物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包優(yōu)劣的分析

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1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包優(yōu)劣的分析摘要:物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命,使其保值增值,而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。近十年來,業(yè)務(wù)外包越來越受到物管企業(yè)重視。業(yè)務(wù)外包結(jié)束了自給自足的組織模式,是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。作者簡(jiǎn)介:鄧鈞(1972—),男,廣東南雄人,本科,深圳南海東部石油蛇口基地公司物業(yè)主管,經(jīng)濟(jì)師,研究方向:物業(yè)管理。作為一個(gè)新興行業(yè),物業(yè)管理自誕生開始,便顯示出強(qiáng)大的生命力,在《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中,政府已明確提出要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理。經(jīng)過二十多年的發(fā)展,我國(guó)物業(yè)管理的模式也逐漸從起初的“大而全”、“小而全”向?qū)I(yè)化過渡,很多業(yè)務(wù)逐漸被

2、外包出去交由專業(yè)公司來完成。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取,是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù),以外加工方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產(chǎn)品(服務(wù))提供商,以充分利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源,從而降低成本提高效率,目的是增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)務(wù)外包把非核心業(yè)務(wù)的大部分分包給別人,而在核心技術(shù)和產(chǎn)品上區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,這已成為很多成功企業(yè)的共同做法。管理學(xué)家把業(yè)務(wù)外包稱為市場(chǎng)力量的回歸,主張現(xiàn)代化的企業(yè)應(yīng)該集中于自己的核心業(yè)務(wù),而對(duì)非核心業(yè)務(wù)則應(yīng)大量外包。這一點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)亦然。通過業(yè)務(wù)外包實(shí)施專業(yè)化管理,從而達(dá)到降低成本提高服務(wù)的目的,在一定程度上滿足了企業(yè)及用戶的需求,但是并不是所有外包

3、都有利,對(duì)于具體的物業(yè)管理公司而言,實(shí)際的外包范圍與企業(yè)自身的條件和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的成熟、規(guī)范程度直接相關(guān),實(shí)施外包后必須做好監(jiān)督管理工作,不過根據(jù)國(guó)外同行的經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)外包將是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。一、業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)早期的物業(yè)管理公司的機(jī)電、綠化、秩序維護(hù)員、清潔基本都是由物業(yè)公司自身組建的隊(duì)伍來完成,這主要是由當(dāng)時(shí)的社會(huì)條件決定的。在物業(yè)管理發(fā)展的初期對(duì)人民的生活和工作環(huán)境的改善的確起到了積極的作用。但隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,城市發(fā)展水平越來越高,城市功能劃分將越來越細(xì),對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也越來越高,物業(yè)公司的角色也必然要發(fā)生變化,物業(yè)公司將更多地起到組織、調(diào)度、整合與分配

4、資源的作用。如果物業(yè)公司一味追求小而全,過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員,必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān),且這些設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值,造成大量的資源浪費(fèi),如果把一些業(yè)務(wù)外包出去,組織專業(yè)公司對(duì)業(yè)主服務(wù),則可大大避免這些矛盾。1、通過業(yè)務(wù)外包可降低成本。由于專業(yè)化分工所帶來的高效率,許多專業(yè)性服務(wù)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理公司更有效的資源和組織。這些公司通過承攬大量專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù),通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)比單個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)高得多的經(jīng)營(yíng)效率,從而能夠以優(yōu)質(zhì)低價(jià)為物業(yè)管理公司提供服務(wù),幫助其降低成本。目前我國(guó)的物業(yè)管理公司多數(shù)還是采用“小而全”的模式,若要滿足各種服務(wù)的需求

5、,必須配合各類專業(yè)人才,否則就達(dá)不到服務(wù)的要求;而配齊專業(yè)人才,各類專業(yè)任務(wù)量又相對(duì)不足,容易形成成本壓力。通過業(yè)務(wù)外包,日常工作中只需配備少數(shù)維修人員,管理開支大為減少。將專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理公司節(jié)省固定資產(chǎn)投資,在財(cái)務(wù)管理上,支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進(jìn)行預(yù)算管理,通常更容易進(jìn)行成本控制。因此業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本,增加企業(yè)的利潤(rùn)。2、業(yè)務(wù)外包可提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)單一而且專注,使得其專業(yè)化優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。比如房屋維護(hù)與保養(yǎng)的專業(yè)公司,可以科學(xué)規(guī)范地制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,達(dá)到預(yù)

6、想的維護(hù)保養(yǎng)效果,大大減少物業(yè)公司的工作量;專業(yè)的秩序維護(hù)員公司,有較系統(tǒng)的秩序維護(hù)員員管理辦法及訓(xùn)練方式,同時(shí)會(huì)按當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫,按照規(guī)范的現(xiàn)代管理方式運(yùn)作,這必將大大加強(qiáng)小區(qū)(大廈)的治安防患能力,提高廣大業(yè)主的舒適感和安全感。3、業(yè)務(wù)外包可補(bǔ)充人才的不足及增加服務(wù)項(xiàng)目。社會(huì)思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導(dǎo)致了業(yè)主需求的復(fù)雜化和差異化。多元化的服務(wù)需求對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求,而實(shí)際上物業(yè)公司自身服務(wù)能力是有限的,靠企業(yè)本身所生產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)品及企業(yè)的現(xiàn)有人員是不可能全面滿足業(yè)主的要求,也無力去挖掘業(yè)主的服務(wù)需求,即使挖掘出來也無法及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù),這種

7、矛盾在“小而全”的管理模式下是不可能得到解決,只有通過業(yè)務(wù)外包才能解決這類問題。4、業(yè)務(wù)外包使管理相對(duì)簡(jiǎn)單化。物業(yè)公司通過專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包,逐步從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中脫離出來,成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。物業(yè)公司不再向業(yè)主提供有形服務(wù),而是提供間接服務(wù)、人文服務(wù),組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù),這樣物業(yè)公司的職能變得更為單一,組織結(jié)構(gòu)也變得更為簡(jiǎn)化,編制大幅縮減,從業(yè)人員也更專業(yè)。比如筆者所在的物業(yè)公司原來的清潔就是由公司自己組建