國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策分析

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1、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策分析　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展關(guān)系十分密切。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在諸多問題，如市場(chǎng)管理體系不完善、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不建全等，因而需要國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控?！　￡P(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策房地產(chǎn)市場(chǎng)　　一、我國(guó)房地產(chǎn)近年來的發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民

2、經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：　　1.近年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之，市場(chǎng)化程度也日益提高。進(jìn)入20世紀(jì)90年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位?！　?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成，一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小和缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)?！　?.房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化、縱深化方向發(fā)展。保持企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素?！　?.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時(shí)代已經(jīng)來臨。近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，加

4、之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其他行業(yè)來說，還屬較高。因此，吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，大有?guó)退民進(jìn)的趨勢(shì)。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展?！　《?、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的必要性　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的特殊性，其特殊性如下：房地產(chǎn)市場(chǎng)是非均衡的市場(chǎng)，不僅受城市人口、城市區(qū)位、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)人均可支配收入等條件的制約，而且受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動(dòng)力等價(jià)格以及相關(guān)

5、稅費(fèi)等的影響，還在很大程度上受到社會(huì)預(yù)期的影響；房地產(chǎn)市場(chǎng)存在自身盲目性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品單件生產(chǎn)，自然差異、物理特性和區(qū)位空間差別都很大，因而房地產(chǎn)交易通常是差別定價(jià)，個(gè)別成交。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易中，資產(chǎn)的價(jià)值是不連續(xù)的，房地產(chǎn)投資者無法獲得及時(shí)、準(zhǔn)確的價(jià)格信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)存在經(jīng)濟(jì)周期性，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的決定和影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)波動(dòng)周期內(nèi)，會(huì)呈現(xiàn)出上升期長(zhǎng)、下降期短的規(guī)律性?！　?.房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)體過熱，會(huì)出現(xiàn)大量的問題：　　首先，房?jī)r(jià)上漲過快首先會(huì)壓迫居民的生活。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度處在人們可承受的范圍

6、時(shí)，它能刺激人們從事生產(chǎn)勞動(dòng)和增加儲(chǔ)蓄的積極性。但是，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時(shí)，它就會(huì)打擊人們的勞動(dòng)積極性和儲(chǔ)蓄的積極性；其次，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)造成土地資源的低度利用。房?jī)r(jià)過快上漲首先會(huì)引起房產(chǎn)投資增加，而房產(chǎn)投資增加勢(shì)必需要更多的土地投入，這又會(huì)刺激土地價(jià)格過快上漲。伴隨土地價(jià)格過快上漲而來的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤積，結(jié)果，土地作為基本生產(chǎn)要素不僅沒有被有效利用，反而出現(xiàn)了大量閑置；再次，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)使房屋由消費(fèi)品演變?yōu)橥顿Y品和投機(jī)品。在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，對(duì)房屋投資無利可圖。但是，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，它的投資與投機(jī)價(jià)值就會(huì)凸

7、現(xiàn)，從而導(dǎo)致大量投資性或投機(jī)性需求；最后，房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)還會(huì)加劇社會(huì)財(cái)富分配和占有的兩極分化。在房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的情況下，低收入階層不僅沒有能力購(gòu)買可以增值的房產(chǎn)，反而會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快而更加貧困；另一方面，那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機(jī)能力的人，則可以通過對(duì)房產(chǎn)的投資和投機(jī)而獲得房產(chǎn)價(jià)格上漲的溢價(jià)，這樣兩種截然相反的發(fā)展趨勢(shì)無疑會(huì)加劇社會(huì)不同階層之間財(cái)富分配和占有上的巨大差距，進(jìn)而引起社會(huì)資產(chǎn)擁有的兩極分化?！　〕鲇谝陨显?，國(guó)家必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，以求使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展?！　∪?guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的可行性　　由于“政策的作用時(shí)滯”，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面

8、反應(yīng)必然要