易居精品-海寧集團(tuán)長(zhǎng)沙海寧皮革城項(xiàng)目定位策略報(bào)告完全版

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1、[易居中國(guó)]長(zhǎng)沙金岳房屋銷(xiāo)售有限公司【海寧皮革城項(xiàng)目】定位策略建議（一）序受融海寧集團(tuán)的委托，我司對(duì)海寧集團(tuán)下屬所提供的地塊，有目的、有針對(duì)性地進(jìn)行了前期的市場(chǎng)分析工作，分析報(bào)告結(jié)合土地自身情況及市場(chǎng)現(xiàn)狀，并結(jié)合開(kāi)發(fā)方所提設(shè)想進(jìn)行了相關(guān)分析。為地塊的運(yùn)營(yíng)提供建設(shè)性意見(jiàn)。項(xiàng)目、市場(chǎng)狀況項(xiàng)目研判項(xiàng)目產(chǎn)品線定位建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展建議產(chǎn)品規(guī)劃湘浙經(jīng)濟(jì)對(duì)比附件思考路徑簡(jiǎn)述1全案分析框架項(xiàng)目分析項(xiàng)目自身項(xiàng)目研判區(qū)域市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研判234附件項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目資源分析區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研判項(xiàng)目分析武廣客運(yùn)站體育新城本

2、案項(xiàng)目位于新南城板塊，與長(zhǎng)沙中心區(qū)的直線距離約10公里，在行政區(qū)劃上屬于雨花區(qū)，潛在置業(yè)者的心理屬于正在開(kāi)發(fā)中的未來(lái)城區(qū)?，F(xiàn)代城市的發(fā)展定律是居住區(qū)向城市外圍輻射，因此本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)卻顯露無(wú)遺處于城市規(guī)劃中居住區(qū)的“核心地帶”。地塊概況地塊范圍：位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，東、南臨黎托村土地，西鄰黎托村、粟塘村土地，北鄰湖南長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園發(fā)展公司規(guī)劃用地。土地性質(zhì)：住宅，商業(yè)用地土地狀況：未拆遷土地面積：宗地總面積212482.03㎡地塊容積率：住宅＜3.0;商業(yè)＜4.5地塊基本信息：北南西東地塊現(xiàn)場(chǎng)周邊實(shí)際情況本案地塊所在區(qū)域特性地塊所在區(qū)域

3、為長(zhǎng)沙市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)基本集中在體育新城周?chē)牲c(diǎn)狀分布。地塊周邊環(huán)境地塊西南側(cè)為國(guó)中新城。地塊現(xiàn)階段周邊休閑娛樂(lè)和餐飲配套資源極其匱乏，彌補(bǔ)本區(qū)域的不足還需時(shí)日。地塊形狀及表面情況：地塊形狀較為規(guī)整，面積能得到充分利用，緊挨地塊東側(cè)的京珠高速將會(huì)是本項(xiàng)目最大的一個(gè)潛在影響源。地塊基本信息分析：地塊地理性質(zhì)決定了其項(xiàng)目收益能得到保障；地塊周邊大型樓盤(pán)林立，其地塊價(jià)值體現(xiàn)將會(huì)隨著區(qū)域的整體提升而進(jìn)步攀升。項(xiàng)目地塊交通狀況地塊環(huán)臨交通地塊東側(cè)為京珠高速，地塊周邊道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相當(dāng)完善，但其公共交通不發(fā)達(dá)。地塊區(qū)域主要道路地塊

4、現(xiàn)區(qū)域主要道路依靠勞動(dòng)?xùn)|路，長(zhǎng)沙大道。此兩條路均為市級(jí)主干道交通優(yōu)勢(shì)張現(xiàn)，因此能對(duì)本地塊起到有效的支撐。長(zhǎng)沙大道勞動(dòng)?xùn)|路項(xiàng)目分析項(xiàng)目資源分析區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研判本案體育新城邊緣生活區(qū)——該區(qū)域以綠城·桂花城為帶動(dòng)樓盤(pán)，其品質(zhì)得到提高，該區(qū)域緊貼長(zhǎng)沙大道，處在體育新城與市中心的交接地帶，隨著體育新城板塊的日益繁榮，以及市中心與體育新城的交接，其必然也會(huì)發(fā)展起來(lái)。體育新城高尚住宅生活區(qū)——該區(qū)域是受體育新城和一館三中心影響最大的區(qū)域，其發(fā)展速度也是最快的，眾多開(kāi)發(fā)商的追逐，市場(chǎng)的高度認(rèn)可，充分體現(xiàn)了出這些特征。這些也是城市規(guī)劃合

