資源描述：
《房地產(chǎn)價格影響因素實證分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、房地產(chǎn)價格影響因素實證分析一、引言 目前，房地產(chǎn)價格問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中爭議較大，人民群眾關(guān)注最多的問題。究其主要原因在于我國房地產(chǎn)價格的不斷攀升，尤其是城鎮(zhèn)居民住房價格的持續(xù)上漲。圍繞房地產(chǎn)價格問題，國內(nèi)專家學(xué)者們意見不一。主要有三種看法：(1)我國房地產(chǎn)總體上處于平穩(wěn)健康發(fā)展階段。雖然出現(xiàn)了房價較大幅度的上漲，但主要原因是存在旺盛的市場需求，所以房地產(chǎn)市場不存在泡沫問題。(2)我國房地產(chǎn)市場存在著嚴重的泡沫成分，處于崩潰邊緣。(3)我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫問題，如北京、上海、廣東以及西部四川、重慶等地方。由于房地產(chǎn)問題，尤其是房
2、地產(chǎn)價格問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益問題，也在某種程度上反映出我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期存在的問題，所以筆者對房地產(chǎn)價格的影響因素進行了分析與研究?！ 庠S多學(xué)者和經(jīng)濟學(xué)家很早就開始注重房地產(chǎn)市場價格的分析與研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30個都市區(qū)的數(shù)據(jù)建立了住宅價格方程，并得出住宅價格與居民平均收入之間存在較強的正相關(guān)關(guān)系。1989年，Mankian檢驗方法，對模型進行選擇。得到如下結(jié)果： 房地產(chǎn)價格影響因素實證分析一、引言 目前，房地產(chǎn)價格問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中爭議較大，人民群眾關(guān)注最多的問題。究
3、其主要原因在于我國房地產(chǎn)價格的不斷攀升，尤其是城鎮(zhèn)居民住房價格的持續(xù)上漲。圍繞房地產(chǎn)價格問題，國內(nèi)專家學(xué)者們意見不一。主要有三種看法：(1)我國房地產(chǎn)總體上處于平穩(wěn)健康發(fā)展階段。雖然出現(xiàn)了房價較大幅度的上漲，但主要原因是存在旺盛的市場需求，所以房地產(chǎn)市場不存在泡沫問題。(2)我國房地產(chǎn)市場存在著嚴重的泡沫成分，處于崩潰邊緣。(3)我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫問題，如北京、上海、廣東以及西部四川、重慶等地方。由于房地產(chǎn)問題，尤其是房地產(chǎn)價格問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益問題，也在某種程度上反映出我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期存在的問題，所以筆者對房地產(chǎn)價
4、格的影響因素進行了分析與研究?！ 庠S多學(xué)者和經(jīng)濟學(xué)家很早就開始注重房地產(chǎn)市場價格的分析與研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30個都市區(qū)的數(shù)據(jù)建立了住宅價格方程，并得出住宅價格與居民平均收入之間存在較強的正相關(guān)關(guān)系。1989年，Mankian檢驗方法，對模型進行選擇。得到如下結(jié)果： 特征值顯著，所以，我們拒絕隨機效應(yīng)模型，選擇固定效應(yīng)模型，最終結(jié)果如表1所示。從回歸結(jié)果可以看出，擬合優(yōu)度較高。同時，由回歸結(jié)果顯示F值顯著，P值非常接近0，表明總體擬合顯著。 第三步，筆者進行了單位根檢驗。確定了回歸模型后，我們進行
5、單位根檢驗，檢驗回歸模型是否為偽回歸。我們使用ADF檢驗法對回歸模型得到的殘差進行檢驗，得到如下結(jié)果： 表4結(jié)果表明，殘差序列平穩(wěn)，不存在單位根。所以，回歸模型所進行的回歸結(jié)果不存在偽回歸，回歸結(jié)果有效。據(jù)此，我們最終得到表1結(jié)果，并將據(jù)此展開分析?！ ∪?、實證研究結(jié)果分析 從上述回歸及檢驗結(jié)果分析，無論是在截面固定效應(yīng)模型下，或者是在時期固定效應(yīng)模型下，popdensity都表現(xiàn)不顯著，所以我們排除了城市人口密度對價格的影響。在此，筆者經(jīng)過認真思考和分析，認為人口密度之所以不會對城市房地產(chǎn)價格造成影響，原因主要為近幾年我國人口流動性增
6、加，城市人口密度雖然增加了，但是由于城市人口流動性增加，在一定程度上減少了對房地產(chǎn)的需求。inv變量在截面固定效應(yīng)模型下，表現(xiàn)不顯著，但是在時期固定效應(yīng)下表現(xiàn)顯著。我們解釋為，inv通過流量和存量調(diào)整，在市場交易中直接影響了市場中房地產(chǎn)商品的供給數(shù)量，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了負作用。即投資增長增加了市場中房地產(chǎn)數(shù)量，商品供給增加，導(dǎo)致商品價格下降，所以其系數(shù)表現(xiàn)為負值。在解釋變量中，筆者加入了price(-1)變量，原因是在最初回歸分析中，DW.h值表現(xiàn)為一階自相關(guān)性。同時，我們也分析了其中的原因。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，從而產(chǎn)生了較旺盛的市
7、場預(yù)期，導(dǎo)致投機和投資行為增加，因此市場需求旺盛，刺激了房地產(chǎn)價格進一步上漲。loan與price表現(xiàn)為顯著的正相關(guān)關(guān)系，即國內(nèi)貸款規(guī)模與房地產(chǎn)價格存在非常明顯的正相關(guān)關(guān)系，主要表現(xiàn)在系數(shù)較大，其系數(shù)為3.788837，意味著每億元貸款規(guī)模變動引起3.788837元的房地產(chǎn)均價變化，且t值特別顯著。筆者認為，寬松的貸款政策同時刺激了房地產(chǎn)消費需求和投資投機需求，導(dǎo)致市場需求顯著增加，在有限的市場供給下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。在消費需求和投機投資需求兩個因素中，由于城市人口在短期不會出現(xiàn)較大變動，故而消費需求較為穩(wěn)定，不會對房地產(chǎn)價格帶來較
8、大的沖擊。相反，投機投資需求則會在寬松的貸款環(huán)境下，出現(xiàn)非常大的變動，從而會對房地產(chǎn)市場造成較大的市場沖擊，最終表現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格造成大幅變動。城市g(shù)dp是城市經(jīng)濟發(fā)展的一個重要
