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《自然人參與合作開發(fā)房地產(chǎn)若干問題分析》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、自然人參與合作開發(fā)房地產(chǎn)若干問題分析來源：fgf1240：日期：2011-11-11自然人參與合作開發(fā)房地產(chǎn)若干問題分析來源：fgf1240：日期：2011-11-11自然人參與合作開發(fā)房地產(chǎn)若干問題分析——以自然人參與的方式及所得稅處理為角度方桂法一些自然人擁有富余資金，想?yún)⑴c房地產(chǎn)開發(fā)，獲取資金效益?？墒?，自然人很想弄清楚參與開發(fā)是否有法律依據(jù)，可以以怎樣的方式參與開發(fā)，開發(fā)完畢后取得的紅利如何繳納所得稅等一些問題，為自己投入的資金有個法律保障和獲取更大效益鋪平道路。本文就這些問題，結(jié)合現(xiàn)行的相關(guān)法律、司法實(shí)踐以及房地產(chǎn)會計提供的所得稅相關(guān)
2、實(shí)務(wù)，為自然人參與房地產(chǎn)合作尋求理想的途徑。一、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)的模式自然人要知道如何參與投資房地產(chǎn)，首先要弄清楚我國現(xiàn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)相關(guān)規(guī)定以及相關(guān)的合作開發(fā)模式。（一）、合作開發(fā)的法律依據(jù)1、開發(fā)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這個規(guī)定為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供了法律依據(jù)。2、合同依據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條明確了“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的概念。該條規(guī)定，合作開發(fā)
3、房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。這個規(guī)定明確了房地產(chǎn)合作開發(fā)合同與其他合同不同的本質(zhì)，提出了房地產(chǎn)合作可以出讓土地使用權(quán)、資金等投資，也就是說集體土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)不能進(jìn)行合作開發(fā)；并明確了合作關(guān)系是共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，可以不共同經(jīng)營。3、效力依據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條明確了合作主體對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響。該條規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的
4、，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這個規(guī)定明確了，參與開發(fā)的對象中要有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則會給合作開發(fā)帶來法律風(fēng)險。（二）、合作開發(fā)的模式合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。根據(jù)第《民法通則》五十一條規(guī)定企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法
5、人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。第五十二條規(guī)定企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。這樣，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，一般有兩種大的模式：非法人型房地產(chǎn)經(jīng)營模式和法人型經(jīng)營模式。1、非法人型合作所謂非法人型經(jīng)營模式是指合作人的合作方式、投資和利潤分配比例等一系列權(quán)利和義務(wù)均由合作開發(fā)協(xié)議約定，合作人對外承擔(dān)無限連帶責(zé)任的模式。2、法人型合作所謂法人型經(jīng)營模式是指合作人投資入股成立公司，合作人成為公司的股東，合作各方的權(quán)利和義
6、務(wù)由公司章程來約定，合作各方對外以對公司的出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任的模式。二、自然人參與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律問題通過以上的分析，我們大致了解了房地產(chǎn)合作開發(fā)、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同及模式。有了這些概念后，我們再來探討大家比較關(guān)心的自然人參與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)問題。（一）、自然人參與開發(fā)1、自然人直接參與合作開發(fā)自然人有否有權(quán)直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，簽訂的協(xié)議是否有效，這是自然人直接參與房地產(chǎn)開發(fā)有否法律保障的問題。這個問題作為自然人要直接參與合作開發(fā)最為關(guān)心的問題。自然人能否直接參與合作開發(fā)，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條只為房地產(chǎn)可以合作開
7、發(fā)提供了法律依據(jù)，但沒有明確自然人能否合作開發(fā)。2004年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條明確合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體是當(dāng)事人，但是當(dāng)事人的范圍沒有界定。從《民法通則》規(guī)定來看，企業(yè)、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)合作的當(dāng)事人，也沒有明確自然人。自然人可以成為房地產(chǎn)合作開發(fā)的間接依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十六條：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合資或合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，……”的規(guī)定，從這個規(guī)定來看自然人可以直接參與房地產(chǎn)合作開
8、發(fā)，是房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體。2、自然人間接參與開發(fā)自然人間接參與開發(fā)，這里是指自然人出資組建新公司，以新公司為合作主體參與合作。從法律上來講，這是完全
