1999年香港樓市大跌原因

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1、1999年香港樓市大跌原因許多人總喊中國(guó)大陸的房屋市場(chǎng)有泡沫，說(shuō)到激動(dòng)處，還舉出香港的例子。出現(xiàn)了類(lèi)似這樣的言論：“不跌則已，跌則崩潰，這是由投機(jī)性市場(chǎng)投機(jī)性資金的本質(zhì)特性決定的。這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)從1999年最高峰開(kāi)始持續(xù)下跌，6年來(lái)跌幅累計(jì)高達(dá)65%的根本原因。歷史上這樣的例子并不鮮見(jiàn)。”許多人只是籠統(tǒng)地說(shuō)香港樓市泡沫破滅，但假如不了解香港樓市泡沫破滅的原因，那也就不會(huì)有什么借鑒，無(wú)法吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。實(shí)際上，香港樓市的價(jià)格漲跌，以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)還是有相當(dāng)借鑒意義的。因?yàn)?，中?guó)大陸的房屋市場(chǎng)與香港還是有很大相似之處的——都是供應(yīng)受到政府的嚴(yán)格限制，需求較為高漲。當(dāng)然也有不同，

2、比如，香港并沒(méi)有中國(guó)大陸城市這么多的外來(lái)人口！這使得其需求還是在一個(gè)基本可預(yù)測(cè)的范圍之內(nèi)。而在中國(guó)大陸的不少城市，由于大量外來(lái)人口的遷入，住房需求幾乎難以預(yù)測(cè)。還是讓我們回顧一下香港樓市的高漲和在1990年代末的大幅下跌是怎么回事吧。香港房?jī)r(jià)上世紀(jì)八九十年代的高漲，其實(shí)與1984年底簽署的《中英聯(lián)合聲明》有很大關(guān)系。在這份聯(lián)合聲明中，有許多附加條款，其中一條專(zhuān)門(mén)針對(duì)了香港的土地供應(yīng)。因?yàn)橹袊?guó)政府認(rèn)識(shí)到，對(duì)香港政府來(lái)說(shuō)，最寶貴的財(cái)富就是它所控制的土地。為了防止港英政府在主權(quán)移交之前，將香港的土地賣(mài)光，特別是擔(dān)心將賣(mài)地的收入帶走。因此，在這個(gè)附加條款中限制了香港每年的土地出讓數(shù)量，總起來(lái)說(shuō)是

3、相當(dāng)微小的。這使得在協(xié)議簽署到回歸的那段時(shí)間里，香港的土地供應(yīng)一直有些不足。9在需求方面，由于《中英聯(lián)合聲明》簽署，人們對(duì)香港的前景抱有了更多信心。另外，隨著中國(guó)大陸的改革開(kāi)放，大陸經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。而香港也借重于這種勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了極大繁榮。在大量金錢(qián)的推動(dòng)下，樓市、股市便迭創(chuàng)新高了。特別是樓市，一方面供應(yīng)上有很大缺口，另一方面隨著經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展，需求旺盛，當(dāng)然價(jià)格更是步步推升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港的整體房?jī)r(jià)在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10個(gè)月之間上升了68%。更有說(shuō)法，說(shuō)香港的房?jī)r(jià)十年漲了十倍。這也就是后來(lái)許多人所說(shuō)的香港的泡沫經(jīng)濟(jì)。有一個(gè)報(bào)道是如此描繪當(dāng)時(shí)的香港樓市的：“在高

