房地產(chǎn)評估理論價(jià)格與市場價(jià)格差異分析

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1、房地產(chǎn)評估理論價(jià)格與市場價(jià)格差異分析段巖燕鄭艷天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院張彩艷天津市正德房地嚴(yán)評估有限責(zé)任公司自院d附喻戶'·且咽a四s且川a'-由-??????h恒崎白咱白巾Aa--AamMBHARM，‘·Em·冒--e-B.同蹦盼;.mdy--F帽，留,URMEEavm暈av2'ME帽房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中市場法、成本法和收益法格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價(jià)格來求取。市場是三種最主要的方法。在理論上，只要參數(shù)取值合理法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地得當(dāng)，通過三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評估價(jià)格

2、與市產(chǎn)的價(jià)格。場價(jià)格應(yīng)該相同或者接近。徊在實(shí)際估價(jià)中，由于各戚本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原方面的原因，三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評估價(jià)格與理。成本法所評估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)市場價(jià)格往往存在一定差異。建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)評估價(jià)格與市場價(jià)格差異性分析的重新開發(fā)建設(shè)戚本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與(一)操作過程及其涉及內(nèi)容的差異房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)。因此，成本法評估的價(jià)運(yùn)用市場法估價(jià)主要有四個(gè)操作步驟，涉及的內(nèi)值是會計(jì)價(jià)值。在此需要注意的是:房地產(chǎn)成本的增容包括收集交易實(shí)例，針對具體的

3、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)加不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說點(diǎn)和估價(jià)H的選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實(shí)明其價(jià)值不高:但是在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，投入成本例，然后對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算的增加就意味著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，其求得的積算價(jià)(建立比較幕準(zhǔn)〉、修正(交易情況修正)和調(diào)整(市場格與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會產(chǎn)生一定的差距。狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，最后采用平均數(shù)、中位收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。效數(shù)、眾數(shù)等方法把處理后的可比實(shí)例的正常成交價(jià)格用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來的未綜合成估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。來收益

4、的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的運(yùn)用成本法估價(jià)主要有四個(gè)步驟:收集與估價(jià)對價(jià)值。預(yù)期j桌理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于市場參象房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成相關(guān)的資料:測算房地重新構(gòu)建價(jià)與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期，歷史格:測算建筑物折IR:求取積算價(jià)格。其價(jià)格測算思資料的作用主要是利用它們來推知未來的動向和情路z房地章新構(gòu)建價(jià)格可模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)建勢，解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下，僅設(shè)過程，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，或者先分別求取土地僅因?yàn)槿藗儗ξ磥慝@取收益信心的心理波動，也會影和建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來求取

5、。響到房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來估價(jià)方法不同，其操作步驟及涉及的具體內(nèi)容和收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。求取方法不盡相同，造成評估價(jià)格與市場價(jià)格有差(三〉經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異異。三種估價(jià)方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬(二)理論依據(jù)的差異性上，成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值市場法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和房地產(chǎn)價(jià)格與其的-史開發(fā)成本直接相關(guān);市場法反映的是房地產(chǎn)形成的替代原理。它認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場上的商品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的市場供求狀況直能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)對象的未知價(jià)接相關(guān):收益法

6、則從房地產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā)，反映了52級震結(jié)???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

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