5、理擴(kuò)張的必然結(jié)果。體育新城政務(wù)生活中心區(qū)——該區(qū)域主要為雨花區(qū)政府所在地，政務(wù)功能相當(dāng)明顯，目前開(kāi)發(fā)程度比較低，位置比較偏，但路網(wǎng)建設(shè)正逐步到位，市政配套尚需較長(zhǎng)時(shí)間完善，其發(fā)展前景值得關(guān)注。區(qū)位/交通/配套/環(huán)境區(qū)位/交通/配套/環(huán)境瀏陽(yáng)河雨花區(qū)武廣專線火車(chē)站本案東塘2.9KM3KM1KM3.3KM汽車(chē)東站本案位于勞動(dòng)?xùn)|路與沙灣路交匯處，處于體育新城板塊，是雨花區(qū)的熱點(diǎn)，03年五城會(huì)場(chǎng)館，地理位置優(yōu)越，交通便利，距市中心直線距離3公里，距黃花機(jī)場(chǎng)18.5公里，距株洲、湘潭均為40公里，有利于資源共享，對(duì)兩型社會(huì)的發(fā)展將有極大的促進(jìn)作用。區(qū)

6、域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大型體育場(chǎng)和一館三中心、酒店公寓、金融商貿(mào)中心、運(yùn)動(dòng)員村等。項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)沙市的東南門(mén)戶，占據(jù)了長(zhǎng)沙市東南兩個(gè)方向出城口的主通道，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。區(qū)域的升值前景非常可觀。區(qū)位/交通/配套/環(huán)境東二環(huán)勞動(dòng)?xùn)|路萬(wàn)家麗路武廣專線火車(chē)站長(zhǎng)沙大道本案人民路瀏陽(yáng)河大橋圭塘河大橋汽車(chē)東站京珠高速本案所在區(qū)域路網(wǎng)呈三縱三橫分布，東西主干道勞動(dòng)?xùn)|路直接與本案相臨。距離火車(chē)站直線距離3公里，距離汽車(chē)東站直線僅2.9公里，距離建設(shè)中的武廣專線僅1公里。項(xiàng)目目前可以通過(guò)16、121、148、160等公交線路到達(dá)，路網(wǎng)

7、發(fā)達(dá)，但交通不便，屬于南城路網(wǎng)核心覆蓋區(qū)域。加上武廣專線長(zhǎng)沙站未來(lái)的規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)居民的出行相當(dāng)方面，與之相對(duì)應(yīng)的時(shí)間成本及交通成本亦隨之降低。區(qū)位/交通/配套/環(huán)境火車(chē)站商圈萬(wàn)家麗路華雅高爾夫高橋商圈馬王堆商圈市一中華夏學(xué)校德雅醫(yī)院本案體育文化休閑公園黎托商圈萬(wàn)家麗沃爾瑪市二十六中一館三中心瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶“體育新城”板塊的形成和發(fā)展，成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的一大特色區(qū)域。高橋、黎托商圈，以及眾多高檔樓盤(pán)的集群效應(yīng)，使區(qū)域無(wú)論是市政配套還是生活配套的上升速度都是其他區(qū)域所難以比擬的。區(qū)域以綠城·桂花城為帶動(dòng)樓盤(pán)，其品質(zhì)得到提高，隨著體育新城板塊的日益

8、繁榮，以及市中心與體育新城的交接，圍繞著區(qū)域高檔住宅開(kāi)發(fā)，伴生了上河國(guó)際的商業(yè)配套、華雅高爾夫的星級(jí)酒店配套、四通八達(dá)的路網(wǎng)配套和日益完善的公交系統(tǒng)。圭塘河風(fēng)光帶的配套即將動(dòng)工，