我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的不足與對策.doc

《我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的不足與對策.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的的不足及對策人文社會科學(xué)學(xué)院公共事業(yè)管理1002王安然摘要：物業(yè)管理，是與房地產(chǎn)綜合的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，是隨住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但同時，我們也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。因而，研究現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。關(guān)鍵詞：我國，物業(yè)管理，不足，對策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定

2、，對住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序的活動。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償服務(wù)，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理。物業(yè)管理的主要服務(wù)是“服務(wù)性”，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。物業(yè)管理是一種生產(chǎn)勞動，是一種商品。從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國已有各類物業(yè)管理公司2000余家，從業(yè)人員近200萬人。應(yīng)當說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展。但是，我們也應(yīng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國的國情出發(fā)

3、，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，探索出一條適合我國國情的物業(yè)管理發(fā)展的道路，已成為我們急需解決是問題。下面，我將對此提出一些看法。　1.現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題　1.1物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)差距較大。我國的物業(yè)管理，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計，到1999年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業(yè)管理的98861.88萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為13%，由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力?！　奈覈飿I(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)

4、達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。1.2物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力。據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。建設(shè)部2003年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地

5、區(qū)及外國同行的“入侵”。1.3物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）雖然單獨或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管

6、理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。1．4專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展，管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計、完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。2.解決物業(yè)管理所存在問題的對策2.1提高認識，更新觀念，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠

7、定思想基礎(chǔ)。物業(yè)管理是城市管理體制的重大改革，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，多方面利益的調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟上的承受能力?，F(xiàn)在，全面推進物業(yè)管理的時機已經(jīng)成熟，各級政府和物業(yè)管理行政主管部門，要加速推進物業(yè)管理，特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢的地區(qū)和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學(xué)習(xí)廣東、上海、深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗和作法，結(jié)合本地的實行，加速建立物業(yè)管理新體制。2.2多種渠道、多種形式培養(yǎng)人