“福麟花園”項目定位報告

《“福麟花園”項目定位報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、SJW工作室項目定位案2005.11.18-L“福麟花園”項目定位案目錄一.市埸調(diào)研和市場定位二.客戶調(diào)研和客戶定位三.產(chǎn)品定位和概念設計四.價格定位和投資分析五.形象策劃和營銷推廣六.銷售策劃和銷售執(zhí)行七.品質(zhì)提升和物業(yè)管理********正文********一.市埸調(diào)研和市場定位……二.客戶調(diào)研和客戶定位……三.產(chǎn)品定位和概念設計“產(chǎn)品定位和概念設計”是房地產(chǎn)全程策劃項目定位案中,在市埸定位和客戶定位完成后產(chǎn)品定位對設計的概念要求,是基于土地規(guī)劃條件控制和產(chǎn)品市場需求導向?qū)σ?guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)方案設計的基本要求?！　　爱a(chǎn)品定位和概念設計”是以項目的市場供需定

2、位為基礎，以滿足目標客戶的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩，圍繞目標客戶群體選定主力戶型，控制和引導室內(nèi)外設計標準和風格，并對項目的環(huán)藝景觀設計進行充分提示。　一總體規(guī)劃　1、項目地塊概述　囗項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀?項目土地所屬區(qū)域系曲靖市老城核心商務區(qū)和商業(yè)區(qū)的東南片區(qū);?項目土地北隔南寧東路與將拆除的麒麟賓館相對,東與廣電局大樓為鄰,西與麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院相望,僅南與城中村相連;-20-SJW工作室項目定位案2005.11.18-L?周邊公交、教育、醫(yī)療、購物、休閑等配套設施十分完善和便捷,系不可多得的都市核心商辦住綜合開發(fā)用地.囗項目地貌狀況?

3、埸地基本平整,沿紅線周邊已有臨時圍墻;?市政配套設施均巳鋪設至埸地周邊;?工程地質(zhì)特征待正式地質(zhì)勘察報告;?地基處理:周邊高層建筑一般采用靜壓管樁或人工挖孔樁2、項目地塊情況分析2項目用地東西向面寬狹窄且前后寬度不同(40~60m),局部還有小面積凸塊用地;2項目用地南北向進深窄長約130m,但北側(cè)臨街面寬僅60m;2項目用地東南西三向均與舊建筑相鄰,東偏南側(cè)局部空地為城中村待開發(fā)用地,西偏南側(cè)為麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院巳停用的鍋爐房和還在使用的臨時食堂;2東南西三向現(xiàn)有舊建筑占地均十分窄小,對本項目外部形象有一定干擾而且改造時間改造規(guī)劃難料,營銷推廣時要有應對策略;2項目用地

4、僅北向與將擴建的36m寬城市主干道南寧東路相接;囗發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想?公司成立后第一個開發(fā)項目必須成功,前期投入和投資風險最小化;?作優(yōu)質(zhì)精品樓盤,品牌效益予期最大化,利潤予期適度但必須保證;?開盤期銷售率應≥30%,熱銷期銷售率應≥50%,保證前期投入回收和現(xiàn)金流滿足項目開發(fā)進度需求;?除半地下車位外項目交房時應保證累計銷售率≥95%.囗影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素?項目用地西側(cè)北端有糧食局1幢6層三單元底商住宅納入本期總圖統(tǒng)一規(guī)劃;?項目用地東側(cè)北端隔廣電局1幢6層二單元住宅與剛落成的16層廣電局大樓為鄰;?項目用地西側(cè)(糧食局住宅)隔瑪垴巷與8

5、層麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院門診部大樓相望;?項目用地北側(cè)隔南寧東路與即將開發(fā)的近6萬平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相連;?項目交通、消防、入口門廊、臨街商鋪等外部通道和設施均集中在北側(cè)和西北角不足70m面寬范圍十分局促;?項目土地形狀中總圖規(guī)劃平面布置時不利因素偏重,交通用地比例偏大,臨街面有效建筑可用寬度偏小,環(huán)境糸統(tǒng)用地分散且尺度和面積偏小;?土地購置費用偏高對樓面地價影響偏重,對產(chǎn)品形態(tài)選擇有所限制.囗土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避-20-SJW工作室項目定位案2005.11.18-L?僅能作高層:空中洋房、福臨天下?僅能作深宅:大隱于市、四通八達?僅能作小型景觀:

6、“濃縮稱精品,福人居秀宅”囗項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標控制參數(shù)?容積率:高層≤4.5多層≤1.71.7≤多高層混合≤4.5?建筑密度:≤35%?限高:主體高度≤50米(可不含突出屋面的樓梯間和構(gòu)筑物)?綠地率:≥35%?配車率：1：0.8?予期利潤:≥600萬?予期銷售均價:一層商鋪≥12000元/平方米二層商鋪≥3500元/平方米(已有大客戶予訂)三~五層辦公≥2290元/平方米(糧食局予訂專用,含1~3層豎向交通和臨街獨立入口.)住宅≥1800元/平方米3、建筑空間布局囗項目總體平面規(guī)劃及其說明?本案臨街綜合摟應與相鄰巳建成的糧食局住宅作為一幢組合建筑設計,

7、1~2層為商鋪,3~5層為辦公,6~16層為住宅;?其它均為15~16層高層住宅,宜以板式和板式組合式為主，若必須作點式和點式組合時應充分重視日照和通風；?宜盡量減少小區(qū)內(nèi)人車混流面積;?宜盡量減少小區(qū)消防車道面積,充分考慮消防車道多用功能,宜采用過街樓方式連結(jié)環(huán)形消防車道;?輔助面積盡可能布置在半地下室內(nèi)不宜停車區(qū)位;囗項目功能分區(qū)示意及其說明?土地北面為商辦住綜合樓，其中商辦功能出入獨立且臨街，高品大戶型住宅部份由小區(qū)內(nèi)部道路出入；?土地北面商辦住綜合樓北側(cè)臨街商業(yè)小廣埸應與廣電大樓融為一體，且應與即將開發(fā)的近6萬平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相呼應；?土地南面臨

8、城中村一端