土地抵押權(quán)探討論文

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1、土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文土地抵押權(quán)探討論文  內(nèi)容提要:本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征,著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證,旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問(wèn)題,其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理,結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況,進(jìn)行理論性的解說(shuō),為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考?! ≈黝}詞:土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效

2、力  一、土地抵押權(quán)的概念  在我國(guó),土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi),在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下,將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中,提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的,為抵押人,接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人,為抵押權(quán)人?! ⊥恋氐盅簷?quán)是指在土地抵押關(guān)系中,抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利?! 奈覈?guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看,土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán),法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押,而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利,沒(méi)有明確規(guī)定

3、。  二、土地抵押權(quán)的法律特征  首先,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念,應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn),因此,從物權(quán)法的意義是說(shuō),土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán);同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種,是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此,土地抵押關(guān)系的調(diào)整,不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定,而且要適用土地法的規(guī)定?! ∑浯?,土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利,但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)

4、才能成立,并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利,因其標(biāo)的物為土地,地上物及某些土地權(quán)利,抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的,因此,土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前,我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押,故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他?! 〉谌?,土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),但兩者又有著密切的聯(lián)系,土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面,它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,作為主權(quán)利的土地使用權(quán),因行政

5、機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí),在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面,它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)?! 〉谒模恋氐盅簷?quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同,并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度,抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件,當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書(shū)面抵押合同,其效力經(jīng)登記而確定?! 〉谖?,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力,它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸

6、屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障,而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此,它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分,土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利,而其他諸如地上權(quán),地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征?! ∪?、土地抵押權(quán)的客體范圍  1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán),是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?,所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。具有地上建筑物,其他附著物合法的

7、產(chǎn)權(quán)證明。以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)?!  吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定:以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出,以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán),但是,如果以劃撥土地上的房屋作抵押的,該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押?! ?、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使

8、用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán),對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分,包括抵押。

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