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《房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響探究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響探究【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為沈陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。2005年至今，經(jīng)過(guò)緊縮、寬松、再緊縮的宏觀調(diào)控政策后，沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著健康可持續(xù)的方向發(fā)展。本文主要從房?jī)r(jià)收入比、市場(chǎng)供需情況、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)抵押貸款等方面剖析宏觀調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并從四個(gè)方面對(duì)沈陽(yáng)市將來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控提出措施建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控政策；沈陽(yáng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)1.引言2010年房地產(chǎn)投資建設(shè)快速增長(zhǎng)，商品房供銷兩旺，
2、開(kāi)發(fā)投資、商品房施工和銷售均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策措施，沈陽(yáng)市加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，先后出臺(tái)了限購(gòu)、控制房?jī)r(jià)等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設(shè)目標(biāo)和工作體系，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，商品房供應(yīng)較為充足，價(jià)格較為合理,商品住房的絕對(duì)價(jià)格在全國(guó)主要城市中仍處于較低水平。1.房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的必要性分析由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制不健全，在這樣的環(huán)
3、境下，宏觀調(diào)控便顯得尤為必要。經(jīng)過(guò)多年的努力和探索，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控積累了一定的成功經(jīng)驗(yàn)，也取得明顯成效，但是，這些成效還是階段性的，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控任重道遠(yuǎn)。這主要是因?yàn)椋?.1房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極為重要，而其較髙的關(guān)聯(lián)性，使得其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)性較強(qiáng)。由于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相對(duì)粗放，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)還需要依靠房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)帶動(dòng)性，因此，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，完善市場(chǎng)規(guī)則、建立健全
4、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，可以有效地促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[l]o2.2房?jī)r(jià)過(guò)高超出了廣大居民的購(gòu)買(mǎi)能力，不利于社會(huì)安定與和諧。（1）目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)者炒房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、違規(guī)認(rèn)籌等不良現(xiàn)象，使得部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重背離其價(jià)值，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)''泡沫”，大大超出了居民的購(gòu)買(mǎi)能力。尤其是在一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種現(xiàn)象更加嚴(yán)重。（2）房地產(chǎn)作為商品，除了具有商品本身的特性外，還兼有很多公共物品的屬性，房地產(chǎn)作為人民生活必須的商品，由于資本的逐利性、市場(chǎng)機(jī)制的非均衡性及法制體系缺陷等問(wèn)題，
5、單憑市場(chǎng)調(diào)節(jié)難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障的公平，因此需要政府的宏觀調(diào)控對(duì)城市的低收入者提供幫助和保護(hù)。2.3加強(qiáng)宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展所需要的。由于社會(huì)供求受市場(chǎng)機(jī)制以及其他因素的影響，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)是客觀存在的，必須通過(guò)加強(qiáng)宏觀調(diào)控來(lái)加以調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展、盲目發(fā)展會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的危害。上世紀(jì)八十年代末日本的房地產(chǎn)泡沫給日本帶來(lái)了長(zhǎng)達(dá)二十年的經(jīng)濟(jì)低迷期，而我國(guó)上世紀(jì)九十年代海南、北海等地的房地產(chǎn)泡沫也給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了長(zhǎng)時(shí)間的負(fù)面影響，直到本世紀(jì)才基本消除［2
6、］。2.2005年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的措施1.1政策緊縮的階段（2005年?2008年8月）。（1）本輪政策的重點(diǎn)是圍繞抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭而展開(kāi)。其目標(biāo)在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，使投資和供應(yīng)的增長(zhǎng)幅度適度下降，改變固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的狀況，同時(shí)抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭。主要采取了貨幣、財(cái)政（稅收）、土地等政策，調(diào)控方式愈加成熟，同時(shí)強(qiáng)化了保障性住房建設(shè)，從而保證了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本穩(wěn)定［3］。（2）金融政策主要包括：提高存款準(zhǔn)備金率；控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模；擴(kuò)大貸款利率的浮動(dòng)范圍；提
7、高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例；提高房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款利率；提高個(gè)人住房抵押貸款的首付比例等。（3）土地政策主要包括：清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)；對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓嚴(yán)格執(zhí)行''招、拍、掛”制度；限制高檔物業(yè)用地的審批和使用等；要求地方政府及相關(guān)部門(mén)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引入理性發(fā)展的軌道，特別提出打擊土地炒作；“國(guó)土督察制度”提出國(guó)家直接進(jìn)行各省市土地審批利用的嚴(yán)格督導(dǎo)；利用稅收政策，打擊投機(jī)性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為，二手房征稅則進(jìn)一步體現(xiàn)了中央鼓勵(lì)自住需求，進(jìn)一步抑
8、制投機(jī)和投資需求的決心；限制外資購(gòu)房以防止外資炒作土地、保障金融安全。3.2政策寬松階段（2008年9月?2009年12月）。（1）由于國(guó)際金融危機(jī)與上一輪宏觀調(diào)控（緊縮房地產(chǎn)）政策效應(yīng)的疊加影響，從2008年8月起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是一線城市）出現(xiàn)了明顯的下滑。于是，國(guó)家和地方政府“倉(cāng)促地”將政策由“緊縮”轉(zhuǎn)為“寬松”，圍繞支持房地產(chǎn)市場(chǎng)而出臺(tái)了一系列金融、稅收等政策，并較快地激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）金融政策主要包括：降低貸款利率；下
