房地產(chǎn)行業(yè)評級方法

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1、行業(yè)評級方法房地產(chǎn)行業(yè)評級方法適用范圍根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）目錄中“K房地產(chǎn)業(yè)”。本評級方法適用于從事以下業(yè)務(wù)的企業(yè)：K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營K702物業(yè)管理K703房地產(chǎn)中介服務(wù)K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動K709其他房地產(chǎn)業(yè)。K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動；K702物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動；K703房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動；K704自有

2、房地產(chǎn)經(jīng)營活動指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公用房）的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。行業(yè)風(fēng)險概述信貸控制收緊，房地產(chǎn)開發(fā)融資多樣化近年來，持續(xù)收緊中的信貸環(huán)境已促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)從單純向銀行進行項目性的貸款走向了多樣化籌資，包括在國內(nèi)外發(fā)行長短期債券、票據(jù)，通過信托渠道融資等，以滿足企業(yè)擴張和延長債務(wù)期限的資金需求。9/9行業(yè)評級方法房地產(chǎn)企業(yè)通常依靠快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)來償債和獲取盈利，雖然近期北京、上海等城市房地產(chǎn)銷售

3、情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤的實現(xiàn)易受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一旦政策調(diào)控導(dǎo)致銷售放緩，債務(wù)杠桿較高的開發(fā)商的信用質(zhì)量將受到進一步削弱。稅收執(zhí)行力度加強和稅制改革會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓最近正在醞釀的土地增值稅清繳所帶來的潛在繳稅額度增加會影響開發(fā)商的現(xiàn)金流。一些開發(fā)商的利潤將因土地增值稅的清繳而下降。此外，在最近公布的稅制改革中，國家稅務(wù)總局提出了對財產(chǎn)行為稅（財產(chǎn)行為稅類包含房產(chǎn)稅）改革等各項具體改革措施。擴大房產(chǎn)稅試點范圍以及未來推行的全面房產(chǎn)稅將會對進一步遏制房地產(chǎn)的投機行為，降低房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間將會受到擠壓。行業(yè)整合加速國家近

4、年來先后出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，旨在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、堅決遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。政策調(diào)控將推動行業(yè)集中度提升，預(yù)計中長期內(nèi)，強者恒強態(tài)勢在行業(yè)整合過程中將進一步體現(xiàn)，龍頭企業(yè)的競爭實力和抗風(fēng)險能力終將得以增強，而中小房企受行業(yè)波動影響面臨更大生存壓力。9/9行業(yè)評級方法信用評級框架宏觀環(huán)境行業(yè)狀況政策與監(jiān)管競爭格局經(jīng)營環(huán)境市場地位開發(fā)業(yè)態(tài)及分布區(qū)域股東支持企業(yè)競爭力盈利能力營業(yè)利潤率凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報酬率存貨周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款與開發(fā)速度是否匹配資產(chǎn)負債率全部債務(wù)資本化比率債券品種資金用途償還安排償債保障債券特征債項因素債項債權(quán)保護償債能力速動比率

5、經(jīng)營現(xiàn)金流動負債比率EBITDA利息倍數(shù)公司治理內(nèi)控制度建設(shè)與實施管理層素質(zhì)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)模與多樣化融資能力開發(fā)速度資本結(jié)構(gòu)營運能力企業(yè)管理業(yè)務(wù)運營財務(wù)風(fēng)險業(yè)務(wù)風(fēng)險擔(dān)保方式擔(dān)保效率主體評級債項評級9/9行業(yè)評級方法業(yè)務(wù)風(fēng)險分析要素經(jīng)營環(huán)境東方金誠對受評主體的信用分析首先從評估其所處的經(jīng)營環(huán)境開始。為了確定受評主體在所處行業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險，東方金誠會對該行業(yè)進行動態(tài)分析，分析主要集中在對行業(yè)成長、穩(wěn)定或衰落的前景的判斷，以及影響行業(yè)競爭性的因素。評級分析涉及的因素很多，包括行業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的地位、所處的行業(yè)周期、政策監(jiān)管環(huán)境、人口因素、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等因素。此外，行業(yè)競爭程度加劇也是風(fēng)

6、險增加的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性行業(yè)之一，與建筑、建材等許多行業(yè)密切相關(guān)，在國民經(jīng)濟中具有重要地位。經(jīng)濟增長、居民收入的提高和城市人口增加帶來的剛性需求以及國家城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策的引導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力，行業(yè)政策等對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響較大，而對于國家房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的變化等因素。行業(yè)風(fēng)險會對處于該行業(yè)內(nèi)的所有公司或經(jīng)濟實體的評級產(chǎn)生巨大影響。當(dāng)然，除了強調(diào)受評主體所在行業(yè)的一般風(fēng)險狀況以外，東方金誠信用評級方法也強調(diào)受評主體在所處行業(yè)的市場地位。企業(yè)競爭力1、經(jīng)營規(guī)模與品牌在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司一般具有更大的規(guī)模優(yōu)勢、更強的議價和融資能力。房地

7、產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、市場定位、業(yè)態(tài)分布、項目分布、品牌建設(shè)等因素都決定了企業(yè)的市場地位。例如萬科致力于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)態(tài)專一，市場定位明確，且項目分布廣泛，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擁有很強的品牌效應(yīng)，市場地位很高。2、經(jīng)營區(qū)域?qū)τ趪鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目分布區(qū)域影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本以及盈利能力。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將國內(nèi)區(qū)域劃分為一、二、三、四線城市，不同城市的拿地成本不同，價格趨勢也不盡相同。不同城市經(jīng)濟發(fā)展情況不同，相應(yīng)的，房地產(chǎn)價格走勢也不同。相對而言，一二線城市的房地產(chǎn)價格呈上漲態(tài)勢，