綠城西溪誠(chéng)園營(yíng)銷策劃方案書(shū)

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1、目錄圖--1：項(xiàng)目地塊3二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析3（一）外部宏觀環(huán)境4（二）內(nèi)部宏觀環(huán)境5三、杭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析6（一）土地市場(chǎng)6（二）開(kāi)發(fā)投資情況7（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)效益情況9（四）與全省及省內(nèi)城市比較9四、西溪板塊環(huán)境分析：10（一）西溪板塊稀缺性成長(zhǎng)性獨(dú)一無(wú)二10（二）做好產(chǎn)品精耕細(xì)作11（四）西溪地塊規(guī)劃概況121、項(xiàng)目現(xiàn)有交通狀況：122、醫(yī)療配套：123、商業(yè)及休閑娛樂(lè)配套：124、景觀資源配套：135、教育配套：13（五）蔣村新區(qū)規(guī)劃13五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析14（一）萊德.紳華府14（二）

2、三墩新天地15（四）萬(wàn)科.西溪蝶園181、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比：19六、SWOT分析19七、綠城西溪城園客戶群分析20（一）高知客群成為西溪誠(chéng)園購(gòu)買(mǎi)主流20（二）西溪誠(chéng)園致誠(chéng)苑客戶群體不斷擴(kuò)展21八、銷售管理21（一）銷售情況21（二）前期剩余可售房產(chǎn)詳情：共86套現(xiàn)可售23（三）銷售進(jìn)度策劃25九、廣告策劃25（一）推廣目標(biāo)25（二）廣告媒體宣傳策略251、高端活動(dòng)造勢(shì)：百家說(shuō)誠(chéng)·星耀誠(chéng)園252、活動(dòng)節(jié)奏25（三）廣告資料宣傳策略26（四）主要賣點(diǎn)：27（六）銷售推廣274、吸引力策略285、銷售控制：286、房

3、源控制：（銷量控制）297、促銷活動(dòng)控制：30八、公關(guān)活動(dòng)31（一)公關(guān)活動(dòng)策劃方案311、新聞發(fā)布會(huì)：312、現(xiàn)場(chǎng)包裝323、房交會(huì)演講32一、項(xiàng)目基本情況綠城西溪誠(chéng)園地處蔣村新區(qū)文一西路北側(cè)，南臨西溪濕地，北依浙大紫金港校區(qū)，東面與蔣村商住區(qū)無(wú)縫對(duì)接，西接規(guī)劃中的城市綜合體(行政、辦公、金融、商業(yè)等)。項(xiàng)目距杭州市中心直線距離約7.4公里，距西溪濕地約800米。??項(xiàng)目住宅部分為9-13層的小高層和高層建筑，采用點(diǎn)式和板式相結(jié)合的形式。外立面以石材幕墻為主。主力戶型為160-190平米的三房或四房；園區(qū)

4、總規(guī)劃住宅約2300套。圖--1：項(xiàng)目地塊二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律

5、，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國(guó)家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（一）外部宏觀環(huán)境最近美國(guó)眾議院通過(guò)了延長(zhǎng)減

6、稅計(jì)劃的法案。這是一個(gè)信號(hào)，說(shuō)明西方主要經(jīng)濟(jì)體的復(fù)蘇仍存在很大的不確定性，政府艱難地選擇繼續(xù)擴(kuò)大財(cái)政赤字。顯然缺少新的技術(shù)、新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、甚至新的發(fā)展概念，來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，必然進(jìn)一步依賴量化寬松的貨幣政策，這無(wú)疑會(huì)給全球貨幣的泛濫雪上加霜。新興經(jīng)濟(jì)體由于在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式，對(duì)外經(jīng)濟(jì)依存度過(guò)高，從而導(dǎo)致危機(jī)來(lái)臨時(shí)，或多或少地屈從于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)外傾瀉的貨幣沖擊，陷于本幣“外升內(nèi)貶”的困境。?中國(guó)能夠抵御沖擊的唯一砝碼是經(jīng)濟(jì)的大體量。中國(guó)

7、的市場(chǎng)潛力是巨大的，如能成功啟動(dòng)內(nèi)需，即可擺脫“外侮”。否則，由于人民幣國(guó)際化需要漫長(zhǎng)的道路，我們除了盯緊美元，忍受美元沖擊、忍受通貨膨脹、忍受資產(chǎn)價(jià)格泡沫之外，難有它途。我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式仍然是以外向型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式為主，作為我國(guó)最主要的貿(mào)易順差產(chǎn)生國(guó)的美國(guó)，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)放緩具有較大的相關(guān)性影響（根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩1%，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)放緩約1%）了刺激本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其政府已經(jīng)采取了放大流動(dòng)性的策略，如連續(xù)降息等。為了防止我國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，出現(xiàn)大起大落的發(fā)展格局，一定程度上制約了我國(guó)宏觀

8、調(diào)控措施的力度。中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)有“池子”的作用。房?jī)r(jià)作為重要的資產(chǎn)價(jià)格，受通貨膨脹和流動(dòng)性充裕的支撐，短期難以壓降。由于近期住宅價(jià)格仍有上漲的趨勢(shì)，迫于民生壓力，政策調(diào)控的力度不會(huì)輕易放松，住