隨著居民生活水平的提高

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1、隨著居民生活水平的提高，為改善居住條件和居住環(huán)境，購(gòu)買(mǎi)商品房的人越來(lái)越多，但許多居民對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題并擁有哪些相應(yīng)的權(quán)益并不了解。為維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，提醒廣大居民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)仔細(xì)查看企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和商品房預(yù)售許可證等要件，并按法定程序簽定商品房買(mǎi)賣合同。???一、商品房銷售方式???商品房銷售方式包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。???1、商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及其他建筑物。???2、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購(gòu)買(mǎi)

2、人，并由購(gòu)買(mǎi)人支付房?jī)r(jià)款的行為。???3、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)人，并由購(gòu)買(mǎi)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。???二、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合的條件???房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：???1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；???2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；???3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；???4、已通過(guò)竣工

3、驗(yàn)收；???5、拆遷安置已落實(shí)；???6、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；???7、物業(yè)管理方案已落實(shí)。???購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)售商品房風(fēng)險(xiǎn)較小，不易存在延遲交工、爛尾工程等問(wèn)題，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)多以預(yù)售為主。???三、商品房預(yù)售實(shí)行許可制度???商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)向主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。居民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)必須查看《商品房預(yù)售許可證

4、》，并要詳細(xì)查看商品房預(yù)售許可證登記的內(nèi)容如售樓單位、項(xiàng)目名稱、房屋座落位置、樓號(hào)等是否與要購(gòu)買(mǎi)的商品房一致。如果居民購(gòu)買(mǎi)了未辦理商品房預(yù)售許可證的商品房，將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，而且可能存在托延交付使用日期、配套設(shè)施不全等一系列問(wèn)題，購(gòu)房者合法權(quán)益無(wú)法得到合法的保障。???依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《遼陽(yáng)市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：???（1）取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)；???（2）已取得土地使用權(quán)證；???（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；???（4

5、）已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；???（5）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。???四、如何查詢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)信譽(yù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策等????居民購(gòu)房想要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)及其他相關(guān)信息，請(qǐng)登陸“www.cc.ln.gov.cn/”(遼寧省建設(shè)廳)網(wǎng)站，點(diǎn)擊“住宅房地產(chǎn)”選項(xiàng)，進(jìn)入頁(yè)面后右下框有一“信用檔案”，點(diǎn)擊里面的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”選項(xiàng)，進(jìn)入“資質(zhì)網(wǎng)絡(luò)公示”頁(yè)面，然后輸入要查尋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱及所在的省市便可查到。如果想了解房地產(chǎn)行業(yè)方面的相關(guān)政策，請(qǐng)登錄“www.liaoyang.

6、gov.cn/”（遼陽(yáng)市人民政府網(wǎng)），點(diǎn)擊左下方“其他部門(mén)”中的“市開(kāi)發(fā)動(dòng)遷辦”選項(xiàng)，網(wǎng)頁(yè)上詳細(xì)載明了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房屋拆遷、綜合驗(yàn)收等方面的相關(guān)政策。???五、預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)買(mǎi)人出示相關(guān)證明材料???1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人出示《商品房預(yù)售許可證》、商品房分層平面圖及商品房面積核定表；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告和說(shuō)明書(shū)中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。???2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)，簽訂委托合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)

7、向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。受委托機(jī)構(gòu)必須是依法成立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。???六、商品房銷售價(jià)格應(yīng)如何確定???在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定。購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)具備合理的消費(fèi)理念，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)“貨比三家”，根據(jù)商品房不同的地理位置、小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)等因素，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)商議定商品房?jī)r(jià)格。但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅（如經(jīng)濟(jì)適用住房等）價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。???七、商品房銷售時(shí)雙方應(yīng)簽訂書(shū)面《商品房買(mǎi)賣合同》???不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

8、業(yè)不得銷售商品房，不得向購(gòu)買(mǎi)人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用；符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》之前，向購(gòu)買(mǎi)人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人