有關(guān)房地產(chǎn)的論文：房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)價

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1、有關(guān)房地產(chǎn)的論文：房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)價格[摘要]投機(jī)被認(rèn)為廣泛存在于房地產(chǎn)市場中，本文回顧了投機(jī)的相關(guān)理論，通過運(yùn)用四川省1996年～2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)價格與人均可支配收入、銀行年貸款利率和房地產(chǎn)價格年增長率的關(guān)系，計(jì)算出了四川省房地產(chǎn)市場的投機(jī)度，并在此基礎(chǔ)上得出相關(guān)結(jié)論，提出若干政策建議?！　關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投機(jī)價格　　一、引言　　投機(jī)一詞源于“投機(jī)之會，間不容”一語，最早出自《新唐書，張公謹(jǐn)傳，贊》，其義是指機(jī)會極其難得，稍一放松就會錯過，表示行事要抓緊時機(jī)，不允許有絲毫遲誤。投機(jī)本身是“迎合時機(jī)”的意思，此后，也演變?yōu)椤俺脮r機(jī)以謀求個人利益的意思”。許多學(xué)者認(rèn)為投機(jī)是

2、一種試圖通過交易對象短期價格的波動，謀取買賣差價中高風(fēng)險(xiǎn)收益的經(jīng)濟(jì)行為?！　《?、理論回顧　　以下是對經(jīng)濟(jì)學(xué)家在資產(chǎn)投機(jī)理論方面研究成果的回顧:　　Milton-friedman(1953年)提出市場上不存在不穩(wěn)定的投機(jī)活動，因?yàn)橐粋€深具不穩(wěn)定性的投機(jī)者往往會在資產(chǎn)的市場價格上升時買進(jìn)，而在其市場價格下跌時賣出，這種高買低賣的行為會使他們虧損，這將導(dǎo)致具有不穩(wěn)定的投機(jī)者在市場上難以生存下去，不穩(wěn)定的投機(jī)行為只是一種理論上的可能性。他還認(rèn)為，如果在市場的投機(jī)交易活動中，反饋交易者占了主導(dǎo)力量，那么市場投機(jī)行為會放大資產(chǎn)價格波動的方差?！　irshleifer(1975年)和Feiger(197

3、6年)等學(xué)者提出投資者主觀信念的不同會誘發(fā)市場投機(jī)行為。市場中的一些投資者明知市場上某些資產(chǎn)價格高于其實(shí)際市場價格，但當(dāng)他確信將來會有更多的人愿意以更高的價格購買時，他會不斷購進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于投資者主觀信念的不同而導(dǎo)致的投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價格出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，最終形成資產(chǎn)泡沫。　　Harrison和Kreps(1978年)兩位學(xué)者提出與投資者必須長期持有某項(xiàng)資產(chǎn)相比，如果投資者擁有隨時出售該項(xiàng)資產(chǎn)的權(quán)利和可能性，那么投資者就愿意支付更高的價格獲得該項(xiàng)資產(chǎn)，這一交易的過程就顯現(xiàn)投機(jī)的特性。從整個經(jīng)濟(jì)總體來看，在資產(chǎn)的流動過程中資產(chǎn)的價值并沒有增加，而投資者卻支付了更高的價格，說明在經(jīng)濟(jì)體中產(chǎn)

4、生了資產(chǎn)泡沫?！　indleberger(1989年)提出，市場上的投機(jī)者可分為兩個群體:局內(nèi)人和局外人。局內(nèi)人把某項(xiàng)資產(chǎn)的價格抬的越來越高，并在價格的到達(dá)高峰時賣給局外人:局外人則高價買進(jìn)低價賣出。相對于每一個不穩(wěn)定的投機(jī)者，都對應(yīng)著一個穩(wěn)定的投機(jī)者。他還認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張或經(jīng)濟(jì)繁榮時期，投機(jī)者常被一種“幼稚”的心理預(yù)期所鼓動，即認(rèn)為市場的繁榮將會無限期的持續(xù)，或至少足夠長，以至可以使最初的投機(jī)者出售他們的資產(chǎn)給另外的更不避風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)者，獲得投機(jī)收益，從而形成投機(jī)繁榮?！　∪?、基于投機(jī)理論的房地產(chǎn)價格形成理論　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉教授在《房地產(chǎn)價格變化規(guī)律的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》一

5、文中提到的房地產(chǎn)價格形成的理論，即房地產(chǎn)租金水平、銀行的房地產(chǎn)抵押貸款利率和房地產(chǎn)投資者的價格變化預(yù)期決定了區(qū)域當(dāng)前的房地產(chǎn)價格?！　《鳰uellbauer和Mushy（1998）認(rèn)為投資者主要從兩個方面獲得投機(jī)收益:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益，這是假設(shè)資本收益的預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量。可用如下公式表示價格的構(gòu)成:　　通過上面的理論分析，可以清楚的了解房地產(chǎn)價格投機(jī)形成的原因，這些影響變量分別為可支配收入、土地價格增長率和過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率，為進(jìn)一步建立房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷於死碚摶A(chǔ)?！　「鶕?jù)方程(6)建立近似線性方程如下：

6、Pt=α0+α1Yt+α2rt+α3[gt-1/(1+rt)]　　其中，Pt——t時期房地產(chǎn)價格　　Pmt——房地產(chǎn)預(yù)期資本收益的現(xiàn)值　　Ht——t時期預(yù)期資本的收益　　rt——t時期土地價格增長率　　gt-1——t-1時期的房地產(chǎn)價格增長率　　yt——t時期居民可支配收入　　根據(jù)南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所周京奎博士對房地產(chǎn)價格與投機(jī)行為的研究，房地產(chǎn)投機(jī)度可以用α3與α2的比值來表示?！　∷摹?shù)據(jù)　　以下為四川省1996年～2005年關(guān)于房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、年貸款利率、房地產(chǎn)價格增長率數(shù)據(jù):　　注:表中房地產(chǎn)價格和人均可支配收入均考慮了價格影響因素；　　貸款利率取的是一年期貸款利率，且運(yùn)用

7、了加權(quán)平均法計(jì)算?！　∥濉⒔⒛Ｐ汀　∵\(yùn)用EVIEWS5.0軟件，求得1996年～2005年房地產(chǎn)價格回歸方程如下：　　P=884.9892+0.103727Yt-32.38972rt+13.19481[gt-1/(1+rt)]　　(R2=0.9766R*2=0.9649F=83.3676D.W.=2.0436)　　由上面的回歸方程可以得出，房地產(chǎn)投機(jī)度為α3與α2的比值，得:　　13.19481÷32.38