4、峰時(shí)期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約7000至8000港元，如果有海景或是高層單位則價(jià)格更高，一般中產(chǎn)人士需要持續(xù)工作直到退休后才可完成供款。樓價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)使中下階層難以自置物業(yè)，即使是租住物業(yè)，租金也連年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供樓?！本拖袢缃裎覀兇箨懙臓顩r一樣，這個(gè)時(shí)候，香港的輿論開(kāi)始掀起波瀾，紛紛抱怨房?jī)r(jià)過(guò)高，要求政府采取措施，降低房?jī)r(jià)。當(dāng)時(shí)的港英政府知道多供地是降低房?jī)r(jià)的辦法，但是，由于《中英聯(lián)合聲明》嚴(yán)格限制了土地供應(yīng)，港英政府對(duì)此也無(wú)能為力，無(wú)法增加供應(yīng)。1997年，中國(guó)政府收回了香港主權(quán)。董建華先生正式出任香港首任特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官，香港政

5、府擁有了對(duì)土地完全的使用處置權(quán)。但是，很不巧，也就在那一年，爆發(fā)了亞洲金融危機(jī)。危機(jī)嚴(yán)重沖擊了香港的經(jīng)濟(jì)，香港樓市也受到嚴(yán)重打擊，樓價(jià)在1997年10月19日到達(dá)最高峰后的一年里下跌了近一半。不過(guò)，隨著危機(jī)消退，經(jīng)濟(jì)得以復(fù)蘇，香港的樓市也開(kāi)始回升，到1999年已反彈了20%。但是，就在這個(gè)時(shí)候，特區(qū)政府推出的八萬(wàn)五建屋計(jì)劃的樓盤(pán)陸續(xù)建成并上市了。所謂的八萬(wàn)五建屋計(jì)劃，源于港英政府時(shí)期就計(jì)劃推出的一個(gè)大型住宅建設(shè)計(jì)劃。因?yàn)?，直到上世紀(jì)80年代末90年代初，還有很多香港人住在臨時(shí)房屋和中轉(zhuǎn)房中。這些住房條件很差，沒(méi)有獨(dú)立的廁所，還有不少人住在籠屋里。91997年，香港社區(qū)組織協(xié)會(huì)曾組織調(diào)查過(guò)

6、最低收入者居住的籠屋的狀況，發(fā)現(xiàn)籠屋是一系列社會(huì)問(wèn)題的集中表現(xiàn)。主要是因?yàn)橄愀鄣姆孔犹F，普通居民階層的人可能終其一生的收入也買(mǎi)不起一套住房。而由高房?jī)r(jià)衍生出的一系列后果，也成為了一個(gè)比較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。正因?yàn)榇?，歷史上就有多屆香港政府提出要解決這些問(wèn)題。如一九七三年，港英政府曾制定過(guò)一個(gè)“十年建屋計(jì)劃”。當(dāng)時(shí)制定了三大目標(biāo)：第一，讓每個(gè)香港家庭均擁有自己的居住單位（大陸俗稱的套式住房）；第二，全部單位都應(yīng)是水、電、廚、廁等設(shè)施齊備的獨(dú)立式單位；第三，每個(gè)家庭成員的居住面積不少于三點(diǎn)二五平方米。這是上世紀(jì)七十年代制定的標(biāo)準(zhǔn)，很顯然，這些標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在看來(lái)都有些低，但是，在當(dāng)時(shí)卻已經(jīng)是一個(gè)了不起

7、的計(jì)劃了。香港政府為實(shí)現(xiàn)此計(jì)劃，還成立了一個(gè)“房屋委員會(huì)”的機(jī)構(gòu)。然后時(shí)間來(lái)到上世紀(jì)90年代，即將結(jié)束統(tǒng)治的港英政府為了“光榮撤退”，又準(zhǔn)備開(kāi)始實(shí)行大型建屋計(jì)劃，制定了一個(gè)涵蓋到2001年的“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略”。97年1月，正值樓市高峰期，在當(dāng)時(shí)港英政府發(fā)表了名為《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略評(píng)議咨詢文件》，提出未來(lái)十年房屋需求每年將高達(dá)八萬(wàn)個(gè)。建議以后香港每年需修建90000多套房屋。同時(shí)由于計(jì)劃還要不斷拆除舊樓宇，大約每年拆除30000多套舊式房屋