宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響性分析

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1、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響性分析[內(nèi)容提要]本文從一般背景闡述政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，分析國(guó)家宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，介紹國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施，強(qiáng)調(diào)了國(guó)家宏觀的重要性，并且簡(jiǎn)單分析了其中的一些問題。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)???宏觀調(diào)控金融制度[正文]國(guó)家宏觀調(diào)控所謂的宏觀調(diào)控就是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。在中國(guó)，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。宏觀調(diào)控主要運(yùn)用價(jià)格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段及行政手段。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)

2、控的主要目標(biāo)是：　第一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是實(shí)現(xiàn)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的首要條件，也是提高人民生活水平的首要條件。因此，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是宏觀調(diào)控的最重要的目標(biāo)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是在調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的關(guān)系中實(shí)現(xiàn)的。因此，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府必須調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的關(guān)系，使之達(dá)到基本平衡?！〉诙黾泳蜆I(yè)。就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。就業(yè)的情況如何，關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，關(guān)系到實(shí)

3、現(xiàn)全體人民的共同富裕。促進(jìn)充分就業(yè)是我國(guó)政府的責(zé)任。我國(guó)面臨嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)，一方面勞動(dòng)供給數(shù)量龐大，另一方面勞動(dòng)力需求顯得有限。因此必須堅(jiān)持實(shí)行促進(jìn)就業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略和政策，長(zhǎng)期將增加就業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，并嚴(yán)格控制人口和勞動(dòng)力增長(zhǎng)。就業(yè)的增加取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的就業(yè)彈性。要增加就業(yè)，首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，這是增加就業(yè)的基礎(chǔ)。同時(shí)還必須提高就業(yè)彈性。為了提高就業(yè)彈性，要積極發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)、非公有制企業(yè)，要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)?！〉谌?，穩(wěn)定物價(jià)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的波動(dòng)

4、是價(jià)格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的形式。但價(jià)格的大幅度波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)生活是不利的。如果物價(jià)大幅上升和通貨膨脹，會(huì)刺激盲目投資，重復(fù)建設(shè)，片面追求數(shù)量擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)效益下降；如果物價(jià)下降和通貨緊縮，則會(huì)抑制投資，生產(chǎn)下降，失業(yè)增加。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)商品和服務(wù)的價(jià)格由市場(chǎng)決定，但政府可以運(yùn)用貨幣等經(jīng)濟(jì)手段對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，必要時(shí)也可以采用某些行政手段（如制止亂漲價(jià)、打擊價(jià)格欺詐），以保持價(jià)格的基本穩(wěn)定，避免價(jià)格的大起大落?！〉谒?，保持國(guó)際收支平衡。國(guó)際收支是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)與其他國(guó)家或地區(qū)之間由于各種交易所引起的貨幣收付或以貨幣

5、表示的財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)采取宏觀調(diào)控的手段：（1）法律手段，指國(guó)家通過制定和運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法規(guī)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段。主要通過經(jīng)濟(jì)立法和經(jīng)濟(jì)司法進(jìn)行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)；（2）經(jīng)濟(jì)手段，是國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策和計(jì)劃，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)整來影響和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施。主要方法有：1、財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整，2、制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃等，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)；（3）行政手段，指國(guó)家通過行政機(jī)構(gòu)，采取帶強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理經(jīng)濟(jì)。如利用工商、商檢、衛(wèi)生檢疫、海關(guān)等部門禁止或限制某些商品的生產(chǎn)與流通。房地產(chǎn)業(yè)近幾年環(huán)境背景

6、2005年以來，由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，我國(guó)主要采用了土地、稅收、金融等手段共同對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從2006年至2007年的政策措施我們可以清晰地看出政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)思路的轉(zhuǎn)變。2006年，調(diào)控部門主要采用信貸、稅收措施進(jìn)行調(diào)控，主要目的是壓縮需求；而2007年則主要采用信貸、住房結(jié)構(gòu)政策來進(jìn)行調(diào)控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時(shí)壓縮不合理的需求。2006年以來，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)方有比較充足的資金，投資穩(wěn)定增加，但是住宅施工面積的增速卻呈現(xiàn)出放緩趨勢(shì)。住宅房地產(chǎn)供應(yīng)商將大

7、量的資金投入到了購買土地當(dāng)中，先囤積土地然后分時(shí)段開發(fā)，并通過跨期歧視定價(jià)來實(shí)現(xiàn)最大化的壟斷利潤(rùn)。而進(jìn)入價(jià)格上行通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)提高潛在購買者的購買意愿，即使購買者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我國(guó)流動(dòng)性比較充裕，所以大量的購買支撐了供應(yīng)者的這種跨期供應(yīng)戰(zhàn)略，使得2007年的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。但是，在2007年年底2008年年初，房地產(chǎn)供應(yīng)者的資金面開始趨緊。首先，國(guó)家開始明確完善住房保障制度之后，部分潛在購買者開始進(jìn)入觀望期，而2007年7月實(shí)施的“限外令”和9月份規(guī)定執(zhí)行的提高第二套

8、住宅首付比例則在一定程度上壓縮了住宅的投資性需求量。住宅銷售量下降，房地產(chǎn)供應(yīng)商資金回籠速度減慢，同時(shí)，通過定金和預(yù)收款而獲得的資金來源減少。其次，2007年年底2008年年初我國(guó)商業(yè)銀行信貸適度緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)貸款利率也有所提高，住宅房地產(chǎn)供應(yīng)商資金面進(jìn)一步趨緊。再次，為了