房地產行業(yè)評級方法

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1、行業(yè)評級方法房地產行業(yè)評級方法適用范圍根據《國民經濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）目錄中“K房地產業(yè)”。本評級方法適用于從事以下業(yè)務的企業(yè)：K701房地產開發(fā)經營K702物業(yè)管理K703房地產中介服務K704自有房地產經營活動K709其他房地產業(yè)。K701房地產開發(fā)經營指房地產開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎設施建設等開發(fā)，以及轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動；K702物業(yè)管理指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動；K703房地產中介服務指房地產咨詢

2、、房地產價格評估、房地產經紀等活動；K704自有房地產經營活動指除房地產開發(fā)商、房地產中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產（土地、住房、生產經營用房和辦公用房）的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產管理部門和企事業(yè)、機關提供的非營利租賃服務，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務。行業(yè)風險概述信貸控制收緊，房地產開發(fā)融資多樣化近年來，持續(xù)收緊中的信貸環(huán)境已促使更多的房地產企業(yè)從單純向銀行進行項目性的貸款走向了多樣化籌資，包括在國內外發(fā)行長短期債券、票據，通過信托渠道融資等，以滿足企業(yè)擴張和延長債務期限的資金需求。9/9

3、行業(yè)評級方法房地產企業(yè)通常依靠快速的資產周轉來償債和獲取盈利，雖然近期北京、上海等城市房地產銷售情況出現好轉，但房地產企業(yè)的收入和利潤的實現易受國家房地產調控政策的影響，一旦政策調控導致銷售放緩，債務杠桿較高的開發(fā)商的信用質量將受到進一步削弱。稅收執(zhí)行力度加強和稅制改革會使房地產開發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓最近正在醞釀的土地增值稅清繳所帶來的潛在繳稅額度增加會影響開發(fā)商的現金流。一些開發(fā)商的利潤將因土地增值稅的清繳而下降。此外，在最近公布的稅制改革中，國家稅務總局提出了對財產行為稅（財產行為稅類包含房產稅）改革等各項具體改革措施。擴大

4、房產稅試點范圍以及未來推行的全面房產稅將會對進一步遏制房地產的投機行為，降低房地產價格，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤空間將會受到擠壓。行業(yè)整合加速國家近年來先后出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控措施，旨在調整住房供應結構、堅決遏制房價過快上漲，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。政策調控將推動行業(yè)集中度提升，預計中長期內，強者恒強態(tài)勢在行業(yè)整合過程中將進一步體現，龍頭企業(yè)的競爭實力和抗風險能力終將得以增強，而中小房企受行業(yè)波動影響面臨更大生存壓力。9/9行業(yè)評級方法信用評級框架宏觀環(huán)境行業(yè)狀況政策與監(jiān)管競爭格局經營環(huán)境市場地位開發(fā)業(yè)態(tài)及分布區(qū)域股東支持

5、企業(yè)競爭力盈利能力營業(yè)利潤率凈資產收益率總資產報酬率存貨周轉率預收賬款與開發(fā)速度是否匹配資產負債率全部債務資本化比率債券品種資金用途償還安排償債保障債券特征債項因素債項債權保護償債能力速動比率經營現金流動負債比率EBITDA利息倍數公司治理內控制度建設與實施管理層素質戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)模與多樣化融資能力開發(fā)速度資本結構營運能力企業(yè)管理業(yè)務運營財務風險業(yè)務風險擔保方式擔保效率主體評級債項評級9/9行業(yè)評級方法業(yè)務風險分析要素經營環(huán)境東方金誠對受評主體的信用分析首先從評估其所處的經營環(huán)境開始。為了確定受評主體在所處行業(yè)所面臨的經營風險，東方金誠

6、會對該行業(yè)進行動態(tài)分析，分析主要集中在對行業(yè)成長、穩(wěn)定或衰落的前景的判斷，以及影響行業(yè)競爭性的因素。評級分析涉及的因素很多，包括行業(yè)在宏觀經濟中的地位、所處的行業(yè)周期、政策監(jiān)管環(huán)境、人口因素、宏觀經濟環(huán)境等因素。此外，行業(yè)競爭程度加劇也是風險增加的重要因素。房地產行業(yè)是國民經濟的基礎性行業(yè)之一，與建筑、建材等許多行業(yè)密切相關，在國民經濟中具有重要地位。經濟增長、居民收入的提高和城市人口增加帶來的剛性需求以及國家城鎮(zhèn)化建設等政策的引導是房地產行業(yè)發(fā)展的主要動力，行業(yè)政策等對房地產行業(yè)企業(yè)影響較大，而對于國家房地產企業(yè)還應該關注不同區(qū)域

7、經濟發(fā)展的變化等因素。行業(yè)風險會對處于該行業(yè)內的所有公司或經濟實體的評級產生巨大影響。當然，除了強調受評主體所在行業(yè)的一般風險狀況以外，東方金誠信用評級方法也強調受評主體在所處行業(yè)的市場地位。企業(yè)競爭力1、經營規(guī)模與品牌在行業(yè)內領先的公司一般具有更大的規(guī)模優(yōu)勢、更強的議價和融資能力。房地產企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、市場定位、業(yè)態(tài)分布、項目分布、品牌建設等因素都決定了企業(yè)的市場地位。例如萬科致力于商業(yè)地產開發(fā)，業(yè)態(tài)專一，市場定位明確，且項目分布廣泛，在商業(yè)地產開發(fā)領域擁有很強的品牌效應，市場地位很高。2、經營區(qū)域對于國內房地產企業(yè)而言，項目分布

8、區(qū)域影響房地產開發(fā)的成本以及盈利能力。國內房地產行業(yè)將國內區(qū)域劃分為一、二、三、四線城市，不同城市的拿地成本不同，價格趨勢也不盡相同。不同城市經濟發(fā)展情況不同，相應的，房地產價格走勢也不同。相對而言，一二線城市的房地產價格呈上漲態(tài)勢，