物業(yè)管理招標投標實務[1]

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1、物業(yè)管理招標投標實務目錄第一章物業(yè)管理招標投標市場現(xiàn)狀及相關政策法規(guī)第一節(jié)我國物業(yè)管理招標投標市場的興起第二節(jié)物業(yè)管理招標投標法規(guī)的建立與完善第三節(jié)物業(yè)管理招標投標的主要方式一、注重目標物業(yè)管理與服務的總體策劃二、注重物業(yè)管理服務費報價及費用測算三、注重企業(yè)綜合實力第四節(jié)物業(yè)管理招標投標目前存在的問題第二章物業(yè)管理招標投標的概念第一節(jié)物業(yè)管理招標一、概念二、招標主體第二節(jié)物業(yè)管理投標一、概念二、投標主體第三節(jié)物業(yè)管理招標方式一、公開招標二、邀請招標第四節(jié)物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則一、基本要求二、基本原則第三章物業(yè)管理招標投標的條件和程序第一節(jié)物業(yè)管理招標的條件一、招標主

2、體的條件二、招標組織三、物業(yè)項目條件第二節(jié)物業(yè)管理招標的程序一、成立招標領導小組或者委托招標代理機構(gòu)二、編制招標文件23三、發(fā)布招標公布或招標邀請四、備案指導及備案核準五、資料預審六、招標文件發(fā)售七、關于標底八、招標完成時限第三節(jié)物業(yè)管理投標的條件和程序一、物業(yè)管理投標的條件二、物業(yè)管理投標的程序三、投標策略與技巧四、現(xiàn)場答辯的技能技巧第四章投標文件第一節(jié)投標文件的內(nèi)容一、投標函二、投標報價表三、投標人資格證明四、技術商務響應文件五、招標文件中要求提供的其他文件第二節(jié)投標文件的密封和送達一、投標文件的密封二、投標文件送達、簽收三、投標文件的效力第五章物業(yè)管理方案的制訂第一節(jié)編

3、制物業(yè)管理方案的基本要求一、一般程序二、基本要求第二節(jié)制訂物業(yè)管理方案的要求及方法一、物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容二、制訂物業(yè)管理方案的要點及內(nèi)容第六章物業(yè)管理招投標活動中的開標、評標和中標（略）23物業(yè)管理招投標實務第一章物業(yè)管理招投標市場現(xiàn)狀及相關政策法規(guī)第一節(jié)我國物業(yè)管理招投標市場的興起我國物業(yè)管理招投標起源于深圳經(jīng)濟特區(qū)，早在1993年，深圳就開始積極探索物業(yè)管理招投標制度。深圳市住宅局首先在內(nèi)部進行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)——蓮花北村的物業(yè)管理權，用招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。1994年，深圳萬廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權，在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花

4、北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。1996年，深圳又以舊小區(qū)鹿丹村作為試點，進行物業(yè)管理招投標，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司中標，取代了原物業(yè)管理公司，從而使深圳物業(yè)管理招投標又向前邁進了一步，推動了深圳市物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展。1999年5月，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。建設部原副部長宋春華同志在會議的報告中指出：深圳加速推進物業(yè)管理競爭機制，初步形成了政府調(diào)控為主導，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇，公平競爭的物業(yè)管理市場競爭機制。俞正聲部長在這次會議上也指出：深圳會議主要解決了物業(yè)管理市場問題，其核心問題是推進競爭，

5、規(guī)范行為。學習深圳，關鍵是把市場競爭作為推動物業(yè)管理健康發(fā)展的途徑。建設部領導在會上強調(diào)：各地要“在調(diào)查研究的基礎上，制定物業(yè)管理招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標工作?！钡诙?jié)物業(yè)管理招投標法規(guī)的建立與完善中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議于1999年8月30日通過《中華人民共和國招標投標法》國家主席令第21號，于2000年1月1日起施行。該法為物業(yè)管理開展招投標活動奠定了法律基礎。2003年2月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。謝家謹同志在

6、答記者問時，明確答復，此處的“應當”應理解為“必須”。《條例》明確了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)實中，住宅物業(yè)購買的對象23是廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項目的合同簽訂和廣大居民的公共利益密切相關，選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂物業(yè)服務合同以及提供何種標準的管理服務、收取服務費標準的高低以及承諾服務的效果容易引發(fā)爭議，客觀上要求有較高的透明度。因此《條例》要求，住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式為業(yè)主選聘

7、物業(yè)管理企業(yè)。依據(jù)國家《招標投標法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定和要求，建設部按照《條例》設定的七項基本制度中的“物業(yè)管理招投標制度”以建住房[2003]130號文印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》并與《物業(yè)管理條例》同步實施。以達到“規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭”。成都市房產(chǎn)管理局依據(jù)國家《招標投標法》、《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》于2004年11月16日結(jié)合成都市物業(yè)管理發(fā)展狀況和需要出臺了《成都市物業(yè)管理招標投標暫行