北城國(guó)際項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、北城國(guó)際項(xiàng)目策劃方案第一章偉大集團(tuán)簡(jiǎn)介偉大集團(tuán)是集投資、基金管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)、高爾夫管理、工程建設(shè)、商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為一體產(chǎn)融結(jié)合的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán),目前,集團(tuán)的偉大地產(chǎn)股份正在重組上市。集團(tuán)擁有湖南第一家私募股權(quán)投資基金——偉大基金,及偉大地產(chǎn)、偉大農(nóng)業(yè)發(fā)展、偉大高爾夫管理等企業(yè)。曾投資開(kāi)發(fā)建設(shè)偉大國(guó)際廣場(chǎng)、海創(chuàng)·明珠花園、惠天然·山水國(guó)際(曾榮獲“中國(guó)山水文化名盤”、“國(guó)際社區(qū)示范樓盤”兩項(xiàng)大獎(jiǎng))等諸多高品質(zhì)樓盤。為響應(yīng)中共中央城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略,中國(guó)首創(chuàng)“城鄉(xiāng)一體生態(tài)國(guó)際社區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)新模式,

2、正踐行于湖南株洲8000畝惠天然·城市公園,該創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式已在全國(guó)推廣連鎖開(kāi)發(fā),集團(tuán)董事長(zhǎng)鄧天驥因此2010年被住建部評(píng)為“中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)十大領(lǐng)軍人物”。第二章項(xiàng)目基本情況一、地理位置本案案107國(guó)道時(shí)代大道二、周邊環(huán)境:項(xiàng)目位于湖南省株洲市清水塘工業(yè)區(qū),長(zhǎng)、株、潭經(jīng)濟(jì)走廊的中心輻射地帶,總用地面積227546.5(341.25畝)㎡。原株洲市苗圃地區(qū),現(xiàn)統(tǒng)一更名為白馬壟社區(qū),與107國(guó)道、時(shí)代大道、長(zhǎng)潭高速、京珠高速、滬昆高速緊緊相連,區(qū)位條件優(yōu)越。在項(xiàng)目旁有一條鐵路經(jīng)過(guò),項(xiàng)目現(xiàn)狀剪影項(xiàng)目?jī)?nèi)山體剪影

3、與項(xiàng)目相鄰的時(shí)代大道湖南化工職業(yè)技術(shù)學(xué)院株洲冶煉集團(tuán)有限公司清石廣場(chǎng)小結(jié):項(xiàng)目周圍多為私建民宅,既具有農(nóng)村特質(zhì)有山、有水、有田,也有離工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的工業(yè)區(qū)域較近的便利位置條件,而隨著千億工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)和長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”的啟動(dòng)實(shí)施使得該地段成為未來(lái)最有升值潛力的開(kāi)發(fā)地段?,F(xiàn)有的配套環(huán)境雖不夠成熟,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看,該地段必將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的核心居住區(qū)。但項(xiàng)目旁有一條鐵路經(jīng)過(guò),在一定程度上會(huì)影響居住環(huán)境。項(xiàng)目與時(shí)代大道相鄰,是極為有利的交通因素,使項(xiàng)目與時(shí)代大道聯(lián)通形成輻射面更廣的交通網(wǎng)絡(luò),將是提

4、升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。三、交通狀況:公交線路:T1路、45路、20路、50路、CZT-102路、1路、47路等清石廣場(chǎng):距市清石廣場(chǎng)僅2公里。時(shí)代大道,107國(guó)道:緊挨時(shí)代大道與107國(guó)道四、周邊配套:商業(yè)購(gòu)物清石廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)學(xué)校化工職業(yè)技術(shù)學(xué)校、株洲市第六中學(xué)酒店、公園北都商務(wù)賓館、云峰賓館、廣匯大廈、石峰公園金融通信工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行。行政白馬壟社區(qū)街道辦事處企業(yè)南車集團(tuán)、聯(lián)誠(chéng)集團(tuán)、冶煉廠、化工廠、株洲湘氮、保險(xiǎn)粉廠、選礦藥劑廠等五、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S):⑴周邊工業(yè)企業(yè)林立,消

