宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析論

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1、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析論文今年以來(lái)，國(guó)家在短期內(nèi)突然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項(xiàng)政策連續(xù)出臺(tái)，各種市場(chǎng)傳言不脛而走。到底國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？一、對(duì)近期宏觀調(diào)整政策的回顧要作出正確地判斷，我們首先來(lái)回顧一下近期的政策信息。2003年出臺(tái)的121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實(shí)際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。2004年一季度以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施連續(xù)出臺(tái)，密集程度之高前所少見。3月25日

2、，人民銀行于出臺(tái)差別存款準(zhǔn)備金率制度；4月25日第三次提高存款準(zhǔn)備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。4月25日，央行副行長(zhǎng)吳曉靈在亞洲論壇年會(huì)上對(duì)商業(yè)銀行發(fā)出了央行可能采取更為嚴(yán)厲的緊縮措施的警告。4月26日，中央政治局召開會(huì)議，指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中存在一些新的矛盾和問題，需高度重視，妥善解決。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)資本金比例提到35％。同日，傳言銀監(jiān)會(huì)通知各商業(yè)銀行停止全部貸款業(yè)務(wù)，市場(chǎng)作出劇烈反應(yīng)，28日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款，部分甚至停止了票據(jù)業(yè)務(wù)，股市、債券市場(chǎng)大跌

3、。雖然29日銀監(jiān)會(huì)發(fā)表澄清公告，但各種猜測(cè)仍然不時(shí)從業(yè)內(nèi)傳出。目前雖然銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)，但在政策明了前，各銀行對(duì)貸款業(yè)務(wù)均采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。4月28日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規(guī)建設(shè)鋼鐵項(xiàng)目作出嚴(yán)肅處理，敲山震虎的意圖十分明確。4月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在接受路透社采訪時(shí)，強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控的必要性和信心。同日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出兩項(xiàng)緊急通知，一項(xiàng)通知決定集中半年左右時(shí)間，深入開展土地市場(chǎng)治理整頓。內(nèi)容涉及嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃等六項(xiàng)內(nèi)容。另一項(xiàng)通知要求對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目

4、進(jìn)行一次全面清理，涉及土地管理、信貸政策等多方面，重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目，以及2004年以來(lái)新開工的所有項(xiàng)目。對(duì)所有項(xiàng)目逐個(gè)提出停止建設(shè)、暫停建設(shè)限期整改、取消立項(xiàng)、符合要求等四類處理意見。4月30日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，要求商業(yè)銀行適時(shí)、適度對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過熱行業(yè)貸款進(jìn)行合理控制，對(duì)于盲目投資、低水平擴(kuò)張、不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以及未按規(guī)定程序?qū)徟捻?xiàng)目，一律不得發(fā)放新的貸款，已給予授信和已發(fā)生貸款的要采取適當(dāng)、穩(wěn)妥的方式予以糾正。5月1

5、1日，央行發(fā)布《二OO四年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱央行報(bào)告），對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出了詳細(xì)分析，并對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)及具體調(diào)控措施提出了明確意見。此報(bào)告為經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)的作用明顯，可以理解為近期國(guó)家宏觀調(diào)整政策的綜合性總結(jié)。5月14日，國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問題的通知》，同時(shí)下發(fā)《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》主要涉及鋼鐵、有色金屬、機(jī)械、建材、石化、輕工、紡織、醫(yī)藥、印刷等行業(yè)。除以上明確的政策和信息外，目前市場(chǎng)普遍傳言貸款利率將上調(diào)，貸款審批權(quán)將進(jìn)一步上收，按揭貸款的門檻，尤其是居民

6、購(gòu)買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻將會(huì)提高。以上各項(xiàng)措施如此密集的出臺(tái)，明確顯現(xiàn)出國(guó)家加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控力度的決心。二、對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向的分析根據(jù)有限的政策信息，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)管理的一般原理，筆者對(duì)國(guó)家近期宏觀經(jīng)濟(jì)的走向做出如下兩點(diǎn)基本判斷：首先，國(guó)家已作出了經(jīng)濟(jì)過熱的基本判斷，為避免因長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)過熱產(chǎn)生破壞性的通貨膨脹和金融危機(jī)，國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的決心和意圖已十分確定。以上政策和信息均可以證明上述判斷，央行報(bào)告對(duì)此也有更系統(tǒng)的闡述。報(bào)告指出，今年一季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的過熱跡象。具體表現(xiàn)在：投資增長(zhǎng)過快，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43％，扣除

7、價(jià)格因素的實(shí)際投資已接近1992-1993年的經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期；全國(guó)新開工50萬(wàn)元以上的項(xiàng)目近2萬(wàn)個(gè)，比去年同期增長(zhǎng)31％；2003年在建規(guī)模已高達(dá)16萬(wàn)億，相當(dāng)于當(dāng)年固定資產(chǎn)投資完成額5.4萬(wàn)億元的3倍，今年一季度施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資已高達(dá)7.2萬(wàn)億元；某些行業(yè)和地區(qū)盲目投資和重復(fù)建設(shè)問題相當(dāng)嚴(yán)重，地方項(xiàng)目投資增長(zhǎng)60.2％；投資的增速比消費(fèi)快近33個(gè)百分點(diǎn)，二者之間的比例關(guān)系嚴(yán)重失衡。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，導(dǎo)致對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等高耗能行業(yè)的巨大需求，加劇了煤電油運(yùn)供求矛盾，影響了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，加大了通貨膨脹