買賣不破租賃問題初探

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1、買賣不破租賃問題初探買賣不破租賃問題初探買賣不破租賃問題初探買賣不破租賃是我國民商事司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問題，它的基本含義是：租賃物在租賃關(guān)系存續(xù)期間，發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同繼續(xù)有效。這里的買賣，不僅僅指交易行為，而是泛指買賣、繼承、贈(zèng)與等物權(quán)變動(dòng)行為。在理論上，買賣不破租賃，亦稱租賃權(quán)的對抗效力。在我國，直接體現(xiàn)這一立法規(guī)范的是我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。應(yīng)該說，這一民事法律規(guī)范對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)關(guān)系具有重要意義，但在我國司法實(shí)踐中，對該法律規(guī)范在理解和適用上存在很大爭議，有的人

2、將該法律規(guī)范不是具體問題具體分析，而是絕對化地予以理解。為了更深入的理解和執(zhí)行這一民商事法律規(guī)范，本文不擬討論該規(guī)范中的買賣和租賃問題，而是結(jié)合司法實(shí)踐，假定買賣合同和租賃合同合法有效的前提下，從三個(gè)方面對買賣不破租賃問題中的破的問題做出一些探討。一、買賣不破租賃之立法原意探究1、買賣不破租賃問題的立法變遷買賣不破租賃這一法律規(guī)定在我國的確立，是現(xiàn)代意義的事情，客觀上講是國外立法的泊來品。我國古代立法采取的是諸法合一，重刑輕民，沒有買賣不破租賃原則的立法。我國臺(tái)灣地區(qū)民法典第425條規(guī)定：出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人

3、，仍然繼續(xù)存在。①從時(shí)間上看，這是我國民法典史上關(guān)于買賣不破租賃的比較早的立法。新中國成立后，民事立法相對滯后。1995年4月28日，我國建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。這是新中國成立以后關(guān)于買賣不破租賃的最早立法，而且僅限于房屋標(biāo)的，也只涉及房屋買賣和房屋繼承兩種情形。直到我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，將租賃物標(biāo)的擴(kuò)大，而

4、不是僅限于房屋一種情況。在國外，對買賣與租賃關(guān)系問題，存在著買賣破租賃與買賣不破租賃兩種立法。在古代，以羅馬法為代表，建立的是以所有權(quán)為核心物權(quán)法，將租賃權(quán)列于債權(quán)，基于債權(quán)的相對性和物權(quán)的絕對性理論，強(qiáng)調(diào)物權(quán)的絕對性，民商事立法確立的是買賣破租賃原則，這種立法認(rèn)為租賃權(quán)不能對抗第三人，承租人只能基于租賃關(guān)系向出租人主張權(quán)利，承租人處于被動(dòng)地位，致使租賃關(guān)系得不到維持，承租人的利益得不到保護(hù)。與羅馬法不同的是，日耳曼民法以利用為核心，租賃權(quán)被列入物權(quán)范疇，承認(rèn)其對抗力，主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。普魯士民法一部二十一節(jié)第二條至第五條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)租賃因

5、租賃物的交付，不動(dòng)產(chǎn)租賃因登記而有對抗力。②此后，德國、瑞士、法國以及日本民商事立法中均有類似規(guī)定。2、買賣不破租賃中物的表現(xiàn)形式從國外的立法看，買賣不破租賃中的物，有的是用列舉的方式，多限于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋、土地等?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人，但是如果在租賃契約中原已保留此項(xiàng)權(quán)利，買受人得辭走非鄉(xiāng)村財(cái)產(chǎn)的承租人。③即法國對買賣不破該租賃原則立法時(shí)，法律對租賃物用的是列舉的方式，如房屋租賃及土地租賃。在德國，買賣不破租賃稱為買賣不破使用租賃，對租賃物也是用

6、列舉的方式?！兜聡穹ǖ洹返?66條第1項(xiàng)規(guī)定:出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有權(quán)存續(xù)期間基于使用租賃關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)。④該法條規(guī)定了買賣不破租賃限于土地這一租賃物。以日本為代表，買賣不破租賃的立法用的是概況的方式，法律直接規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)，這種做法以日本為代表。《日本民法典》第605條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。⑤在英國，土地租賃，承租人享有物權(quán)性質(zhì)的占有權(quán)，動(dòng)產(chǎn)的承租人，因交付而有相當(dāng)于物權(quán)的地位。⑥以我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典為代表，對租賃物規(guī)定的最為寬泛，不限

7、于不動(dòng)產(chǎn)。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典第425條規(guī)定:出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。這里直接使用的是租賃物我國《合同法》吸收了世界各國對買賣不破租賃的立法經(jīng)驗(yàn)，從鼓勵(lì)交易出發(fā)，用的是概況式。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定為：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。我國《物權(quán)法》第二條第二款規(guī)定本法所稱的物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?？梢姡覈I賣不破租賃的租賃物就不僅僅限于不動(dòng)產(chǎn)，還包括動(dòng)產(chǎn)。如租賃期間的挖掘機(jī)在所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，也應(yīng)適用買賣不破租賃的原則。3、買賣不破租賃問題中對物的利用形式既然買賣不

8、破租賃的立法目的是鼓勵(lì)對物的利用，使租賃權(quán)的物權(quán)化，就存在著對物的