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《武侯項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、武侯項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)報(bào)告一、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.未來(lái)6-9個(gè)月政策分析小結(jié)：u大概率上判斷，2011年第四季度前樓市維持現(xiàn)階段觀望僵持態(tài)勢(shì)，住宅樓價(jià)在現(xiàn)有價(jià)位水平或5%升幅之間（武侯項(xiàng)目周邊清水樓價(jià)7500-7850元/平米）。u第四季度后宏觀經(jīng)濟(jì)政策較前放松緊縮力度，但不排除行政手段升級(jí)，延續(xù)對(duì)住宅限購(gòu)或房產(chǎn)稅的可能；市場(chǎng)觀望氣氛處于臨界隨時(shí)轉(zhuǎn)變的局面,可能會(huì)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間住宅銷(xiāo)售產(chǎn)生抑制。u2012年2-3月住宅市場(chǎng)剛性需求釋放，可能短期內(nèi)環(huán)比以10-15%幅度推升樓價(jià)上行。u未來(lái)6-9個(gè)月內(nèi)有利于商業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售，但考慮到目前在售的商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)相對(duì)上一年度有較大增幅，
2、預(yù)期繼續(xù)上漲幅度有所收窄（武侯項(xiàng)目周邊商鋪3.5-4.3萬(wàn)元/平米）。主要論據(jù)：1)2011年第四季度前財(cái)政貨幣維持目前的緊縮水平；但四季度后存在不確定變化，若隨著物價(jià)上漲降速,且經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)放緩,中國(guó)將為軟著陸而松綁緊縮政策。① 面對(duì)國(guó)際大宗商品高位徘徊，國(guó)內(nèi)PPI上升并帶動(dòng)CPI，抑制通脹是保民生保穩(wěn)定的基本要求，是十二五開(kāi)局和明年換屆前防止經(jīng)濟(jì)問(wèn)題引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)注點(diǎn)。② 存款準(zhǔn)備金率達(dá)21%緊縮過(guò)度；當(dāng)前基準(zhǔn)利率還是貸款加權(quán)平均利率偏低，2010年2月至今也已經(jīng)有15個(gè)月是負(fù)利率，因此，在下半年結(jié)合動(dòng)用央票手段可能有1-2次的象征性加息措施。① 匯率穩(wěn)定
3、，利率上升幅度象征意義大于實(shí)際效用，主要是防止熱錢(qián)過(guò)快流入，加劇通脹。因此，利率成本即使上升，也不會(huì)對(duì)房屋購(gòu)置造成明顯負(fù)擔(dān)。1)政府壓抑樓價(jià)的能力或在年底或明年初減弱。① 預(yù)期四季度前全國(guó)房?jī)r(jià)下行空間不大，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定或5%左右的升幅。房企目前尚未降價(jià)的原因包括直接融資對(duì)信貸收緊的抵消，短期內(nèi)償債壓力不大；二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售加旺對(duì)一線(xiàn)城市銷(xiāo)量萎縮的抵消；以及市場(chǎng)未來(lái)可能反彈對(duì)當(dāng)下投資需求受抑的抵消。② 限購(gòu)令等行政政策強(qiáng)壓，無(wú)法壓抑強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，以及旺盛的剛性需求。據(jù)人口統(tǒng)計(jì)，1985——1994年出生人口有2.3億，這部分人口自2010年進(jìn)入婚齡，