5、費(fèi)人群眾多;⑵偉大集團(tuán)在株洲影響力較廣泛,企業(yè)形象深入人心。⑶地處長(zhǎng)、株、潭經(jīng)濟(jì)走廊的中心輻射地帶,與時(shí)代大道緊緊相連,區(qū)位條件優(yōu)越。⑷項(xiàng)目規(guī)模較大,大規(guī)模、大社區(qū)的市場(chǎng)號(hào)召力較大。2、項(xiàng)目劣勢(shì)(W):⑴由于項(xiàng)目所在地為開(kāi)發(fā)區(qū),目前區(qū)域配套不成熟,日常生活購(gòu)物不方便。⑵原住居民較少,購(gòu)買力主要依靠區(qū)域人口增長(zhǎng)及二次置業(yè)客群。⑶該區(qū)污染形象根深蒂固,在該區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤普遍銷售價(jià)格偏低;⑷項(xiàng)目旁鐵路噪音污染一定程度降低項(xiàng)目居住的品質(zhì)。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)⑴政府將在此區(qū)著力打造1個(gè)千億產(chǎn)業(yè)園(軌道交通裝備千億

6、產(chǎn)業(yè)園)、發(fā)展壯大1個(gè)千億產(chǎn)業(yè)集群(汽車及其零部件產(chǎn)業(yè)集群),使此區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到飛速發(fā)展,同時(shí)清水塘循環(huán)工業(yè)區(qū)、云龍示范區(qū)的啟動(dòng)實(shí)施,將增大人流量和區(qū)域的吸納能力,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)更為龐大。⑵政府對(duì)環(huán)境治理的決心與實(shí)施情況對(duì)住宅市場(chǎng)的影響,將提升該區(qū)樓盤價(jià)值;⑶時(shí)代大道已經(jīng)開(kāi)通,而城市輕軌亦在白馬壟規(guī)劃輕軌車站,三市融城將突現(xiàn)出該地段的交通優(yōu)勢(shì),輻射范圍廣泛。⑷時(shí)代大道緊挨項(xiàng)目,在時(shí)代大道處須開(kāi)路與項(xiàng)目相連,此舉將改變項(xiàng)目位置較偏的不利因素,形成較為便捷的交通網(wǎng)絡(luò),有利于項(xiàng)目的價(jià)值提升。4、存在威脅(T

7、)⑴該區(qū)域消費(fèi)水平不高,中高端客戶有限。很大程度上需要依賴區(qū)域千億產(chǎn)業(yè)規(guī)劃所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的房產(chǎn)消費(fèi),以及隨著三市之間交通條件的改善,吸引外地購(gòu)房者進(jìn)入。⑵長(zhǎng)期工業(yè)污染區(qū),環(huán)境改觀及消除心理影響尚需時(shí)日。政府對(duì)工業(yè)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變是改變環(huán)境污染的最大利好,而隨著千億產(chǎn)業(yè)園的打造,勢(shì)必更加注重工業(yè)發(fā)展的科技含量與工業(yè)環(huán)保;而云龍新城中規(guī)劃建設(shè)的諸多高端休閑配套項(xiàng)目,會(huì)在很大的程度上改變株洲北在市民心理的印象。小結(jié):項(xiàng)目有著明顯的優(yōu)勢(shì),但是也有著不可忽視的劣勢(shì),并且同時(shí)面對(duì)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)。從傳統(tǒng)的角度來(lái)看

8、項(xiàng)目的位置與環(huán)境的話,項(xiàng)目處于市場(chǎng)中下的位置,項(xiàng)目受對(duì)石峰區(qū)傳統(tǒng)看法的影響,減弱了項(xiàng)目的價(jià)值,解決了傳統(tǒng)看法這個(gè)問(wèn)題,項(xiàng)目的價(jià)值必然大幅度提升。由此看來(lái)項(xiàng)目需放大優(yōu)勢(shì)資源,弱化劣勢(shì)環(huán)境,若能通過(guò)品牌價(jià)值的營(yíng)造,獲得價(jià)值提升,也為后續(xù)產(chǎn)品打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)政府對(duì)環(huán)境治理的決心與規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度也將在本質(zhì)上改善環(huán)境污染的程度,極力改觀市民對(duì)石峰區(qū)長(zhǎng)久以來(lái)形成的環(huán)境惡劣、污染嚴(yán)重的壞印象。第三章:項(xiàng)目初步定位長(zhǎng)株潭融城核心、生態(tài)宜居大型國(guó)際居住社區(qū)一、長(zhǎng)株潭融城大社區(qū)交通同環(huán)

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