江蘇房地產(chǎn)價格波動的實證分析

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1、江蘇房地產(chǎn)價格波動的實證分析一、引言國外對住宅價格的研究可以追溯到Count（1939）提出的Hedonic定價模型。Rosen（199><>74）系統(tǒng)總結(jié)了Hedonic定價的理論框架，提出具體的住宅價格模型，其后在住宅價格與居住環(huán)境研究中被廣泛應(yīng)用[1]。Hedonic模型是基于效用論建立的價格模型，認為商品價格取決于商品各方面屬性帶給消費者滿足的大小。1982年Butler提出模型應(yīng)包括影響住宅價格的因素：區(qū)位（Location）、建筑結(jié)構(gòu)（Strucation）和鄰里環(huán)境（Neighborhood），即住宅價格可以用公式表達為P=f(L,S,N

2、)[2]。Diparsquel（1996）對住宅租金和住宅價格的關(guān)系進行研究,建立了著名的存量-流量模型（Stock-flowModel），該模型說明提供住宅服務(wù)的房地產(chǎn)物業(yè)市場與提供住宅存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場如何通過租金、價格、新建數(shù)量以及住宅存量等變量的變動而向均衡價格調(diào)整[3]。GeoffKenny（1999）區(qū)分了長期和短期經(jīng)濟變量，系統(tǒng)研究了愛爾蘭長期住宅市場的供給和需求關(guān)系，認為收入增加會引起住宅價格上漲，并在一定程度上提升住宅需求[4]。Levin（2001）針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投機問題，提出了投機度檢驗法，認為在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資獲得投機收益

3、的機會很多，從房地產(chǎn)預(yù)期價格形成角度出發(fā)主要有兩個因素：其一，房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得收益（此時假設(shè)資本收益的預(yù)期為零）；其二，房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量。Levin認為影響投機收益變化的主要變量是可支配收入、貸款利率和過去房地產(chǎn)價格實際增長率，并以這些變量的關(guān)系為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)業(yè)投機度檢驗?zāi)Ｐ蚚5]。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其演化態(tài)勢對國民經(jīng)濟的正常運行具有重要影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱會造成價格大幅上升，引起房地產(chǎn)市場供求失衡，出現(xiàn)房地產(chǎn)商品大量積壓和居民無購房能力現(xiàn)象，導(dǎo)致資本不能正常循環(huán)，國民經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)不正常狀態(tài)。

4、當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展萎縮時，會影響相關(guān)市場如建材市場、金融市場、勞動力市場的發(fā)展，導(dǎo)致相關(guān)資源的閑置。房地產(chǎn)業(yè)的運行態(tài)勢集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)商品的供求關(guān)系變化上，商品的供求決定了商品價格，因而房地產(chǎn)市場供求變化可以通過房地產(chǎn)商品的價格變化來反映。由于房地產(chǎn)江蘇房地產(chǎn)價格波動的實證分析王子龍許簫迪徐浩然【摘要】通過建立房地產(chǎn)價格波動模型對江蘇房地產(chǎn)市場1995年～2006年價格異常波動狀況進行了測定。計算結(jié)果表明：實際利率變動率、人口增長率與均衡因素對房地產(chǎn)價格波動影響顯著，人均可支配收入增長率和成本指數(shù)對房地產(chǎn)指數(shù)影響相對較弱，其中實際利率變化最強，

5、成本指數(shù)影響力度最小。人們對未來房地產(chǎn)價格走勢作出判斷，產(chǎn)生不同的投資行為和消費行為，進而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。研究認為，房地產(chǎn)發(fā)展水平越高，其資產(chǎn)屬性表現(xiàn)越明顯，預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響越重要，政策變化所帶來的信息不對稱對房地產(chǎn)價格沖擊越強；房地產(chǎn)市場發(fā)展水平越低，房地產(chǎn)消費品屬性就更強，預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響相對較弱?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)指數(shù)價格波動均衡價格【中圖分類號】F293.3【文獻標識碼】A【文章編號】1006-2025(2009)09-0060-06【基金項目】本文系中國博士后科學基金(編號：20080430010)與南京航空航天大學社會科學基

6、金重點項目(編號：V0851-091)。【作者簡介】王子龍，北京大學經(jīng)濟學院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，南京航空航天大學經(jīng)濟與管理學院副教授，碩導(dǎo)，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟、技術(shù)經(jīng)濟(北京1008<>71)；許簫迪，南京師范大學公共管理學院講師，博士，主要研究方向為政府經(jīng)濟與管理(南京210093)；徐浩然，北京大學經(jīng)濟學院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，主要研究方向為企業(yè)管理(北京1008<>71)。60王子龍,許簫迪,徐浩然:江蘇房地產(chǎn)價格波動的實證分析業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位不斷提升，目前已成為學術(shù)界研究的熱點問題。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、特征及其發(fā)展戰(zhàn)略等方面研究較多

7、，對于房地價格波動方面的研究相對較少。本文通過建立房地產(chǎn)價格波動模型，采取實證研究方法，結(jié)合較長時期的時間序列對典型房地產(chǎn)市場1995年～2006年房地產(chǎn)價格異常波動狀況進行了深入研究。二、房地產(chǎn)價格波動的理論模型目前我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，不斷調(diào)整的土地政策、貨幣政策等多種政策對房地產(chǎn)市場造成一定程度的沖擊，需要將政策因素引入房地產(chǎn)價格波動模型。貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是直接限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件，代表了貨幣當局對房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的評判，主要影響投資者預(yù)期；土地政策主要在土地供應(yīng)方面影響房地產(chǎn)價格波動。假定土地供應(yīng)是相對

8、固定的，房地產(chǎn)供給對房地產(chǎn)需求的影響主要是基于房地產(chǎn)市場信息不對稱引起的，則房地產(chǎn)價格波動模型