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1、房地產(chǎn)評估理論價格與市場價格差異分析段巖燕鄭艷天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院張彩艷天津市正德房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司???房地產(chǎn)估價方法體系中市場法、成本法和收益法是三種最主要的方法。在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三種估價方法求得的房地產(chǎn)訐估價格與市場價格應(yīng)該相同或者接近。但在實(shí)際估價中，由于各方面的原因，三種估價方法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格往往存在一定差異。???一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析???(一)操作過程及其涉及內(nèi)容的差異???運(yùn)用市場法估價主要有四個操作步驟，涉及的內(nèi)容包括收集交易實(shí)例，針對具
2、體的估價對象、估價時點(diǎn)和估價目的選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實(shí)例，然后對這些可比實(shí)例的成交價格依次進(jìn)行換算(建立比較墓準(zhǔn))、修正(交易情況修正)和調(diào)整(市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，最后采用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法把處理后的可比實(shí)例的正常成交價格綜合成估價對象的比準(zhǔn)價格。???運(yùn)用成本法估價主要有四個步驟：收集與估價對象房地產(chǎn)價格構(gòu)成相關(guān)的資料：測算房地重新構(gòu)建價格；測算建筑物折舊：求取積算價格。其價格測算思路：房地重新構(gòu)建價格可模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)過程，根據(jù)房地產(chǎn)價格構(gòu)成，或者先分別求取土地和建筑物的重新構(gòu)
3、建價格，然后將兩者相加來求取。???估價方法不問，其操作步驟及涉及的具體內(nèi)容和求取方法不盡相同，造成評估價格與市場價格有差異。???(二)理論依據(jù)的差異???市場法的理論依據(jù)是均衡價值論和房地產(chǎn)價格形成的替代原理。它認(rèn)為房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價值，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。???成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論和替代原理。成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)
4、的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)。因此，成本法評估的價值是會計價值。在此需要注意的是：房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高：但是在運(yùn)用成本法估價時，投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價格的上升，其求得的積算價格與房地產(chǎn)的實(shí)際價值會產(chǎn)生一定的差距。???收益法的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。效用價值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大
5、收益的預(yù)期，歷史資料的作用主要是利用它們來推知未來的動向和情勢，解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下，僅僅因?yàn)槿藗儗ξ磥慝@取收益信心的心理波動，也會影響到房地產(chǎn)的價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。???(三)經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異???三種估價方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上，成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)：市場法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)價值與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房地產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。???由于三
6、種估價方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性一商品屬性一投資品屬性，成本法、市場法、收益法所反映的市場內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊(yùn)涵的市場意義也大小有別，其適用范圍因不同評估對象和評估要求而有所不同。???(四)市場層次性的差異???市場層次性的差異主要是由于三種估價方法的市場內(nèi)涵不同所引起的。在實(shí)際估價中，三種估價方法對估價對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差異。???成本法沒有考慮競爭原則和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設(shè)；市場法則放松了市場均衡的假設(shè)；收
7、益法在市場法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)。從成本法到市場法再到收益法，是一個逐步放松假設(shè)的過程。在這個過程中，房地產(chǎn)估價師從一個價值中立者逐漸變成了一個價值判斷的參與者。???(五)時間著眼點(diǎn)的差異???在市場機(jī)制比較完善的條件下，成本法在乎的是開發(fā)商過去所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過去所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對價值的承認(rèn)；市場法看重的是現(xiàn)時市場上房地產(chǎn)的正常交易價格，它認(rèn)為現(xiàn)時交易案例的有關(guān)交易信息最能反映待評估房地產(chǎn)的價值；收益法看重的則是未來所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地
8、產(chǎn)價值的源泉，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。???(六)市場原理的差異???三種估價方法在市場原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評估價格不合理、偏離市場價格的原因。房地產(chǎn)作為一種流通商品，具有一般商品應(yīng)該具有的特性，在房地產(chǎn)市場流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)由于所對應(yīng)的參與者
