房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析

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1、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析一、引言　　目前，房地產(chǎn)價(jià)格問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中爭(zhēng)議較大，人民群眾關(guān)注最多的問題。究其主要原因在于我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，尤其是城鎮(zhèn)居民住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。圍繞房地產(chǎn)價(jià)格問題，國內(nèi)專家學(xué)者們意見不一。主要有三種看法：(1)我國房地產(chǎn)總體上處于平穩(wěn)健康發(fā)展階段。雖然出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較大幅度的上漲，但主要原因是存在旺盛的市場(chǎng)需求，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫問題。(2)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的泡沫成分，處于崩潰邊緣。(3)我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫問題，如北京、上海、廣東以及西部四川、重慶等地方。由于房地產(chǎn)問題，尤其是房

2、地產(chǎn)價(jià)格問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益問題，也在某種程度上反映出我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期存在的問題，所以筆者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析與研究?！　庠S多學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家很早就開始注重房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的分析與研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30個(gè)都市區(qū)的數(shù)據(jù)建立了住宅價(jià)格方程，并得出住宅價(jià)格與居民平均收入之間存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。1989年，Mankian檢驗(yàn)方法，對(duì)模型進(jìn)行選擇。得到如下結(jié)果：　　　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析一、引言　　目前，房地產(chǎn)價(jià)格問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中爭(zhēng)議較大，人民群眾關(guān)注最多的問題。究

3、其主要原因在于我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，尤其是城鎮(zhèn)居民住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。圍繞房地產(chǎn)價(jià)格問題，國內(nèi)專家學(xué)者們意見不一。主要有三種看法：(1)我國房地產(chǎn)總體上處于平穩(wěn)健康發(fā)展階段。雖然出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較大幅度的上漲，但主要原因是存在旺盛的市場(chǎng)需求，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫問題。(2)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的泡沫成分，處于崩潰邊緣。(3)我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫問題，如北京、上海、廣東以及西部四川、重慶等地方。由于房地產(chǎn)問題，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益問題，也在某種程度上反映出我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期存在的問題，所以筆者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

4、格的影響因素進(jìn)行了分析與研究。　　國外許多學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家很早就開始注重房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的分析與研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30個(gè)都市區(qū)的數(shù)據(jù)建立了住宅價(jià)格方程，并得出住宅價(jià)格與居民平均收入之間存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。1989年，Mankian檢驗(yàn)方法，對(duì)模型進(jìn)行選擇。得到如下結(jié)果：　　特征值顯著，所以，我們拒絕隨機(jī)效應(yīng)模型，選擇固定效應(yīng)模型，最終結(jié)果如表1所示。從回歸結(jié)果可以看出，擬合優(yōu)度較高。同時(shí)，由回歸結(jié)果顯示F值顯著，P值非常接近0，表明總體擬合顯著?！　〉谌?，筆者進(jìn)行了單位根檢驗(yàn)。確定了回歸模型后，我們進(jìn)行

5、單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)回歸模型是否為偽回歸。我們使用ADF檢驗(yàn)法對(duì)回歸模型得到的殘差進(jìn)行檢驗(yàn)，得到如下結(jié)果：　　表4結(jié)果表明，殘差序列平穩(wěn)，不存在單位根。所以，回歸模型所進(jìn)行的回歸結(jié)果不存在偽回歸，回歸結(jié)果有效。據(jù)此，我們最終得到表1結(jié)果，并將據(jù)此展開分析。　　三、實(shí)證研究結(jié)果分析　　從上述回歸及檢驗(yàn)結(jié)果分析，無論是在截面固定效應(yīng)模型下，或者是在時(shí)期固定效應(yīng)模型下，popdensity都表現(xiàn)不顯著，所以我們排除了城市人口密度對(duì)價(jià)格的影響。在此，筆者經(jīng)過認(rèn)真思考和分析，認(rèn)為人口密度之所以不會(huì)對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格造成影響，原因主要為近幾年我國人口流動(dòng)性增

6、加，城市人口密度雖然增加了，但是由于城市人口流動(dòng)性增加，在一定程度上減少了對(duì)房地產(chǎn)的需求。inv變量在截面固定效應(yīng)模型下，表現(xiàn)不顯著，但是在時(shí)期固定效應(yīng)下表現(xiàn)顯著。我們解釋為，inv通過流量和存量調(diào)整，在市場(chǎng)交易中直接影響了市場(chǎng)中房地產(chǎn)商品的供給數(shù)量，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了負(fù)作用。即投資增長(zhǎng)增加了市場(chǎng)中房地產(chǎn)數(shù)量，商品供給增加，導(dǎo)致商品價(jià)格下降，所以其系數(shù)表現(xiàn)為負(fù)值。在解釋變量中，筆者加入了price(-1)變量，原因是在最初回歸分析中，DW.h值表現(xiàn)為一階自相關(guān)性。同時(shí)，我們也分析了其中的原因。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，從而產(chǎn)生了較旺盛的市

7、場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致投機(jī)和投資行為增加，因此市場(chǎng)需求旺盛，刺激了房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。loan與price表現(xiàn)為顯著的正相關(guān)關(guān)系，即國內(nèi)貸款規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格存在非常明顯的正相關(guān)關(guān)系，主要表現(xiàn)在系數(shù)較大，其系數(shù)為3.788837，意味著每?jī)|元貸款規(guī)模變動(dòng)引起3.788837元的房地產(chǎn)均價(jià)變化，且t值特別顯著。筆者認(rèn)為，寬松的貸款政策同時(shí)刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資投機(jī)需求，導(dǎo)致市場(chǎng)需求顯著增加，在有限的市場(chǎng)供給下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。在消費(fèi)需求和投機(jī)投資需求兩個(gè)因素中，由于城市人口在短期不會(huì)出現(xiàn)較大變動(dòng)，故而消費(fèi)需求較為穩(wěn)定，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來較

8、大的沖擊。相反，投機(jī)投資需求則會(huì)在寬松的貸款環(huán)境下，出現(xiàn)非常大的變動(dòng)，從而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的市場(chǎng)沖擊，最終表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成大幅變動(dòng)。城市g(shù)dp是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要