘區(qū)、主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、江海港區(qū)四個各具特色、城市職能各有側重、相對獨立的城市組團，（1）港閘區(qū)：用地面積：20平方公里。規(guī)劃分布人口20萬
3、人，規(guī)劃居住用地385公頃，由曙光、永興、新華、公園、閘東等八大居住區(qū)構成。主要職能：發(fā)展電力、鋼鐵、建材、機械、紡織、船舶修造為主；居住、公共設施相應配套的城市組團（2）主城區(qū)：規(guī)劃分布人口55萬人（3）開發(fā)區(qū)：規(guī)劃分布人口24萬人（4）江海港區(qū)：規(guī)劃分布人口1萬人4、南通宏觀環(huán)境綜述經(jīng)濟的持續(xù)增長，人民收入水平的提高，城市人口的不斷增加，為南通的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了很好的基礎。而從未來城市的規(guī)劃來看，港閘區(qū)作為重點發(fā)展的區(qū)域之一、其居住環(huán)境、配套設施以及居住氛圍等等必將隨著規(guī)劃的實施而得到極大的改善。區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展也即將迎來一個快速發(fā)展和競爭加劇的時代。第二部分：南通市房地
4、產(chǎn)市場分析1、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況體現(xiàn)特征：投資額持續(xù)增長、增長幅度有所回落。2、南通歷年土地市場統(tǒng)計分析總體特征體現(xiàn)：土地市場規(guī)范，供地總量均衡?？偭恐鹉赀f增，2005年達到高峰，總量突破200萬方。06年除非下半年有大宗土地出讓，否則在總量上不會趕上2005年。05年開始，南通市區(qū)出現(xiàn)經(jīng)濟適用房土地出讓，總量突破50萬方，06年則已經(jīng)達到30萬方。土地價格的提升直接影響南通房地產(chǎn)的最終銷售價格，呈現(xiàn)上漲趨勢。近兩年出讓的土地總量較高，意味著短期內今后的市場供應量將會增加，市場競爭將會加劇。南通土地市場分析小結1）、量南通土地市場和江蘇其他城市相比較而言是比較理性的，年
5、土地出讓總量適中。2）、價從價格上來說，目前南通的地價水平在江蘇各城市中處在中等水平。如果拿我們曾經(jīng)考察過的蘇北幾個城市來比較，南通的地價基本能反映其城市價值，同時土地增值潛力較大。3）、趨勢從城市發(fā)展趨勢結合我們從政府了解到的信息來判斷，未來南通市區(qū)土地出讓將會越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在開發(fā)區(qū)和城區(qū)的邊緣、新興的板塊地帶，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。3、南通房地產(chǎn)市場特征分析3.1、區(qū)域界定港閘區(qū)城區(qū)（崇川區(qū)）開發(fā)區(qū)城東城南城中城西城北3.2、南通房地產(chǎn)市場細化分析1）、城區(qū)（崇川區(qū)）主要樓盤詳情主力產(chǎn)品：產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層產(chǎn)品為主，少量別墅。主力戶型：主
6、流戶型為130平米左右。主力戶型面積偏大，小戶型少。主流價格：主城區(qū)產(chǎn)品的總體均價突破5000元/平方米，而邊緣地帶產(chǎn)品的均價在4700元/平方米左右。主力客源：由于地段因素，客源組成比較廣泛，對其他區(qū)域的客源吸引力也比較強，各個小區(qū)域內主力客源還是以區(qū)域客源為主。發(fā)展趨勢：中心地帶土地資源越來越稀缺，重點發(fā)展方向也是趨向于邊緣地帶。產(chǎn)品價格的上漲幅度將降低。2）、開發(fā)區(qū)主要樓盤詳情主力產(chǎn)品：多層、小高層和別墅，其中小高層占據(jù)了一定的比例。多層主要在春暉花園和萊茵苑。主力戶型：主力戶型同樣偏大，戶型多為100平米以上，小戶型少。主流價格：公寓產(chǎn)品整體均價5000元/平方米左右，別
7、墅均價在8000元/平米以上。主力客源：客源多為市區(qū)換房居民和企業(yè)中層以上管理層，還有少量的日本、韓國籍外商。發(fā)展趨勢：開發(fā)區(qū)的住宅將繼續(xù)以高檔產(chǎn)品為主，同時隨著市政配套設施的建設，開發(fā)區(qū)住宅的價格將繼續(xù)走高。4、港閘區(qū)房地產(chǎn)市場分析4.1、港閘區(qū)概況四大戰(zhàn)略：工業(yè)立區(qū)、城建興區(qū)、開放活區(qū)、富民強區(qū)主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)：農(nóng)業(yè)、工業(yè)和主題市場。4.2、區(qū)域房地產(chǎn)概述市場剛剛起步、由于港閘區(qū)本身的發(fā)展性質是以工業(yè)為主，居住為輔，本身的性質也制約了區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。從目前態(tài)勢來看，區(qū)域內發(fā)展比
