地產(chǎn)信托“基金化”突圍 倒逼公司主動管理

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1、地產(chǎn)信托“基金化”突圍倒逼公司主動管理在銀監(jiān)會下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡稱通知）后，真股權(quán)、基金化的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)近期不斷被信托公司的人士提及，成為行業(yè)寄望的方向之一?！皢蝹€(gè)地產(chǎn)信托不能做，那就往基金化的方向發(fā)展，信托公司主動管理，信托報(bào)酬不再是固定的費(fèi)用，而是從地產(chǎn)項(xiàng)目的超額收益中提取?！币晃恍磐薪?jīng)理近日告訴記者。用益信托工作室分析師李旸也認(rèn)為，監(jiān)管層之所以收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，除了整個(gè)地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境外，一個(gè)重要考慮就是目前的地產(chǎn)信托多是單個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，而基金化、規(guī)?；牡禺a(chǎn)信托，組合投資可以降低風(fēng)險(xiǎn)，是

2、監(jiān)管層鼓勵的方向。不過，此次銀監(jiān)會完全叫停中融、平安等四家信托公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，平安唯一嘗試過的基金化產(chǎn)品也一并被叫停。而多位信托公司高層人士也告訴記者，基金化地產(chǎn)信托目前在國內(nèi)的難度較大，在降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，并無法解決房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)地產(chǎn)商的二三線突圍劉章是一家外資房地產(chǎn)開發(fā)咨詢的負(fù)責(zé)人，今年年初，該基金聯(lián)合一些企業(yè)在山東某地級市拿到了一塊地，地面價(jià)200萬/畝，剛拿到土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃證，還在等待其他二證，估計(jì)年底前可以拿到?！皫啄昵拔覀兪窃谏虾Ｄ玫?，但現(xiàn)在已經(jīng)謹(jǐn)慎了，跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很大，最近剛清完的一個(gè)項(xiàng)目是在三亞，直接就把收回

3、的資金投資到了山東?！眲⒄路Q，從拿到地開始，他們就不斷在和銀行等融資渠道聯(lián)系?！澳瓿醯臅r(shí)候還覺得銀行很寬松的，預(yù)期在拿到四證后，能馬上安排貸款，但是年中之后，基本上銀行渠道就很難談了。”劉章表示，他們也接觸過信托，信托渠道雖然在四證和資本金比例上要求不多，但因?yàn)樾磐泄镜某杀颈容^高，所以這個(gè)被當(dāng)作下策。不過最近，他也知道信托渠道也會越來越難。“我們肯定是可以拿到四證的，可能在項(xiàng)目投入資金上有些吃緊?！眲⒄赂嬖V記者，投資商股東除了該公司外，控股股東是一家有一級資質(zhì)的地產(chǎn)商，另外還有幾個(gè)當(dāng)時(shí)從出口行業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)的幾家民營企業(yè)?！澳瓿鯐r(shí)談攏很快，1個(gè)月不到

4、幾家企業(yè)就湊齊了2億元，但目前股東對多出資金都比較謹(jǐn)慎，希望找外部渠道”。因此劉章告訴記者，他目前準(zhǔn)備的幾個(gè)方案，一是他們繼續(xù)承擔(dān)鋼筋、水泥等投入，但其余資金由建筑商墊資，“這個(gè)成本也不低，承包商肯定會在其他費(fèi)用上提高要價(jià)?！绷硗鈩t是放緩?fù)顿Y計(jì)劃，可能整個(gè)項(xiàng)目分為好幾期來投資，放緩收回速度?！伴_放商當(dāng)然愿意盡快投資，盡快收回，放慢投資有機(jī)會成本”。不過好在二三線城市的預(yù)售不像一線城市那樣要求封頂后才可，因此劉章告訴記者，只要完成地下施工，回款的壓力應(yīng)該比較小。他認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目除了資本金投入方面有些不足外，由于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)為3000元，與項(xiàng)目樓面價(jià)還有空間

5、，而且該項(xiàng)目地段較好，預(yù)測售價(jià)會達(dá)到4000-5000元，因此預(yù)期整體收益不錯，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。地產(chǎn)信托的基金化設(shè)想信托公司人士告訴記者，像劉章這樣的項(xiàng)目，之前完全可以做一個(gè)“股權(quán)投資+回購”的結(jié)構(gòu)，解決資本金的問題，但在銀監(jiān)會下發(fā)通知后，估計(jì)愿意做這類項(xiàng)目的信托公司會大為減少。據(jù)了解，雖然通知下發(fā)后，仍然有一些股權(quán)類的地產(chǎn)信托項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)行。不過知情人士透露，部分項(xiàng)目是已經(jīng)獲得了銀監(jiān)局的批文，另外一些項(xiàng)目則有一些特殊情況，比如有的地產(chǎn)公司是在B股上市，再融資渠道不暢通，一直比較依賴銀行、信托渠道?！俺怂募倚磐泄緯簳r(shí)叫停外，銀監(jiān)會并未完全叫停房地產(chǎn)信

6、托，只是強(qiáng)調(diào)要滿足四證、開發(fā)商具有二級以上資質(zhì)、項(xiàng)目資本金不低于35%等基本條件，因此合規(guī)的房地產(chǎn)信托仍然可以繼續(xù)?！币患已肫笮磐泄靖邔诱J(rèn)為。這也是他不看好所謂基金化房地產(chǎn)信托方向的原因之一。在他看來，基金化的地產(chǎn)信托的提法，在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之外，可能仍然掩藏一些劣質(zhì)的信托項(xiàng)目，無法規(guī)避房地產(chǎn)領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前述信托經(jīng)理告訴記者，如果他接下來做基金化信托，應(yīng)該與目前保本和有抵押的地產(chǎn)項(xiàng)目不同，是非保本的，信托公司的收益也不再像如今拿5%-8%的固定收益，而是需要通過主動管理創(chuàng)造超額收益?！艾F(xiàn)在固定收益，客戶投資時(shí)根本不關(guān)心項(xiàng)目好不好，信托公司拿高額手續(xù)

7、費(fèi)，也沒有動力去管理風(fēng)險(xiǎn)，但是基金化之后，如果客戶不看好項(xiàng)目，就不會購買，這個(gè)會明顯降低信托規(guī)模，同時(shí)倒逼信托公司提高主動管理的能力?！彼J(rèn)為，這類基金化的信托會往真股權(quán)投資方向發(fā)展，同時(shí)投資期限也比較長。據(jù)了解，無論是真股權(quán)投資還是基金化，目前在地產(chǎn)界還是信托行業(yè)都有一些嘗試。比如金地集團(tuán)就成立了自己的地產(chǎn)私募基金進(jìn)行全行業(yè)的投資，而平安信托在上海也發(fā)行過一個(gè)比照《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》進(jìn)行股權(quán)投資的地產(chǎn)信托，但進(jìn)行多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的睿石計(jì)劃，仍然是分期分計(jì)劃進(jìn)行，并非同時(shí)投資，而且目前該計(jì)劃也被暫停。該高層認(rèn)為，目前要進(jìn)行基金化的

8、投資，很難找到同時(shí)需要資金又同時(shí)滿足各項(xiàng)條件的地產(chǎn)項(xiàng)目，且這類基金的規(guī)模一般比較大，發(fā)行難度也將較大，“我不