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《房地產(chǎn)價格影響因素實證分析》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)價格影響因素實證分析——金融工程（2）譚紅艷40421104金融工程（2）朱敏40421102一、問題提出房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性行業(yè),其運(yùn)行質(zhì)量直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)價格問題由于與廣大城鎮(zhèn)居民的生活息息相關(guān),因此一直是人們關(guān)注的焦點。中國從20世紀(jì)90年代開始選擇市場經(jīng)濟(jì)的取向,中國的房地產(chǎn)市場也在20世紀(jì)90年代初期開始逐步形成。1991～2005年,中國房地產(chǎn)價格總體處于上升趨勢,年均增長9.83%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期居民可支配收入的增長率,因此,房地產(chǎn)價格成為人們經(jīng)常詬病的主要對象。目前,國
2、內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價格的研究大體上可以分為兩類:第一類主要從微觀視角出發(fā),分析經(jīng)濟(jì)變量、區(qū)位變量對房地產(chǎn)價格變動的影響。第二類研究主要從宏觀視角研究經(jīng)濟(jì)基本面和政策變量對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)價格根本上取決于房地產(chǎn)供給和需求，而其供給、需求又受到價格之外的諸多因素的影響，本文將從顧客需求角度，通過分析顧客需求的變化來分析其對房地產(chǎn)價格的影響。二、理論綜述及模型的設(shè)定。1.商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施。商品房的投資占房地產(chǎn)投資中的絕
3、大部分，且大部分人所關(guān)注的房產(chǎn)價格為商品房價格，因此，我們主要研究商品房價格。即以商品房價格作為被解釋變量。2.人均可支配收入。人均可支配收入是房地產(chǎn)需求的正函數(shù)，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導(dǎo)致房價上升。人均可支配收入增長所導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求增長表現(xiàn)在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現(xiàn)實購買力；二是收入的增長使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)成為重要的消費(fèi)對象，人們會用更好的住宅來代替原有住宅；三是收入的增長導(dǎo)致財富增長，進(jìn)而對資產(chǎn)需求增加，刺激投資。房地產(chǎn)通常被看作一種資產(chǎn)，特別是在通貨膨脹或其他
4、資產(chǎn)預(yù)期收益率較低時，房地產(chǎn)是良好的投機(jī)工具。即人均可支配收入可作為商品房價格研究的一個解釋變量。3.城市化水平。城市化水平是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤?。城市化進(jìn)程的加速,迫切需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),尤其是普通住宅和城市生活配套設(shè)施.城市化與房地產(chǎn)業(yè)之所以成為一對孿生“兄弟”,是因為住宅既是城市的功能要素,同時又是城市市民必不可少的、最昂貴的生活資料.到2001年底,我國城市人均住房建筑面積達(dá)20.8m,但也只相當(dāng)于10年前中等收入國家的住房水平.世界各國的經(jīng)驗表明,一個國家在進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段后,在人均住房建筑面積達(dá)到30～35m前
5、,該國將保持較為旺盛的住房需求.因此,城市化的進(jìn)程無疑會影響到我國房地產(chǎn)的價格。對每年城市化水平的衡量，我們用該年城鎮(zhèn)人口比上總?cè)丝跀?shù)來衡量，作為商品房價格的第二個解釋變量。因此，我們可以設(shè)定初始模型：其中，表示商品房價格，表示人均可支配收入，表示城市化水平一、數(shù)據(jù)的收集。本位獲取了從1987年到2005年之間的共19個數(shù)據(jù)如表1所示。表1：年份商品房銷售價格城鎮(zhèn)居民平均每人可支配收入城市化水平1987408.182811002.100000.253201988502.903331180.200000.258101989573.
6、497561373.900000.262101990704.331881510.200000.264101991786.193501700.600000.269401992994.655462026.600000.2746019931291.455932577.400000.2799019941408.638593496.200000.2851019951590.863204283.000000.2904019961806.398914838.900000.3048019971997.161325160.300000.31910
7、19982062.569415425.100000.3335019992052.600045854.000000.3478020002111.613916280.000000.3622020012169.718636859.600000.3766020022250.177587702.800000.3909020032359.496418472.200000.4053020042713.905799421.600000.4176020053167.6572110493.030000.42990資料來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫中國統(tǒng)計年
8、鑒二、模型估計與調(diào)整模型最小二乘估計結(jié)果如下：表2：DependentVariable:YMethod:LeastSquaresDate:06/19/07Time:18:41Sample:19872005Includedobservations:19Variab
