武漢市盤龍城百聯(lián)奧特萊斯調(diào)研報告

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1、武漢市盤龍城百聯(lián)奧特萊斯調(diào)研報告關于“盤龍城—百聯(lián)奧特萊斯”調(diào)研報告項目區(qū)位項目地點：該項目位于武漢市黃陂區(qū)巨龍大道盤龍湖側，湖濱大道北側，緊鄰恒達盤龍灣等住宅項目。開發(fā)商簡介該項目由上海百聯(lián)集團股份有限公司開發(fā)，上海百聯(lián)是國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)運營商，旗下?lián)碛幸慌放萍用松碳耙痪€招商團隊。盤龍城奧特萊斯則完整復制上海青浦、杭州下沙兩座奧特萊斯經(jīng)營模式及風格，由縱橫集團開發(fā)建設項目工程。該項目定位及基本規(guī)劃項目經(jīng)營思想：打造現(xiàn)代化、時尚化生態(tài)綜合購物廣場，形成以銷售國內(nèi)、外著名品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂、旅游為一體的商業(yè)中心。項目經(jīng)營理念：“標真價、買真品、送真情”

2、。項目基本規(guī)劃：占地面積約133>.6萬平方米，營業(yè)面積9萬多平方米，打造商鋪三百余套，其中商鋪開間8-10米不等（視品牌及分布位置而定），層高5米，徑深13米；四大營業(yè)區(qū)域涉及業(yè)態(tài)包含了男女服飾、家裝精品、箱包皮具、餐飲休閑、兒童用品等；其中，主要經(jīng)營的產(chǎn)品以男女精品服飾為主，其經(jīng)營時間從上午十點至晚間八點。項目基本情況調(diào)研內(nèi)部硬件設施建筑格局及風格：項目建筑風格屬于標準地中海式建筑風格，兩層環(huán)形建筑結構格局，部分商鋪上下連通一體，兩種風格模式使得項目具備了較強的通達性。內(nèi)部優(yōu)化特色：每個區(qū)域中均設有一座獨立電梯，連接一層二層商圈，可提升項目品質(zhì)及整體美感；每間商鋪內(nèi)擁有

3、分戶型美的空調(diào)，該空調(diào)由入駐商家出資。百聯(lián)奧特萊斯集體購買；各區(qū)域休閑廣場均設立有大量休閑椅、休閑傘、盆栽及雕塑，現(xiàn)場環(huán)境優(yōu)雅，文化氣息濃郁。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間內(nèi)部設施齊全，廁具均具備較高品質(zhì)，屬于公廁中上等標準。同時，在A-D四大區(qū)域中均配置有廁所，能夠滿足該區(qū)域內(nèi)高流量客戶需求。金融系統(tǒng)：兩處銀行柜員機及ATM機，工商銀行入駐，提供完善金融系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：電子監(jiān)控消防系統(tǒng)，層次較高。安保系統(tǒng)：全方位出入口攝像頭監(jiān)控；4座崗亭位于項目4座出入口；四大經(jīng)營區(qū)域保障1-2名保安24小時巡邏。保潔系統(tǒng)：場內(nèi)營業(yè)過程中，保持每區(qū)域1-2名保潔人員流動性保潔。公共廣播系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)營業(yè)時

4、間保持廣播系統(tǒng)的基本運作，并能夠保證場內(nèi)信息發(fā)布無死角。兒童游樂場小型戶外立體兒童娛樂場所，讓家長的購物環(huán)境更為優(yōu)越和便捷。餐飲休閑奧特萊斯內(nèi)擁有肯德基、味千拉面等基本主食，以及DQ等休閑美食，基本能夠滿足來訪客商的快餐式餐飲需求，目前尚未進駐成規(guī)模的中型餐飲，缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。外部硬件設施公共交通網(wǎng)絡：公交車290路終點站，并駛入項目內(nèi)?？浚凰拇蠼煌ǔ鋈肟诜植柬椖克闹?，具備四車道運輸功能。停車區(qū)域：擁有機動車停車位1200余個（含貨運車、私家車等各種車型），非機動車停車位2000余個。經(jīng)營狀況經(jīng)營模式奧特萊斯內(nèi)所有商戶采取聯(lián)營的經(jīng)營模式，商戶自行負責內(nèi)部裝修，而租金的支付

5、方式按照商戶當月營業(yè)額中提取一定份額支付給奧特萊斯管理方。大部分商戶采取的是直營店形式經(jīng)營，而部分商家因?qū)嵙^弱，會采取店中店或店面分包的形式，在該商鋪中劃隔部分區(qū)域提供給別的商家進行產(chǎn)品展示，共同經(jīng)營。這樣的分包形式，提高了商鋪利用價值，也將同步提升了該店銷售額?；顒油茝V豐富每月均會舉辦如春節(jié)、元宵節(jié)、情人節(jié)等大眾消費節(jié)日的促銷活動。商鋪從業(yè)人員質(zhì)量較高目前各個店鋪的工作人員由各商家派出，并交由百聯(lián)奧特萊斯統(tǒng)一培訓上崗。一般情況下店長并未在現(xiàn)場辦公；通過對店面走訪來看，統(tǒng)一培訓上崗后的店員普遍素質(zhì)較高，80%能夠做到客戶上門便主動親切接待。入駐品牌高端入駐品牌一般為百聯(lián)長

6、期合約合作伙伴，因此對于商戶的操控力較強；而大部分商戶品牌為國內(nèi)乃至國際一線品牌，品牌效應在武漢市內(nèi)消費品市場具備一定影響力。人氣較低由于目前交通不便，周邊樓盤入住率較低，并未存在穩(wěn)定消費群體。每日每家商鋪的客流量約為3-4人次，平均每戶產(chǎn)品經(jīng)銷為300-400元/日。并且由于地理位置相對較遠，除周末時段外，很少有客戶入店消費。配套缺陷市場餐飲配套及娛樂配套缺乏：目前奧特萊斯暫無優(yōu)質(zhì)餐飲進駐，目前只有肯德基、味千拉面等少量餐飲，無法滿足消費者正常中餐需求；場內(nèi)超市并未設立，消費者基本需求無法滿足；同時目前場內(nèi)缺乏娛樂場所，咖啡廳及KTV等娛樂場所并未進駐項目。導視系統(tǒng)紊亂：

7、四大出入口導視系統(tǒng)明細，但客戶游覽至場內(nèi)會出現(xiàn)導視系統(tǒng)紊亂情況。細節(jié)方面并未到位。項目分析經(jīng)營模式以銷售額提點形式經(jīng)營，減少了入駐商戶的日常開支及資金積壓負擔，但開發(fā)商注定需要承擔更多的資金壓力。具通過網(wǎng)站信息調(diào)查，目前奧特萊斯的商鋪均未開始對外銷售，使用權及產(chǎn)權應該還屬于開發(fā)商所有，故該資金壓力將來會在市場預熱完畢后直接以銷售價格體現(xiàn)。產(chǎn)品特點在店內(nèi)商品和市區(qū)內(nèi)同檔次的產(chǎn)品比較下，奧特萊斯品牌店裝修風格較為簡單，內(nèi)置商品普遍存在過時、擺放雜亂等現(xiàn)象?？赡軐е碌脑蛉缦拢阂蛉藲庠颍袌鲞\營前期階段開發(fā)商并未對貨品