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1、綠城西溪誠園營銷策劃方案一、項目基本情況綠城西溪誠園地處蔣村新區(qū)文一西路北側(cè)，南臨西溪濕地，北依浙大紫金港校區(qū)，東面與蔣村商住區(qū)無縫對接，西接規(guī)劃中的城市綜合體(行政、辦公、金融、商業(yè)等)。項目距杭州市中心直線距離約7.4公里，距西溪濕地約800米。??項目住宅部分為9-13層的小高層和高層建筑，采用點式和板式相結(jié)合的形式。外立面以石材幕墻為主。主力戶型為160-190平米的三房或四房；園區(qū)總規(guī)劃住宅約2300套。32圖--1：項目地塊二、中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)
2、健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日32出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向
3、好的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（一）外部宏觀環(huán)境最近美國眾議院通過了延長減稅計劃的法案。這是一個信號，說明西方主要經(jīng)濟體的復(fù)蘇仍存在很大的不確定性，政府艱難地選擇繼續(xù)擴大財政赤字。顯然缺少新的技術(shù)、新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、甚至新的發(fā)展概念，來帶動經(jīng)濟的增長。以美國為代表的發(fā)達經(jīng)濟體，必然進一步依賴量化寬松的貨幣政
4、策，這無疑會給全球貨幣的泛濫雪上加霜。新興經(jīng)濟體由于在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，對外經(jīng)濟依存度過高，從而導致危機來臨時，或多或少地屈從于主要發(fā)達經(jīng)濟體對外傾瀉的貨幣沖擊，陷于本幣“外升內(nèi)貶”的困境。?中國能夠抵御沖擊的唯一砝碼是經(jīng)濟的大體量。中國的市場潛力是巨大的，如能成功啟動內(nèi)需，即可擺脫“外侮”。否則，由于人民幣國際化需要漫長的道路，我們除了盯緊美元，忍受美元沖擊、忍受通貨膨脹、忍受資產(chǎn)價格泡沫之外，難有它途。我國目前的經(jīng)濟增長模式仍然是以外向型經(jīng)濟增長模式為主，作為我國最主要的貿(mào)易順差產(chǎn)生國的美國，其經(jīng)濟
5、增長的放緩對中國的經(jīng)濟放緩具有較大的相關(guān)性影響（根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，美國經(jīng)濟放緩1%，中國的經(jīng)濟放緩約1%）了刺激本國的經(jīng)濟發(fā)展，其政府已經(jīng)采取了放大流動性的策略，如連續(xù)降息等。為了防止我國經(jīng)濟下滑，出現(xiàn)大起大落的發(fā)展格局，一定程度上制約了我國宏觀調(diào)控措施的力度。中國經(jīng)濟連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。房地產(chǎn)業(yè)有“池子”32的作用。房價作為重要的資產(chǎn)價格，受通貨膨脹
6、和流動性充裕的支撐，短期難以壓降。由于近期住宅價格仍有上漲的趨勢，迫于民生壓力，政策調(diào)控的力度不會輕易放松，住宅價格維穩(wěn)是調(diào)控政策的核心目標。而商業(yè)地產(chǎn)由于政策面較為寬松，表現(xiàn)出“繁榮昌盛”的態(tài)勢，成為各路資金追捧的對象。高房價之于民生的壓力，短期難以緩解。中央作出的“大力推進住房保障體系建設(shè)、完善商品房供應(yīng)體系”的決策，是“兩條腿走路”，執(zhí)行到位，將有效改善住房供需結(jié)構(gòu)的問題。2011年，按中央經(jīng)濟工作會議的說法，為緩解高房價的壓力，公共租賃房將成為保障性住房的主要供應(yīng)品種。國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力。高盛預(yù)計中
7、國2011年和2012年的經(jīng)濟增長分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。（二）內(nèi)部宏觀環(huán)境CPI指數(shù)不斷上漲，通貨膨脹上行壓力仍大。一般說來當CPI>3%的增幅時稱為INFLATION，就是通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，把他稱為SERIES?INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。按照我國目前CPI計算慣例，房地產(chǎn)價格漲幅不計入CPI計算口徑。因此，根據(jù)國際慣例評估，我國已經(jīng)面臨比較大的通貨膨脹壓力。而2008年我國既定的CPI漲幅控制指標為4.8%?，F(xiàn)階段持續(xù)高位的CPI指數(shù)與
8、4.8%的既定目標存在較大的差距空間，為了縮小這種差距空間，達到政府預(yù)定的調(diào)控指標，實行從緊的貨幣政策，控制流動性過剩問題。隨著經(jīng)濟的持
