綠城西溪誠園營銷策劃方案

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1、■＞項目基本情況二、屮國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析2（-）外部宏觀環(huán)境2（-）內(nèi)部宏觀環(huán)境3三、杭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析5（一）土地市場5（-）開發(fā)投資情況5（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益情況7（四）與全省及省內(nèi)城市比較8四、西溪板塊環(huán)境分析8（-）西溪板塊稀缺性成長性獨一無二9（-）做好產(chǎn)品精耕細(xì)作9（三）西溪2012年將上市房源小計（注：數(shù)據(jù)來自各樓盤開發(fā)商）..9（四）西溪地塊規(guī)劃概況101、項目現(xiàn)有交通狀況102、醫(yī)療配套103、商業(yè)及休閑娛樂配套104、景觀資源配套115、教育配套11（五）蔣村新區(qū)規(guī)劃11五、競爭樓盤分析12（―）萊德?紳華府12（-）三墩新天地13（三）富越

2、香郡15（四）萬科?西溪蝶園16（五）競爭樓盤對比1718六、SWOT分析七、綠城西溪城園客戶群分析18（-）高知客群成為西溪誠園購買主流18（-）西溪誠園致誠苑客戶群體不斷擴(kuò)展19八、銷售管理19（-）銷售情況19（二）前期剩余可售房產(chǎn)詳情：共86套現(xiàn)可售22（三）銷售進(jìn)度策劃23九、廣告策劃24（一）推廣目標(biāo)24（-）開盤前期廣告推廣24（四）開盤后廣告媒體宣傳策略251、高端活動造勢:百家說誠?星耀誠園252、活動節(jié)奏25（五）廣告資料宣傳策略26（六）主要賣點26（七）廣告創(chuàng)意思路27（A）銷售推廣271、吸引力策略282、銷售控制283、房源控制（銷量控制）29

3、4、促銷活動控制29十、公關(guān)活動30（一）公關(guān)策劃的口的31（二）公關(guān)活動策劃方案311、新聞發(fā)布會312、現(xiàn)場包裝313、房交會演講32（三）費用測算32一、項目基本情況綠城西溪誠園地處蔣村新區(qū)文一西路北側(cè)，南臨西溪濕地，北依浙大紫金港校區(qū)，東而與蔣村商住區(qū)無縫對接，西接規(guī)劃中的城市綜合體（行政、辦公、金融、商業(yè)等）。項目距杭州市中心直線距離約7.4公里，距西溪濕地約800米。項廿住宅部分為9?13層的小高層和高層建筑，采用點式和板式相結(jié)合的形式。外立面以石材幕墻為主。主力戶型為160-190平米的三房或四房；園區(qū)總規(guī)劃住宅約2300套。圖項目地塊二、中國房地產(chǎn)市場宏觀

4、環(huán)境分析在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1刀26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)捉高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行

5、業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)屮長期向好的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具冇投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)?；钪杏兄e足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。(-)外部宏觀環(huán)境最近美國眾議院通過了延長減稅計劃的法案。這是一個信號，說明西方主要經(jīng)濟(jì)體的復(fù)蘇仍存在很大的不確定性，政府艱難地選擇繼續(xù)擴(kuò)大財政赤字。顯然缺少新的技術(shù)、新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、甚至新的發(fā)展概念，來帶動經(jīng)濟(jì)的增長。以美國為代表的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)

6、體，必然進(jìn)一步依賴量化寬松的貨幣政策，這無疑會給全球貨幣的泛濫雪上加霜。新興經(jīng)濟(jì)體出于在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式，對外經(jīng)濟(jì)依存度過高，從而導(dǎo)致危機(jī)來臨時，或多或少地屈從于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對外傾瀉的貨幣沖擊，陷于本幣“外升內(nèi)貶”的困境。中國能夠抵御沖擊的唯一磁碼是經(jīng)濟(jì)的大體量。屮國的市場潛力是巨大的，如能成功啟動內(nèi)需，即可擺脫“外侮”。否則，由于人民幣國際化需耍漫長的道路，我們除了盯緊美元，忍受美元沖擊、忍受通貨膨脹、忍受資產(chǎn)價格泡沫之外，難冇它途。我國目前的經(jīng)濟(jì)增長模式仍然是以外向型經(jīng)濟(jì)增長模式為主，作為我國最主耍的貿(mào)易順差產(chǎn)生國的美國，

7、其經(jīng)濟(jì)增長的放緩對中國的經(jīng)濟(jì)放緩具冇較人的相關(guān)性影響（根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，美國經(jīng)濟(jì)放緩1%,屮國的經(jīng)濟(jì)放緩約1%）了刺激木國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其政府己經(jīng)采取了放大流動性的策略，如連續(xù)降息等。為了防止我國經(jīng)濟(jì)下滑，出現(xiàn)大起大落的發(fā)展格局，一定程度上制約了我國宏觀調(diào)控措施的力度。中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起Z勢。房地產(chǎn)業(yè)冇“池子”的作用。房價作為重要