房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)方法

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1、行業(yè)評(píng)級(jí)方法房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)方法適用范圍根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）目錄中“K房地產(chǎn)業(yè)”。本評(píng)級(jí)方法適用于從事以下業(yè)務(wù)的企業(yè)：K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)K702物業(yè)管理K703房地產(chǎn)中介服務(wù)K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)K709其他房地產(chǎn)業(yè)。K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租房屋等活動(dòng)；K702物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)；K703房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；K7

2、04自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對(duì)自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房和辦公用房）的買賣和以營(yíng)利為目的的租賃活動(dòng)，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述信貸控制收緊，房地產(chǎn)開發(fā)融資多樣化近年來，持續(xù)收緊中的信貸環(huán)境已促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)從單純向銀行進(jìn)行項(xiàng)目性的貸款走向了多樣化籌資，包括在國(guó)內(nèi)外發(fā)行長(zhǎng)短期債券、票據(jù)，通過信托渠道融資等，以滿足企業(yè)擴(kuò)張和延長(zhǎng)債務(wù)期限的資金需求。9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法房地產(chǎn)企業(yè)通常依靠快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)來償債和獲取盈利，雖然近期北京、上海

3、等城市房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)易受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一旦政策調(diào)控導(dǎo)致銷售放緩，債務(wù)杠桿較高的開發(fā)商的信用質(zhì)量將受到進(jìn)一步削弱。稅收?qǐng)?zhí)行力度加強(qiáng)和稅制改革會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到擠壓最近正在醞釀的土地增值稅清繳所帶來的潛在繳稅額度增加會(huì)影響開發(fā)商的現(xiàn)金流。一些開發(fā)商的利潤(rùn)將因土地增值稅的清繳而下降。此外，在最近公布的稅制改革中，國(guó)家稅務(wù)總局提出了對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅（財(cái)產(chǎn)行為稅類包含房產(chǎn)稅）改革等各項(xiàng)具體改革措施。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍以及未來推行的全面房產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間將會(huì)受到

4、擠壓。行業(yè)整合加速國(guó)家近年來先后出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，旨在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。政策調(diào)控將推動(dòng)行業(yè)集中度提升，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)在行業(yè)整合過程中將進(jìn)一步體現(xiàn)，龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力終將得以增強(qiáng)，而中小房企受行業(yè)波動(dòng)影響面臨更大生存壓力。9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法信用評(píng)級(jí)框架宏觀環(huán)境行業(yè)狀況政策與監(jiān)管競(jìng)爭(zhēng)格局經(jīng)營(yíng)環(huán)境市場(chǎng)地位開發(fā)業(yè)態(tài)及分布區(qū)域股東支持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力盈利能力營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報(bào)酬率存貨周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款與開發(fā)速度是否匹配資產(chǎn)負(fù)債率全部債務(wù)資本化比率債券品種資金用途償還安排償債保障債券特征債項(xiàng)

5、因素債項(xiàng)債權(quán)保護(hù)償債能力速動(dòng)比率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率EBITDA利息倍數(shù)公司治理內(nèi)控制度建設(shè)與實(shí)施管理層素質(zhì)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)模與多樣化融資能力開發(fā)速度資本結(jié)構(gòu)營(yíng)運(yùn)能力企業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式擔(dān)保效率主體評(píng)級(jí)債項(xiàng)評(píng)級(jí)9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析要素經(jīng)營(yíng)環(huán)境東方金誠(chéng)對(duì)受評(píng)主體的信用分析首先從評(píng)估其所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境開始。為了確定受評(píng)主體在所處行業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，東方金誠(chéng)會(huì)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，分析主要集中在對(duì)行業(yè)成長(zhǎng)、穩(wěn)定或衰落的前景的判斷，以及影響行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性的因素。評(píng)級(jí)分析涉及的因素很多，包括行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位、所處的行業(yè)周期、政策監(jiān)管環(huán)境、人口因素、宏觀經(jīng)濟(jì)

6、環(huán)境等因素。此外，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇也是風(fēng)險(xiǎn)增加的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)之一，與建筑、建材等許多行業(yè)密切相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入的提高和城市人口增加帶來的剛性需求以及國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策的引導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，行業(yè)政策等對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響較大，而對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化等因素。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)處于該行業(yè)內(nèi)的所有公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體的評(píng)級(jí)產(chǎn)生巨大影響。當(dāng)然，除了強(qiáng)調(diào)受評(píng)主體所在行業(yè)的一般風(fēng)險(xiǎn)狀況以外，東方金誠(chéng)信用評(píng)級(jí)方法也強(qiáng)調(diào)受評(píng)主體在所處行業(yè)的市場(chǎng)地位。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模與品牌在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司一

7、般具有更大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、更強(qiáng)的議價(jià)和融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)分布、項(xiàng)目分布、品牌建設(shè)等因素都決定了企業(yè)的市場(chǎng)地位。例如萬(wàn)科致力于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)態(tài)專一，市場(chǎng)定位明確，且項(xiàng)目分布廣泛，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擁有很強(qiáng)的品牌效應(yīng)，市場(chǎng)地位很高。2、經(jīng)營(yíng)區(qū)域?qū)τ趪?guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目分布區(qū)域影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本以及盈利能力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將國(guó)內(nèi)區(qū)域劃分為一、二、三、四線城市，不同城市的拿地成本不同，價(jià)格趨勢(shì)也不盡相同。不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，相應(yīng)的，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)也不同。相對(duì)而言，一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)，