4、首次置業(yè)需求相對(duì)較多。預(yù)期年底明年初積累的需求會(huì)隨著政策趨穩(wěn)釋放。③ 目前低息環(huán)境意味著極低的按揭借貸成本，大大提升了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力。雖然現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)高于2007年，但相對(duì)收入也是正增長(zhǎng)，加之低利率與相對(duì)較高的房租價(jià)格反差，卻令市民供樓能力上升，故可支持現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)水平。④ 政府的政策未能為市場(chǎng)提供充足而穩(wěn)定的房屋供應(yīng)?，F(xiàn)時(shí)房屋的短缺，一方面是基于歷史性制度缺失造成的保障性住房匱乏，另一方面是土地財(cái)政與耕地紅線(xiàn)的限制，保障房用地和商品房用地配比的此消彼長(zhǎng)。而此情況難于短時(shí)間內(nèi)得到解決，從土地供應(yīng)增加到實(shí)際房屋供應(yīng)上升，至少需要5年時(shí)間的。⑤ 保障房建設(shè)資金主要
5、來(lái)源于地方土地財(cái)政，建設(shè)資金缺口可能促使中央暫緩或繼續(xù)加壓房地產(chǎn)調(diào)控。2)在放松總體經(jīng)濟(jì)緊縮力度的情形下，不排除繼續(xù)使用限購(gòu)、房產(chǎn)稅等調(diào)控手段。⑥ 考慮到經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭的不確定性，目前政府既不會(huì)加大緊縮力度，也不會(huì)松化立場(chǎng)，但第四季度是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%的關(guān)鍵時(shí)間，并且明年四月中央領(lǐng)導(dǎo)換屆前，存在政策真空時(shí)差，很大程度上會(huì)放松經(jīng)濟(jì)緊縮力度。但房地產(chǎn)仍不排除使用限購(gòu)、房產(chǎn)稅等調(diào)控手段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)總體價(jià)格水平。⑦ 以限購(gòu)爭(zhēng)取時(shí)間換取房地產(chǎn)市場(chǎng)格局變革，改革現(xiàn)有土地財(cái)政制度，以及建立完善的保障房管理制度是本輪行政強(qiáng)壓政策的出發(fā)點(diǎn)；可以預(yù)見(jiàn)，在沒(méi)看見(jiàn)房?jī)r(jià)明顯
6、下降抑或經(jīng)濟(jì)急速放緩，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控之手不會(huì)輕易放松。① 房?jī)r(jià)的穩(wěn)定既是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，更是政權(quán)和社會(huì)穩(wěn)定的核心。在未來(lái)較大可能的是繼續(xù)以限購(gòu)、房產(chǎn)稅等輿論意義大于實(shí)際的手段調(diào)控，逐步形成保障性住房和商品房的“雙軌制”供應(yīng)體系；或是希望保障性住房能夠供應(yīng)上市的時(shí)候,再解除限購(gòu)。1)現(xiàn)時(shí)樓市調(diào)控措施有助于資金從住宅市場(chǎng)流向商業(yè)樓宇。① 目前住宅限購(gòu)，商業(yè)租金也在2010年大幅提高，加之商業(yè)不受限，通脹預(yù)期下商業(yè)房產(chǎn)水漲船高。② 低息環(huán)境背景，國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，相對(duì)股市、大宗商品期貨、收藏品等，商業(yè)房產(chǎn)既可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)自然增值，也可以有較好的收益率。1.成本控制假
7、定條件1)周邊典型項(xiàng)目成本造價(jià)估算：約2100～2300元/平米2)項(xiàng)目成本控制假定目標(biāo)：① 高檔外墻磚，局部石材，高檔外墻涂料，高檔門(mén)窗等，精致型住宅定位；② 按年內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)7500-7850元/平米推算，項(xiàng)目樓面地價(jià)4500元/平米，公司運(yùn)營(yíng)開(kāi)支、利息等及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)500元/平米，項(xiàng)目建造成本安全邊際為2300元/平米，力爭(zhēng)綜合成本控制在2500元/平米以下。一、市場(chǎng)定位意見(jiàn)1.規(guī)劃要求：① 用足商業(yè)指標(biāo)4140㎡，在確保地上商業(yè)利潤(rùn)前提下兼顧地下商業(yè)銷(xiāo)售可行情況下向下挖掘商業(yè)面積。① 廉租房規(guī)劃要求：集中設(shè)置1270平米廉租房；30～40平米/一房，套數(shù)
8、不小于5戶(hù)；40～50平米，套數(shù)不小于13戶(hù)；50～
