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1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。合同法[1] 比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。民通意見(jiàn)《民通意見(jiàn)》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效！法律案例案情簡(jiǎn)介曾先生在選購(gòu)了一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，曾先生以為購(gòu)買(mǎi)了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是于前業(yè)主簽
2、訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)，但是，在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中，承租人提出“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在遍的問(wèn)題，承租人所提出的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ)，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響，買(mǎi)受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權(quán)。對(duì)此，我國(guó)法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“
3、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。而承租人提出的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”則是指出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。法理分析由此可見(jiàn)，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律
4、的保護(hù)，曾先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金，因?yàn)?，曾先生在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán)。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋的話，根據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，承租人可以向人民法院起訴請(qǐng)求損害賠償，但是不得請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。建議二手房買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前充分了解要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。適用范圍從買(mǎi)賣(mài)不破
5、租賃原則的確立過(guò)程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證。《法國(guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限?！奔捶▏?guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買(mǎi)賣(mài)不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國(guó)民法典》第571條第1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約
6、中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。”值得注意的是，這些國(guó)家或地區(qū)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針?！笔欠裼袊?guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷
7、。我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。限制適用1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看
8、，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)
