安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目前期策劃報(bào)告長沙大德項(xiàng)目前期策劃溝通稿[安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目前期策劃報(bào)告][合肥中原安徽分公司事業(yè)一部][AnHui.03.2010]宏觀政策1房地產(chǎn)大勢何去何從?宏觀趨勢共識(shí)1:人口紅利、城市化加速、收入的結(jié)構(gòu)性增長,房地產(chǎn)市場具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力,長期利好。人口紅利——未來20年自住型需求人群將集中在80、90年代出生的人群,這段時(shí)間恰好是中國人口增長的一次高峰期140新增需求26萬億5萬億城市化加速——2020年新增城市人口將達(dá)3億,帶來140億平米的新增需求收入的結(jié)構(gòu)性增長——麥肯錫預(yù)測,到2025年中上資產(chǎn)階級(jí)人均可支配收入將增加1

2、2萬億,按照國際15-20%的住房消費(fèi)比,可新增住房消費(fèi)1.8-2.4萬億宏觀趨勢共識(shí)2:房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律時(shí)間幅度市場動(dòng)力土地期房價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格投資者投機(jī)者自住者影響因素影響因素政策態(tài)度:從目前密集出臺(tái)的金融調(diào)控手段來看,政府穩(wěn)定房價(jià)決心堅(jiān)定。時(shí)間2007><7-2008年2009-2010年金融政策全面縮緊甚至停止二手房房貸取消加按業(yè)務(wù);貸款審批手續(xù)嚴(yán)格,三套房以上不予辦理按揭;二套房貸首付四成以上,利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍;明確第二套住房以家庭為單位;七次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率.二套房貸首付五成以上,利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍;兩次上

3、調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率;商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。200<7年“以家庭為認(rèn)定單位”及“首付最低四成”僅是對(duì)“9.2<7政策”的重申,“利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”相比“貸款利率不得低于1.1倍基準(zhǔn)利率”空間更大,但是不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分,一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度。2010年4.14新政對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。調(diào)控力度更大,表明了

4、政府的決心。月份200<7-2008年2009-2010年金融政策全面縮緊甚至停止二手房房貸取消加按業(yè)務(wù);貸款審批手續(xù)嚴(yán)格,三套房以上不予辦理按揭;二套房貸首付四成以上,利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍;明確第二套住房以家庭為單位;多次加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率二套房貸首付五成以上,利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍;兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率;商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。土地政策合肥通過城中村改造增加住宅土地供應(yīng)量,平抑合肥房價(jià)加大閑置土地回收力度,加大保障房的供

5、給首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。即國19條:其內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。行政手段對(duì)合肥房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查;執(zhí)行新版《二手房買賣合同》抑制以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象;國家八部委聯(lián)手查中國房價(jià)暴漲因素,合肥市13個(gè)部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治行動(dòng);住宅限外令現(xiàn)場監(jiān)管賣樓,新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí),需同步提交開盤方案;取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP

6、卡”等行為;禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告;禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng);取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表;取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后十日開盤令,不得囤積房源、捂盤惜售;預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示;預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名;統(tǒng)一合同文本地方限價(jià)合肥重點(diǎn)打擊非法預(yù)售,發(fā)布虛假廣告、囤積房源等行為;“粵四條”:各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí),以整棟為最低審批規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可證。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源對(duì)外銷售,并在公開銷售24小時(shí)之前,按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。地方可限定購房套數(shù).結(jié)合

7、0<7-08年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn),2010年政府的表現(xiàn)為決心大,出招謹(jǐn)慎直效,政策出臺(tái)的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整。2010年第一季度政府兩面性、信貸投放過量、市場供給不足以及通脹預(yù)期的加速,這四個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的瘋狂上漲,也是導(dǎo)致本輪調(diào)控的主要原因。政府決心:中央和地方雙管齊下,政策更徹底,措施更堅(jiān)決,市場進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)期。1、本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率,政策權(quán)利下放地方,是有因可循的,代表著一個(gè)理性市場的來臨。在中央態(tài)度很明確,地方政府面臨著兩年換屆改選,而銀監(jiān)會(huì)的配合也很好的情況下,地方政府會(huì)像競賽一樣的出招、交流,跟08年相比打壓更徹底。

8、將來會(huì)不會(huì)對(duì)竣工時(shí)間要求,對(duì)價(jià)格要求,

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