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《房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、世界上最豪華的別墅有哪些？印度孟買安提拉居首位，安提拉總面積為37161平方米，高度大概是167米，共27層。據(jù)說(shuō)這棟大廈花費(fèi)20億美元，這是世界上首座價(jià)值超過(guò)10億美元的建筑。英國(guó)王儲(chǔ)查爾斯王子現(xiàn)時(shí)的官方居所為克拉倫斯王府，此原為查爾斯祖母伊麗莎白王太后的居所。英國(guó)愛(ài)敦閣——自19世紀(jì)以來(lái)，愛(ài)敦閣一直是英格蘭地區(qū)最重要的私人豪豪華別墅，價(jià)值1.5億美元房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析ppt制作與演講者陳麗解亞惠1.房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中市場(chǎng)法、成本法和收益法是三種最主要的方法。2.在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過(guò)三種估價(jià)
2、方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該相同或者接近。3.但在實(shí)際估價(jià)中，由于各方面的原因，三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格往往存在一定差異。為什么評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格會(huì)存在差異？問(wèn)題評(píng)估角度的差異理論依據(jù)的差異經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析123市場(chǎng)層次性的差異時(shí)間著眼點(diǎn)的差異市場(chǎng)原理的差異一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析4561.評(píng)估角度的差異從估價(jià)方法的評(píng)估角度來(lái)看成本法從房地產(chǎn)供給者或開發(fā)商的立場(chǎng)出發(fā)，收益法從房地產(chǎn)購(gòu)買者、需求者和投資者的立場(chǎng)出發(fā)，市場(chǎng)法從供求均衡的角度出發(fā)；
3、供求雙方達(dá)成交易的條件是使用房地產(chǎn)帶來(lái)的收益大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費(fèi)的成本，其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤(rùn)”。因此，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是：收益法評(píng)估出的收益價(jià)格>市場(chǎng)法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格>成本法評(píng)估出的積算價(jià)格2、理論依據(jù)的差異1）市場(chǎng)法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。它認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來(lái)同等效益的房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格。2、理論依據(jù)的差異2）成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和
4、替代原理。成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用效率無(wú)關(guān)。因此，成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。2、理論依據(jù)的差異3）收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。效用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來(lái)的未來(lái)收益的大小，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期原理說(shuō)明房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的最大收益的預(yù)期。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格。3、經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異三種
5、估價(jià)方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)；市場(chǎng)法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房地產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。由于三種估價(jià)方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場(chǎng)內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性→商品屬性→投資品屬性，成本法、市場(chǎng)法、收益法所反映的市場(chǎng)內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)意義也大小有別，其適用范圍因不同評(píng)估對(duì)象和評(píng)估要求而有所不同。4、市場(chǎng)層次性的差異市場(chǎng)層
6、次性的差異主要是由于三種估價(jià)方法的市場(chǎng)內(nèi)涵不同所引起的。在實(shí)際估價(jià)中，三種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)條件存在差異。假設(shè)條件成本法沒(méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和市場(chǎng)供求原則，隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)；市場(chǎng)法則放松了市場(chǎng)均衡的假設(shè)；收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)。5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異在市場(chǎng)機(jī)制比較完善的條件下，成本法在乎的是開發(fā)商過(guò)去所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過(guò)去所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對(duì)價(jià)值的承認(rèn)；5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異市場(chǎng)法看重的是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格，它認(rèn)為現(xiàn)時(shí)交易案例的有關(guān)交易信息最能反映
7、待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值；5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異收益法看重的則是未來(lái)所能帶來(lái)的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益才是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。6、市場(chǎng)原理的差異三種估價(jià)方法在市場(chǎng)原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不合理、偏離市場(chǎng)價(jià)格的原因。房地產(chǎn)作為一種流通商品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)由于所對(duì)應(yīng)的參與者及估價(jià)方法不同，其對(duì)應(yīng)的價(jià)格也不盡相同。6、市場(chǎng)原理的差異生產(chǎn)環(huán)節(jié)參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，與生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是成本法，成本法通過(guò)估算房地產(chǎn)的成本和
8、市場(chǎng)利潤(rùn)率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。6、市場(chǎng)原理的差異交易環(huán)節(jié)參與者有開發(fā)商、購(gòu)房投資者和自用者，買賣雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成交價(jià)格。與交易環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的可比案例進(jìn)行比較分析，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正和調(diào)整，
