宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響性分析

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1、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響性分析摘要關(guān)鍵詞一、淺析國(guó)家宏觀調(diào)控（一）宏觀調(diào)控的含義（二）主要目標(biāo)及手段二：房地產(chǎn)業(yè)近幾年背景及其調(diào)控成效（一）近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r（二）近幾年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的成效三、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題（一）地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。（二）調(diào)控對(duì)自住性住房需求存在一定的積壓效應(yīng)。（三）保障性住房融資與管理機(jī)制不健全。（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策及市場(chǎng)敏感性差，市場(chǎng)壟斷可能性加大。（五）房地產(chǎn)研究咨詢(xún)服務(wù)發(fā)展滯后。四、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性五、宏觀調(diào)控的一些措施（一）設(shè)立監(jiān)督管理委員會(huì),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),運(yùn)用經(jīng)濟(jì)

2、手段與法律手段限制炒房行為。（三）調(diào)整住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu),限制高檔住宅的開(kāi)發(fā),增加保障性住房供給。六、針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的三大政策土地政策，財(cái)政政策，稅收政策七、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響及消極影響宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響[內(nèi)容提要]本文以近年來(lái)房地產(chǎn)背景為前提，以宏觀調(diào)控為基石，以宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響為核心，以了解國(guó)家調(diào)控政策及熟悉房地產(chǎn)業(yè)為目的，進(jìn)一步分析宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響性[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)???宏觀調(diào)控[正文]國(guó)家宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控就是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制,被稱(chēng)作“一雙看得見(jiàn)的手”。在中國(guó)，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)

3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從一般的意義上來(lái)說(shuō)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要目標(biāo)是：　促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)、穩(wěn)定物價(jià)、保持國(guó)際收支平衡我國(guó)采取宏觀調(diào)控的手段：（1）法律手段（2）經(jīng)濟(jì)手段（3）行政手段房地產(chǎn)業(yè)近幾年環(huán)境背景及調(diào)控成效2006年以來(lái)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)方有比較充足的資金，投資穩(wěn)定增加，但是住宅施工面積的增速卻呈現(xiàn)出放緩趨勢(shì)。住宅房地產(chǎn)供應(yīng)商將大量的資金投入到了購(gòu)買(mǎi)土地當(dāng)中，先囤積土地然后分時(shí)段開(kāi)發(fā)，并通過(guò)跨期歧視定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)最大化的壟斷利潤(rùn)。而進(jìn)入價(jià)格上行通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)提高潛在購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，即使購(gòu)買(mǎi)者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我國(guó)流動(dòng)性比較充裕，所以大量的

4、購(gòu)買(mǎi)支撐了供應(yīng)者的這種跨期供應(yīng)戰(zhàn)略，使得2007年的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。但是，在2007年年底2008年年初，房地產(chǎn)供應(yīng)者的資金面開(kāi)始趨緊。首先，國(guó)家開(kāi)始明確完善住房保障制度之后，部分潛在購(gòu)買(mǎi)者開(kāi)始進(jìn)入觀望期，而2007年7月實(shí)施的“限外令”和9月份規(guī)定執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例則在一定程度上壓縮了住宅的投資性需求量。住宅銷(xiāo)售量下降，房地產(chǎn)供應(yīng)商資金回籠速度減慢，同時(shí)，通過(guò)定金和預(yù)收款而獲得的資金來(lái)源減少。其次，2007年年底2008年年初我國(guó)商業(yè)銀行信貸適度緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開(kāi)發(fā)貸款利率也有所提高，住宅房地產(chǎn)供應(yīng)商資金面進(jìn)一

5、步趨緊。再次，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，國(guó)家開(kāi)始規(guī)范外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在2007年10月修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，則更是將房地產(chǎn)行業(yè)的外商投資行為全部列入“限制”行列。同時(shí)，次貸危機(jī)的爆發(fā)也在一定程度上減少了通過(guò)非正規(guī)渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的境外資金量。最后，進(jìn)入2008年以來(lái)，我國(guó)實(shí)行從緊的貨幣政策，民間融資利率上升較快，而且融資難度也比較大。一方面，開(kāi)發(fā)商需要收回資金，另一方面，大量的資金壓在所囤積的土地上卻沒(méi)有更多的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。為了加快資金回收，供應(yīng)商被迫降低住宅銷(xiāo)售價(jià)格，而住宅價(jià)格的降低將會(huì)降低潛在購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，進(jìn)一步加大供應(yīng)商的資金壓力，迫使供應(yīng)商可能繼續(xù)降價(jià)。

6、因此，2006年、2007年的金融、稅收、土地以及住宅保障等政策的綜合作用壓縮了購(gòu)買(mǎi)者的需求量，同時(shí)加大了住宅供應(yīng)商跨期供應(yīng)的成本和難度，使得房地產(chǎn)商被迫減緩提價(jià)幅度或進(jìn)行價(jià)格下浮，說(shuō)明宏觀調(diào)控政策在一定程度上取得成效。2008年年初以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲趨緩，但是這只能說(shuō)明宏觀調(diào)控達(dá)到了階段性的目標(biāo)，對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn)。一方面，我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的一個(gè)特點(diǎn)就是供需矛盾依舊比較突出，居住型需求比較旺盛。盡管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供給仍需時(shí)日。供需矛盾的緊張使得購(gòu)買(mǎi)者的心態(tài)較為不穩(wěn)定，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，住宅價(jià)格就有可能重

7、新進(jìn)入上行通道；而受壓抑的購(gòu)買(mǎi)力一旦釋放將加劇短期內(nèi)價(jià)格的上升幅度。另一方面，此次調(diào)控取得一定效果的重要原因之一是調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)商實(shí)施跨期供應(yīng)戰(zhàn)略的成本和難度，但目前住宅供應(yīng)商對(duì)銀行貸款的依賴(lài)有所下降，一旦通過(guò)業(yè)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)方式緩解了資金來(lái)源的緊張局面，供應(yīng)商就會(huì)繼續(xù)提價(jià)。2010年，為遏制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印