房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)方法

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1、行業(yè)評(píng)級(jí)方法房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)方法適用范圍根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》（GB/T4754-2011）目錄中“K房地產(chǎn)業(yè)”。本評(píng)級(jí)方法適用于從事以下業(yè)務(wù)的企業(yè)：K701房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)K702物業(yè)管理K703房地產(chǎn)中介服務(wù)K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)K709其他房地產(chǎn)業(yè)。K701房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開(kāi)發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租房屋等活動(dòng)；K702物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)；K703房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)

2、估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)指除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對(duì)自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房和辦公用房）的買(mǎi)賣(mài)和以營(yíng)利為目的的租賃活動(dòng)，以及房地產(chǎn)管理部門(mén)和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述信貸控制收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資多樣化近年來(lái)，持續(xù)收緊中的信貸環(huán)境已促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)從單純向銀行進(jìn)行項(xiàng)目性的貸款走向了多樣化籌資，包括在國(guó)內(nèi)外發(fā)行長(zhǎng)短期債券、票據(jù)，通過(guò)信托渠道融資等，以滿足企業(yè)擴(kuò)張和延長(zhǎng)債務(wù)期限的資金需求。9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法房地產(chǎn)企業(yè)通常依

3、靠快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)來(lái)償債和獲取盈利，雖然近期北京、上海等城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)易受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一旦政策調(diào)控導(dǎo)致銷(xiāo)售放緩，債務(wù)杠桿較高的開(kāi)發(fā)商的信用質(zhì)量將受到進(jìn)一步削弱。稅收?qǐng)?zhí)行力度加強(qiáng)和稅制改革會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到擠壓最近正在醞釀的土地增值稅清繳所帶來(lái)的潛在繳稅額度增加會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。一些開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)將因土地增值稅的清繳而下降。此外，在最近公布的稅制改革中，國(guó)家稅務(wù)總局提出了對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅（財(cái)產(chǎn)行為稅類(lèi)包含房產(chǎn)稅）改革等各項(xiàng)具體改革措施。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍以及未來(lái)推行的全面房產(chǎn)稅將會(huì)

4、對(duì)進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間將會(huì)受到擠壓。行業(yè)整合加速?lài)?guó)家近年來(lái)先后出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，旨在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。政策調(diào)控將推動(dòng)行業(yè)集中度提升，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)在行業(yè)整合過(guò)程中將進(jìn)一步體現(xiàn)，龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力終將得以增強(qiáng)，而中小房企受行業(yè)波動(dòng)影響面臨更大生存壓力。9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法信用評(píng)級(jí)框架宏觀環(huán)境行業(yè)狀況政策與監(jiān)管競(jìng)爭(zhēng)格局經(jīng)營(yíng)環(huán)境市場(chǎng)地位開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)及分布區(qū)域股東支持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力盈利能力營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報(bào)酬率存貨

5、周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款與開(kāi)發(fā)速度是否匹配資產(chǎn)負(fù)債率全部債務(wù)資本化比率債券品種資金用途償還安排償債保障債券特征債項(xiàng)因素債項(xiàng)債權(quán)保護(hù)償債能力速動(dòng)比率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率EBITDA利息倍數(shù)公司治理內(nèi)控制度建設(shè)與實(shí)施管理層素質(zhì)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)模與多樣化融資能力開(kāi)發(fā)速度資本結(jié)構(gòu)營(yíng)運(yùn)能力企業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式擔(dān)保效率主體評(píng)級(jí)債項(xiàng)評(píng)級(jí)9/9行業(yè)評(píng)級(jí)方法業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析要素經(jīng)營(yíng)環(huán)境東方金誠(chéng)對(duì)受評(píng)主體的信用分析首先從評(píng)估其所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境開(kāi)始。為了確定受評(píng)主體在所處行業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，東方金誠(chéng)會(huì)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，分析主要集中在對(duì)行業(yè)成長(zhǎng)、穩(wěn)定或衰落的前景的判

6、斷，以及影響行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性的因素。評(píng)級(jí)分析涉及的因素很多，包括行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位、所處的行業(yè)周期、政策監(jiān)管環(huán)境、人口因素、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素。此外，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇也是風(fēng)險(xiǎn)增加的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)之一，與建筑、建材等許多行業(yè)密切相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入的提高和城市人口增加帶來(lái)的剛性需求以及國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策的引導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，行業(yè)政策等對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響較大，而對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化等因素。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)處于該行業(yè)內(nèi)的所有公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體的評(píng)級(jí)產(chǎn)生巨大影響

7、。當(dāng)然，除了強(qiáng)調(diào)受評(píng)主體所在行業(yè)的一般風(fēng)險(xiǎn)狀況以外，東方金誠(chéng)信用評(píng)級(jí)方法也強(qiáng)調(diào)受評(píng)主體在所處行業(yè)的市場(chǎng)地位。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模與品牌在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司一般具有更大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、更強(qiáng)的議價(jià)和融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)分布、項(xiàng)目分布、品牌建設(shè)等因素都決定了企業(yè)的市場(chǎng)地位。例如萬(wàn)科致力于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)態(tài)專(zhuān)一，市場(chǎng)定位明確，且項(xiàng)目分布廣泛，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域擁有很強(qiáng)的品牌效應(yīng)，市場(chǎng)地位很高。2、經(jīng)營(yíng)區(qū)域?qū)τ趪?guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目分布區(qū)域影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本以及盈利能力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將國(guó)內(nèi)區(qū)域劃分為一、二、三、四線城市，不同城市

8、的拿地成本不同，價(jià)格趨勢(shì)也不盡相同。不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，相應(yīng)的，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)也不同。相對(duì)而言，一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)，