易居中國(guó)：【海寧皮革城項(xiàng)目】定位策略建議（二）

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1、易居中國(guó)：【海寧皮革城項(xiàng)目】定位策略建議（二）[易居中國(guó)]長(zhǎng)沙金岳房屋銷售有限公司【海寧皮革城項(xiàng)目】定位策略建議（二）商業(yè)模式商鋪形式商鋪面積段選擇社區(qū)型商業(yè)模式的人數(shù)比例較大。選擇獨(dú)立商鋪的人數(shù)比例較大。選擇商鋪的面積段集中在30-70平米之間。以獨(dú)立商鋪為主，商鋪面積段劃分為30-70平米的社區(qū)型商業(yè)?！　　　　　≡撗亟稚啼侒w量２－３萬(wàn)方為宜。從對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的分析得出的商業(yè)定位皮革城主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)OFFICE項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店沿街商鋪OFFICE酒店12本項(xiàng)目商務(wù)功能產(chǎn)品提出以下建議：皮革城主體商業(yè)街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)O

2、FFICE項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目資源劃分商業(yè)功能產(chǎn)品商務(wù)功能產(chǎn)品酒店沿街商鋪我們先來(lái)看看OFFICE市場(chǎng)狀況通過對(duì)整體市場(chǎng)的分析尋找答案——我們要不要做OFFICE？1、九十年代初的萌發(fā)期：這一階段寫字樓市場(chǎng)尚未成熟，大部分產(chǎn)品與真正的寫字樓差距較遠(yuǎn)。2、九十年代末的成長(zhǎng)：順應(yīng)當(dāng)時(shí)大中型企業(yè)的需求，優(yōu)良的硬件設(shè)施以及完善的物業(yè)管理服務(wù)在以銀華大廈等為代表的樓盤中得到了體現(xiàn)。3、千禧年初的創(chuàng)新——SOHO商住的時(shí)代。4、2002-2004年：酒店式公寓席卷星城。5、2005年以來(lái)：步入高檔專業(yè)寫字樓時(shí)代，向國(guó)際化大都市看齊。長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)發(fā)展階段1、區(qū)域布局特征（1）沿市區(qū)三

3、橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。（2）在不同區(qū)域形成各具特色的商圈。2、規(guī)模特征其單體建筑規(guī)模一般在30000㎡-70000㎡左右。這主要因?yàn)檎谕恋爻鲎寱r(shí)嚴(yán)格控制了市中心地段。長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)發(fā)展特征24>#ff66ff'>.84#ff66ff'>.3%207342002順天國(guó)際財(cái)富2#ff66ff'>.411%240162004第一大道1#ff66ff'>.712%264282004建鴻達(dá)現(xiàn)代城0#ff66ff'>.8820%300322002財(cái)富中心0#ff66ff'>.9230%324292001和府0#ff66ff'>.935%200282000海東青大廈

4、2#ff66ff'>.210%305272005保利文化大廈1#ff66ff'>.70#ff66ff'>.4%264312005維一星城1#ff66ff'>.154#ff66ff'>.2%72122002名匯達(dá)商住樓1#ff66ff'>.775%230292007佳天國(guó)際1#ff66ff'>.29#ff66ff'>.2%119292005新時(shí)空NO11#ff66ff'>.814#ff66ff'>.7%340202005新世紀(jì)大廈1#ff66ff'>.13%324311998華僑大廈1#ff66ff'>.250%104302002三重大廈2#ff66ff'>.34%25

5、3162003藍(lán)色地標(biāo)2#ff66ff'>.43#ff66ff'>.2%189地上28層1998平和堂1#ff66ff'>.430%142331998聯(lián)合商廈2#ff66ff'>.216#ff66ff'>.4%182282005恒隆國(guó)際大廈租金（元/平方米/天）空置率總套數(shù)總層數(shù)交付時(shí)間項(xiàng)目名稱在售、售罄寫字樓64%?5800246-482平方米36岳麓一號(hào)95%7200?138平方米?312定王大廈?90%?5600?128-170平方米?147匯富中心?95%7500?95-190平方米?364中天廣場(chǎng)48%6800?145平方米?118標(biāo)志·長(zhǎng)沙商務(wù)中心100%

6、3800?80-160平方米?189標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)78%7500?120-140平方米?143華美歐100%7000?40-80平方米?192湘域中央銷售率銷售均價(jià)主力面積段總套數(shù)項(xiàng)目名稱1、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)：（1）人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到廣泛關(guān)注辦公空間室內(nèi)設(shè)計(jì)的最大目標(biāo)就是要為員工創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、衛(wèi)生、安全、高效的工作環(huán)境，以便更大限度地提高員工的工作效率。這一目標(biāo)在當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下顯得更加重要。（2）服務(wù)設(shè)施綜合配套化日趨重要高檔寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度，向比配套、比服務(wù)、比管理方面傾斜，這同樣也是發(fā)達(dá)國(guó)家高檔寫字樓發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)。（3

7、）總部寫字樓模式發(fā)展迅猛傳統(tǒng)寫字樓宣傳企業(yè)形象的能力較弱，而總部型寫字樓的發(fā)展標(biāo)志著寫字樓地產(chǎn)中一種新趨勢(shì)的出現(xiàn)—寫字樓從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體形象。（4）生態(tài)節(jié)能型寫字樓為未來(lái)發(fā)展主方向在全球范圍內(nèi)，建筑生態(tài)智能化有兩大發(fā)展趨勢(shì)：一是調(diào)動(dòng)一切技術(shù)構(gòu)造手段，達(dá)到低能耗、減少污染并可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)；二是在深入研究室內(nèi)熱功環(huán)境(光、聲、熱、氣流等)和人體工程學(xué)(人體對(duì)環(huán)境生理、心理的反映)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造健康舒適而高效的居住空間。長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展趨勢(shì)2、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)：目前長(zhǎng)沙寫字樓主要集中在CBD區(qū)域及周邊，但隨著星城南拓，省府南遷，經(jīng)濟(jì)中心將