買賣不破租賃問題初探

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1、買賣不破租賃問題初探　　買賣不破租賃是我國民商事司法實踐中經常遇到的問題，它的基本含義是：租賃物在租賃關系存續(xù)期間，發(fā)生所有權變動的，租賃合同繼續(xù)有效。這里的買賣，不僅僅指交易行為，而是泛指買賣、繼承、贈與等物權變動行為。在理論上，買賣不破租賃，亦稱租賃權的對抗效力。在我國，直接體現這一立法規(guī)范的是我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。應該說，這一民事法律規(guī)范對促進我國經濟發(fā)展，穩(wěn)定經濟關系具有重要意義，但在我國司法實踐中，對該法律規(guī)范在理解和適用上存在很大爭議，有的人將該法律規(guī)范不是具體問題具體分析，而是絕對化地予以理解。為了

2、更深入的理解和執(zhí)行這一民商事法律規(guī)范，本文不擬討論該規(guī)范中的買賣和租賃問題，而是結合司法實踐，假定買賣合同和租賃合同合法有效的前提下，從三個方面對買賣不破租賃問題中的破的問題做出一些探討?！　∫弧①I賣不破租賃之立法原意探究　　1、買賣不破租賃問題的立法變遷買賣不破租賃這一法律規(guī)定在我國的確立，是現代意義的事情，客觀上講是國外立法的泊來品。我國古代立法采取的是諸法合一，重刑輕民，沒有買賣不破租賃原則的立法。我國臺灣地區(qū)民法典第42條規(guī)定：出租人于租賃物交付后，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍然繼續(xù)存在。①從時間上看，這是我國民法典史上關于買賣不破租賃的比較早的立法

3、。新中國成立后，民事立法相對滯后。199年4月28日，我國建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。這是新中國成立以后關于買賣不破租賃的最早立法，而且僅限于房屋標的，也只涉及房屋買賣和房屋繼承兩種情形。直到我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，將租賃物標的擴大，而不是僅限于房屋一種情況。　　在國外，對買賣與租賃關系問題，存在著買賣破租賃與買賣不破租賃兩種立法。在古代

4、，以羅馬法為代表，建立的是以所有權為核心物權法，將租賃權列于債權，基于債權的相對性和物權的絕對性理論，強調物權的絕對性，民商事立法確立的是買賣破租賃原則，這種立法認為租賃權不能對抗第三人，承租人只能基于租賃關系向出租人主張權利，承租人處于被動地位，致使租賃關系得不到維持，承租人的利益得不到保護。　　與羅馬法不同的是，日耳曼民法以利用為核心，租賃權被列入物權范疇，承認其對抗力，主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。普魯士民法一部二十一節(jié)第二條至第五條規(guī)定：動產租賃因租賃物的交付，不動產租賃因登記而有對抗力。②此后，德國、瑞士、法國以及日本民商事立法中均有類似規(guī)定?！　?、買賣不破租賃

5、中物的表現形式　　從國外的立法看，買賣不破租賃中的物，有的是用列舉的方式，多限于不動產，如房屋、土地等?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人，但是如果在租賃契約中原已保留此項權利，買受人得辭走非鄉(xiāng)村財產的承租人。③即法國對買賣不破該租賃原則立法時，法律對租賃物用的是列舉的方式，如房屋租賃及土地租賃。在德國，買賣不破租賃稱為買賣不破使用租賃，對租賃物也是用列舉的方式?！兜聡穹ǖ洹返?6條第1項規(guī)定:出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有權存

6、續(xù)期間基于使用租賃關系而發(fā)生的權利和義務。④該法條規(guī)定了買賣不破租賃限于土地這一租賃物。　　以日本為代表，買賣不破租賃的立法用的是概況的方式，法律直接規(guī)定為不動產，這種做法以日本為代表?！度毡久穹ǖ洹返?0條規(guī)定:不動產租賃實行登記后，對以后就該不動產取得物權者，亦發(fā)生效力。⑤　　在英國，土地租賃，承租人享有物權性質的占有權，動產的承租人，因交付而有相當于物權的地位。⑥　　以我國臺灣地區(qū)的民法典為代表，對租賃物規(guī)定的最為寬泛，不限于不動產。我國臺灣地區(qū)的民法典第42條規(guī)定:出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。這里直接使用的是租賃物　　

7、我國《合同法》吸收了世界各國對買賣不破租賃的立法經驗，從鼓勵交易出發(fā)，用的是概況式。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定為：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。我國《物權法》第二條第二款規(guī)定本法所稱的物，包括不動產和動產?？梢?，我國買賣不破租賃的租賃物就不僅僅限于不動產，還包括動產。如租賃期間的挖掘機在所有權發(fā)生變動時，也應適用買賣不破租賃的原則。　　3、買賣不破租賃問題中對物的利用形式既然買賣不破租賃的立法目的是鼓勵對物的利用，使租賃權的物權化，就存在著對物的利