惠州置信廣場項目租金建議

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1、惠州置信廣場項目租金建議惠州置信廣場項目租金建議2011年5月13日中原集團成員MemberofCentalineGroup森拓普商業(yè)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司CentaProCommercialPropertyConsultants(Shenzhen)Limited本報告嚴格保密，僅限客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)森拓普允許不得外傳或作其他用途。商戶承租能力分析針對惠州置信廣場商業(yè)租金的建議，森拓普基于以下幾個方面的綜合考慮:項目周邊商業(yè)裙樓租賃概況類似典型案例比較分析商家訪談及對價格的預期項目名稱商業(yè)面積樓層定位業(yè)

2、態(tài)構成主要商家租金(元/㎡)售價(元/㎡)凱賓斯基酒店250001-5層五星級城市綜合體中西餐飲、品牌商場計劃：1-4F：北京燕莎5F：王子飯店還在與北京燕莎、王子飯店商談-德威大廈96131-3層CBD超甲級商務大廈寫字樓餐飲、銀行等1F：浦發(fā)銀行2、3F:計劃引進品牌餐飲1F：2502F：1803F：1501F：550002F：350003F：18000東江灣KING首領150001-5層CBD國際商務公館銀行、中西餐廳、娛樂城、桑拿、健身房尚未引進1F：450002F:300003F以上:18000

3、中信時代廣場157901-3層惠州CBD首席商務使館餐飲、品牌超市、銀行、中國移動等A棟2-3F計劃引進品牌超市，B棟2-3F計劃引進知名餐飲品牌店1F為街鋪，引進銀行、中國移動等1F：500002F：380003F：20000項目所處江北CBD，周邊典型裙樓租賃價格1F大概250-300元/㎡，但目前空置率非常高，進駐的業(yè)態(tài)一般為銀行、電信、中國移動等商務配套業(yè)態(tài)。對本項目購物中心業(yè)態(tài)的租金參照性較弱。江北CBD租賃物業(yè)概況港惠新天地開發(fā)商深圳百富盈國際投資有限公司商業(yè)面積約10萬平方米主題定位時尚生活

4、新天地，體驗式購物中心租金方式租金或扣點分成；內(nèi)鋪二押（扣點），扣點額20％-25％，視商家品牌、規(guī)模等浮動樓層業(yè)態(tài)及租金水平5F：萬達影院、餐飲美食50-60元/㎡4F：萬達影院、書城、飛馳輪滑、男裝、男鞋、皮具等50-80元/㎡3F：沃爾瑪，其他：職業(yè)女裝/內(nèi)衣、巴西烤肉/元綠壽司70-100元/㎡2F：沃爾瑪，其他：青春女裝、美容院、飾品、味千拉面80-120元/㎡1F：名品城：名品、女裝女鞋、化妝品、珠寶、KFC街鋪250-300，內(nèi)鋪120-150B1：蘇寧電器、世宇樂園、運動、咖啡、餐飲除主力

5、店外為60-120元/㎡管理費開業(yè)時為25元/㎡，目前調(diào)整為40元/㎡租賃策略主/次主力店租金：20-30元/㎡；餐飲租金不超過100元/㎡；合同期：零售一般為3年，餐飲為5年，主力店與次主力店為10-15年；遞增率：第3年期遞增3%-5%；服裝扣點17%-18%-24%（含4個點稅）；目前租金水平：調(diào)整鋪位的租金較2008年開業(yè)時上浮了10-20元/㎡。隆生半島廣場開發(fā)商惠州隆生企業(yè)（集團）有限公司商業(yè)面積實際經(jīng)營約6萬平方米，停車位1600各業(yè)態(tài)組合吉之島主力店帶動，主要輻射東平片區(qū)收銀百貨區(qū)大都以集

6、中式收銀為主，共八個收銀臺，一樓3個，二樓3個，三樓2個，餐飲自收銀樓層業(yè)態(tài)及租金水平3F：吉之島、兒童服裝、國美電器、美食廣場、休閑娛樂約80元/㎡，扣點20-30%2F：吉之島、美食街、男女服飾約110元/㎡，扣點20-30%1F：吉之島、美食街、男女服飾、珠寶首飾、皮具箱包約170元/㎡，扣點20-30%管理費30元/月/㎡典型餐飲案例1F漁鄉(xiāng)米坊餐飲店：80元/㎡；華貿(mào)天地開發(fā)商北京國華置業(yè)有限公司商業(yè)面積約15萬平方米主題定位71萬平米惠州首席超級建筑綜合體；15萬平米時尚購物天堂/一站式休閑生

7、活中心主力店7千多㎡的BHG、4萬㎡百貨、嘉禾、稻香，及HUGOBOSS、ARMANI、CK、PORTS等樓層業(yè)態(tài)及租金水平5F：嘉禾影院、饕餮盛宴（稻香、其他特色餐飲等）約25元/㎡4F：主題百貨、生活家居（電玩、童裝、家電、家紡、培訓）約45元/㎡3F：主題百貨、時尚清楚（時尚服、運動服、休閑服、美容）約65元/㎡2F：主題百貨、精品服飾（復式旗艦店、青春裝、成熟裝等）約90元/㎡1F：主題百貨、國際名品（珠寶、服裝、化妝品、名表等）約130元/㎡B1：BHG精品超市、美食廣場、生活精品零售約75元/

8、㎡社區(qū)配套檔次：高端化檔次：大眾化本項目超市百貨/電器區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)：單一化業(yè)態(tài)：復合化帝景灣商業(yè)街本項目旨在打造惠州首個以服務商務消費需求為核心的綜合性購物中心，品牌搭配以時尚、精品為特色，其定位檔次將高于現(xiàn)有在營的所有商業(yè)項目，但不宜也很難超越華貿(mào)中心。城市級購物中心百佳天虹商場人人樂海雅百貨順電港惠新天地隆生半島廣場華貿(mào)中心商業(yè)檔次定位通過市場比較法測算租金，主要選取惠州已經(jīng)營業(yè)和即將入市的購物中心作為參照，而華貿(mào)天