資源描述：
《論買(mǎi)賣(mài)不破租賃..》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、.論買(mǎi)賣(mài)不破租賃——兼論我國(guó)《合同法》第二百二十九條之適用與修正[摘要]在買(mǎi)賣(mài)不破租賃的情形下，租賃權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃適用于不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和土地權(quán)利的出租，以及在租賃物上設(shè)定他物權(quán)的情形。買(mǎi)賣(mài)不破租賃要求有有效租賃關(guān)系之存在、租賃物交付承租人占有中、租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人這三項(xiàng)構(gòu)成要件。在買(mǎi)賣(mài)不破租賃發(fā)生后，出租人完全脫離原租賃關(guān)系，除對(duì)承租人負(fù)有通知義務(wù)外，不負(fù)有其他任何責(zé)任。承租人的押金返還請(qǐng)求權(quán)究竟應(yīng)對(duì)何人主張，要依究竟何人實(shí)際控制押金而定。為了彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)占有公示的不足和防止債務(wù)人與他人虛設(shè)租賃契約逃避債務(wù)，法律應(yīng)
2、要求租賃契約經(jīng)登記后始有買(mǎi)賣(mài)不破租賃之適用。[關(guān)鍵詞]買(mǎi)賣(mài)不破租賃動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)占有公證登記...OnSale’sUnbreakingofLeaseandApplicationandAmendmentsofTreaty229ofContractLaw[Abstract]Sale’sUnbreakingofLease,whichnotonlycanbeapplicabletorealestate、movablepropertyandlandright’slease,butalsocanbeapplicabletootherpropertyse
3、ttingsontheleasehold,isakindofclaim,butitalsohassomecharactersofproperty.Validleaseexisting、deliveryofpossessionofleaseholdtolessee、anddeliveryofpropertyofleaseholdtobuyerarerequiredwhensale’sunbreakingofleaseisapplicable.Whensale’sunbreakingofleasehappens,lessorbreaksaw
4、ayfromtherelationshipbetweenthelease,exceptthatlessorhastoinformslesseeaboutthedeliveryofproperty.Lesseeshouldrequirewhomtoreturntherentdeposit,whichdependsonwhoholdstherentdepositinfact.Publicityofpossessionisnotenoughonrealestates;besides,debtoroftensetsfalseleasetoesc
5、apedebtswithothers.Toavoidthat,registrationofleaseisrequiredbeforesale’sunbreakingofleaseisapplicable.[KeyWords]Sale’sUnbreakingofLeaseMovablePropertyRealEstatePossessionNotarization引言買(mǎi)賣(mài)不破租賃，一直是租賃關(guān)系上討論的重點(diǎn)，在社會(huì)生活的運(yùn)作上，亦相當(dāng)重要。長(zhǎng)久以來(lái)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃引發(fā)的一系列問(wèn)題，不斷引人思索。但我國(guó)大陸學(xué)者，對(duì)此問(wèn)題鮮有深入而全面的探討。
6、另外，我國(guó)《合同法》第二百二十九條對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，甚為簡(jiǎn)單，對(duì)司法實(shí)務(wù)之運(yùn)行，多有不利。在我國(guó)，房屋所有權(quán)的觀念深入人心，但房屋租賃關(guān)系遠(yuǎn)沒(méi)有西方國(guó)家發(fā)達(dá)，這大概與法律的不完善，多有關(guān)系。為此，筆者擬從買(mǎi)賣(mài)不破租賃的性質(zhì)談起，結(jié)合土地權(quán)利在我國(guó)的法律地位，以及占有制度和物權(quán)變動(dòng)模式，探討了買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍。在分析買(mǎi)賣(mài)不破租賃內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，借鑒大陸法系各國(guó)的立法例，構(gòu)建了我國(guó)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的構(gòu)成要件，分析了買(mǎi)賣(mài)不破租賃發(fā)生后的各種法律關(guān)系。從彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)占有公示性不足和防止債務(wù)人虛設(shè)租賃契約以逃避債務(wù)的角度，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，論證了
7、租賃契約登記的客觀需求性和現(xiàn)實(shí)可行性。希望拙文的論述，對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的理論探討、立法完善和實(shí)務(wù)運(yùn)行，有所裨益。一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的由來(lái)與租賃權(quán)的法律性質(zhì)（一）買(mǎi)賣(mài)不破租賃的由來(lái)租賃在羅馬法上視為債權(quán)，從而租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，承租人不得以租賃權(quán)與新所有人對(duì)抗，學(xué)說(shuō)上稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)破租賃”。自后大陸法系各國(guó)立法，考慮到對(duì)租賃人之保護(hù)頗為薄弱，對(duì)此原則多有例外[]歐陽(yáng)經(jīng)宇.民法債篇各論[M].臺(tái)北：翰林出版社，民國(guó)六十七年版，第58頁(yè).，逐步確立了買(mǎi)賣(mài)不破租賃之原則，規(guī)定只要具備一定的要件，承租人即可提出主張。買(mǎi)賣(mài)不破租賃系德國(guó)早期的用語(yǔ)，我國(guó)
8、因襲之，然而早期的這一用語(yǔ)很不恰當(dāng)。各國(guó)民法相關(guān)規(guī)定的重點(diǎn)，均在所有權(quán)之讓與與物權(quán)之設(shè)定對(duì)租賃關(guān)系的沖擊，而不僅僅是因買(mǎi)賣(mài)行為所為的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，故德國(guó)現(xiàn)在多以“讓與不破租賃”相稱(chēng)。[]蘇永欽.關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)
