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1、名詞解釋：容積率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià) 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)
2、設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其他費(fèi)用容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。樓面地價(jià)樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=
3、土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)值。目前，北京、上海、深圳等一些市場化程度較高的城市，在土地交易時(shí)已采用樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用樓面地價(jià)進(jìn)行土地拍賣是大勢所趨，同時(shí)也表明一個(gè)城市的發(fā)達(dá)程度。以畝計(jì)價(jià)已不能直接反映項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本含量，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性。樓面地價(jià)能更真實(shí)地反映不同區(qū)域的地價(jià)水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價(jià)水平，易于開發(fā)商在競價(jià)時(shí)直觀地進(jìn)行價(jià)格對比，估算投資成本和投資效益，合理分布應(yīng)價(jià)梯度，更好地規(guī)避市場
4、風(fēng)險(xiǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格,是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)含義如下：1．基準(zhǔn)期日基準(zhǔn)地價(jià)的評估期日為：2000年1月1日。2．土地開發(fā)程度(1)商業(yè)用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”(2)住宅用地：區(qū)域“六通”(通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路)宗地內(nèi)“場平”(3)工業(yè)用地：(1)一，二，三，四級地：區(qū)域“三通”(通水，通電，通路)宗地內(nèi)“場平”；(2)五級地：生地3．使用年期根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條規(guī)定，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高
5、年限按用途分別為：(1)商業(yè)用地：40年(2)工業(yè)用地：50年(3)住宅用地：70年4，容積率(1)商業(yè)用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工業(yè)用地：0.65．土地權(quán)利狀況有償使用(出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，作價(jià)入股)，無他項(xiàng)權(quán)利限制下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評估的基礎(chǔ),其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格,按成交價(jià)格確定?！ υ姓潛艿耐恋?其土地使用者因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)作價(jià)入股等,且符合省、市有關(guān)規(guī)定可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的,應(yīng)按宗地評估確定
6、價(jià)繳納級差地租和市政配套費(fèi)。宗地地價(jià)宗地地價(jià)是指具體宗地在法定使用年期內(nèi)的價(jià)格。宗地地價(jià)由市土地行政主管部門根據(jù)擬出讓土地的條件和土地市場情況，按照國家和省的規(guī)定，組織進(jìn)行評估確定地價(jià)基本概念簡介一、基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是人民政府對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)２００１１５號）、國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)２００１１７４號）等
7、規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)國家統(tǒng)一劃定的城市土地等級和規(guī)定的地價(jià)幅度依法定期確定和公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。基準(zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容，包括分用途、分區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)及其在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的修正系數(shù)體系都應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)男问皆谥付▓龊匣蛎襟w上公布，并接受查詢。二、宗地地價(jià)宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評估是根據(jù)評估目的、待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅臓顩r，選擇適宜的估價(jià)方法對待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評估出待估宗地在某一期
