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1、淺議城市中低收入家庭住宅保障制度 摘要：住房問題是民生問題、社會(huì)問題，也是經(jīng)濟(jì)問題、政治問題。近年來，商品房市場持續(xù)升溫、價(jià)格暴漲，加快保障性住房建設(shè)，確保低收入者住有所居，顯得尤為重要。中共十七大明確要求，要完善我國的住房保障制度，著重解決城市中低收入群體的“住房難”問題，為社會(huì)弱勢群體提供穩(wěn)定、多元的公共住房保障，從而使全體人民“住有所居”?！ ￡P(guān)鍵詞：住宅權(quán)；住宅保障體制；租金幫助；住房金融 中圖分類號(hào)：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1002-2589（2013）16-0136-02 一、問題的提出：城市住房保障制度亟待確立 我國城鎮(zhèn)住房保障政策是伴隨著黨的“十四大”決
2、定確立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的改革目標(biāo)而逐步發(fā)展起來的。建立城市住房保障政策有其自身的理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)動(dòng)因?！ 。ㄒ唬├碚撘罁?jù) 住宅權(quán)是人們享有其他權(quán)利的基礎(chǔ)和前提，是基于人們的生存和發(fā)展所必須享有的權(quán)利。住宅權(quán)是指人們有權(quán)并有能力獲得的可以滿足其基本生存、發(fā)展需要的專屬于其個(gè)人的房屋的權(quán)利。它可以從兩方面來理解：一是從公法意義上理解，住宅權(quán)是人們基于憲法所享有的權(quán)利，是公民享有其他權(quán)利的基礎(chǔ)。二是從私法意義上理解，住宅權(quán)是指公民的用益物權(quán)，公民可以進(jìn)行排他性的占有和支配[1]?！ 。ǘ┈F(xiàn)實(shí)動(dòng)因 1.城市人口增加與住房缺乏。隨著生活水平的提高和醫(yī)療技術(shù)的發(fā)展，城市人口增長迅速，同時(shí)農(nóng)業(yè)科
3、技的發(fā)展，使農(nóng)村出現(xiàn)了剩余勞動(dòng)力，他們向城市的遷移更加劇了城市人口的增加，同時(shí)城市的住房存量在一定時(shí)期是固定的，這些都直接造成了城市住房的緊張[2]。工業(yè)化-城市化-人口膨脹-“房荒”，這幾乎成為世界各國城市發(fā)展過程中的必然現(xiàn)象。（恩格斯：《論住宅問題》）有學(xué)者曾指出；“當(dāng)一個(gè)國家從農(nóng)業(yè)國家向工業(yè)國家過渡的時(shí)期，大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將涌入城市，這個(gè)過程中住房緊張將成為我們面臨的一個(gè)重大問題。” 2.弱勢群體住房問題凸顯。我國的住宅體制改革改變了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期主要由國家干預(yù)解決住房問題的模式，轉(zhuǎn)而建立起由市場自由調(diào)節(jié)為主、國家干預(yù)為輔的模式。但值得注意的是，住宅的商品化、私有化后，人們不能再
4、依賴國家、單位分配住房來解決住房問題。對于社會(huì)上具有一定收入的個(gè)人、家庭來說，可以通過市場購買解決其住房問題。然而，社會(huì)弱勢群體，如老人、婦女、殘疾人、失業(yè)者，他們?nèi)狈υ谑袌鲋蝎@取住宅的能力與資力，解決這些人的住房問題，只有依靠國家、政府、社會(huì)的救濟(jì)措施[2]59。 二、我國現(xiàn)在的城市住房保障體制及存在的問題 為改善居民的居住條件，特別是解決中低收入居民的居住問題，我國政府采取了許多住房保障措施?？偨Y(jié)起來就是建立了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和住房公積金這三大政策為支撐，以稅收優(yōu)惠、限購政策、房貸政策為輔助的住房保障體制。這三項(xiàng)政策雖然在解決中低收入家庭住房問題上都發(fā)揮了一定的作用，但是政策設(shè)
5、計(jì)的不嚴(yán)密也使得許多人鉆漏洞規(guī)避政策，違背了這些政策設(shè)計(jì)的初衷?！ 。ㄒ唬┪覈F(xiàn)在的城市住房保障體制 1.經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房制度是由國家向房產(chǎn)開發(fā)商提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策，由開發(fā)商建造適合中低收入家庭購買居住的微利商品房。政府對經(jīng)濟(jì)適用房的支持主要是向開發(fā)商提供優(yōu)惠的劃撥土地，降低房屋建造中的土地成本，同時(shí)還實(shí)行收受優(yōu)惠，同時(shí)嚴(yán)格控制開發(fā)商的利潤率（不超過30%），確保房屋的低價(jià)位。由于開發(fā)商享受了國家給予的優(yōu)惠政策，因此，國家要對開發(fā)商的銷售價(jià)格進(jìn)行政策干預(yù)，要求開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格必須按規(guī)定向政府履行報(bào)批手續(xù)?！ ?.住房公積金制度。這是政府為解決中低收入的在職職工購買住
6、房問題所采取的一項(xiàng)資金幫助制度，即凡是在職職工每月按工資額的一定比例扣除一部分，同時(shí)由所在單位交納一部分，由各級政府住房公積金儲(chǔ)備中心予以保管登記，以供職工將來購房使用。由于我國各種所有制企業(yè)并存，因此職工的性質(zhì)比較復(fù)雜。國家機(jī)關(guān)工作人員、全額撥款的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的住房公積金配套資金是由國家提供，目前企業(yè)為職工繳納配套金額已進(jìn)入企業(yè)的經(jīng)營成本，也可以使其從應(yīng)上繳國家的稅費(fèi)中分離出來。實(shí)際上公積金除個(gè)人繳納部分，其余配套部分是由國家在承擔(dān)相當(dāng)一部分責(zé)任。而其他企業(yè)的住房公積金多由單位和個(gè)人負(fù)擔(dān)，這種按照所有制形式來規(guī)定公積金繳納的模式，我們有待思考。 3.廉租房制度。廉租房制度是指向城
7、鎮(zhèn)居民的困難群體家庭提供租金相對低廉（低于市場價(jià)格）的普通住房的制度，它主要針對那些買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又沒有繳納住房公積金的低收入家庭，這種制度在城鎮(zhèn)住房保障中應(yīng)占主導(dǎo)地位。具體說，政府起主導(dǎo)作用，采用租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租等不同形式，來對城鎮(zhèn)居民中的弱勢群體給予租金幫助。一般有兩種方式，其一，由政府建造專門用于出租的簡易型房屋，以低于市場租金的方式出租給城市弱勢群體；其二，是由城鎮(zhèn)弱勢群體在房地產(chǎn)市場租賃房屋，政府按照弱勢
