房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

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1、房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析本文利用相關(guān)分析、回歸分析、方差分析和周期分析等方法來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，為防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生提供理論和數(shù)據(jù)上的參考。：房地產(chǎn)信貸；房地產(chǎn)價(jià)格；實(shí)證分析%&’;()*!!;##$%&’($（$##&）#’%##))%#(房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要測(cè)度和分析指標(biāo)；而金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款則是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿椭饕Y金來源渠道。通過對(duì)這些指標(biāo)及相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量分析，可以定量地觀察房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格受銀行信貸的影響，為定量地分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提

2、供依據(jù)。在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的投資中，由于資金來源渠道比較單一，大部分來自于銀行貸款，因此，房地產(chǎn)投資額與銀行信貸規(guī)模之間存在著嚴(yán)格的替代關(guān)系。本文主要利用房地產(chǎn)投資額來代替銀行信貸的規(guī)模進(jìn)行分析，而且通過對(duì)房地產(chǎn)投資的分析，也可以發(fā)現(xiàn)投資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)程度。一、有關(guān)文獻(xiàn)綜述我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析是從有效需求及影響房?jī)r(jià)的因素等方面來加以展開的。具體有：凌傳榮、施寒+!;;;,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需價(jià)格差異過大的原因進(jìn)行分析。李紅云+!;;;,對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格過高的成因進(jìn)行了分析并提出對(duì)策建議。楊力+!;;;,從現(xiàn)代營(yíng)銷角度探討了房地產(chǎn)的價(jià)格。國(guó)內(nèi)最近對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要有：李立（!

3、;;!）對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素及變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行了具體的分析，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格與國(guó)家的政策、居民的收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的變化有重要的關(guān)聯(lián)性。沈悅、劉洪玉（!;;!）認(rèn)為：從總體上看，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理；房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)與下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是不利的。認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格圍繞長(zhǎng)期均衡值上下波動(dòng)，通過租金價(jià)格比可以分析各區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格是具有增長(zhǎng)潛力還是缺乏增長(zhǎng)潛力?？偟膩碚f，上述分析主要是利用傳統(tǒng)的定性分析方法來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因和趨勢(shì)進(jìn)行分析，而對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的銀行信貸因素分析得不是很多或分析不夠完整，因此仍有研究的必要。二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與銀行信貸支持之間關(guān)系的實(shí)證分析表-為

4、我國(guó)-..;/!;;$年房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值的情況。收稿日期：!;;#$;%$%&作者簡(jiǎn)介：薛磊（%’#’$），男，江蘇徐州人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，講師，供職于江蘇聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院徐州財(cái)經(jīng)分院，研究方向?yàn)樨泿爬碚撆c政策。廣西金融研究012345671879254:;<7%<454=<567>?@?53=AB1($，!;;#9?4?3567B1(’.)房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析薛磊（江蘇聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院徐州財(cái)經(jīng)分院，江蘇徐州!!-;;&）!;;#年第$期（總’.)期）))表%房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)的現(xiàn)狀分析我們以房地產(chǎn)投資額作為自變量，用

5、&’來表示；房地產(chǎn)增加值為因變量，用(’表示。利用)*))%%+;軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，得到二者之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá);+,-#，高度正相關(guān)，表明全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間存在著非常緊密的聯(lián)系。根據(jù)表%中的全國(guó)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值資料，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一元回歸分析，可以得到全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值（(’）與房地產(chǎn)投資規(guī)模（&’）之間關(guān)系的有關(guān)數(shù)據(jù)：由回歸數(shù)據(jù)顯示，在置信度為,-.情況下，方程均通過/、0和123統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)，可以得出，銀行信貸與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間具有顯著的相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模每增加%億元，就會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加值增加;+!%%億元。回歸結(jié)果表明房地產(chǎn)投資變動(dòng)

6、即房地產(chǎn)信貸，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。三、房地產(chǎn)貸款對(duì)房?jī)r(jià)的影響的實(shí)證分析（一）全國(guó)商品房與住宅平均售價(jià)關(guān)系分析全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格及住宅價(jià)格增長(zhǎng)變化在%,,4年以前，二者之間偏離的程度比較大，在%,,4年之后兩者的變化趨勢(shì)趨于一致，這種趨勢(shì)的變化是與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程是一致的。經(jīng)過計(jì)算得到二者的相關(guān)系數(shù)為;+,,$,，高度正相關(guān)，二者之間具有完全的替代關(guān)系。由于二者的平均變化率不同，可以通過兩者的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)來進(jìn)行比較：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率和住宅價(jià)格增長(zhǎng)率的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)分別為;+5#6#和;+,5%#，說明住宅價(jià)格的變化要快于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變化。%,,!2!;;6年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)

7、率與住宅價(jià)格增長(zhǎng)率兩者之間的相關(guān)系數(shù)為;+5%#-，%,,4年之后二者的相關(guān)系數(shù)為;+,,!$，高度正相關(guān)，住宅價(jià)格正趨于向正常狀態(tài)回歸。因此可以得到以下結(jié)論：（%）從房地產(chǎn)價(jià)格與金融與經(jīng)濟(jì)資料來源：根據(jù)%,,$2!;;$年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理得到!;金融與經(jīng)濟(jì)住宅價(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，兩者之間變化趨勢(shì)基本能夠吻合，二者之間具有顯著的替代關(guān)系，無論是利用房地產(chǎn)價(jià)格或者住宅價(jià)格，都能達(dá)到分析的目的；（!）在各類型房地產(chǎn)中，住宅價(jià)格的變化