房地產(chǎn)開發(fā)成本風險控制探討

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1、房地產(chǎn)開發(fā)成本風險控制探討　　成本控制的目的　　在保證質(zhì)量、保證開發(fā)時間的前提下，以最合適的成本來完成一項建筑是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目的所在，但是往往會有很多的因素導致成本控制管理混亂。這些因素包括：①開發(fā)商在進行地產(chǎn)開發(fā)時缺乏風險意識，沒有很好地估算投入產(chǎn)出比；②成本規(guī)劃不科學，成本決策太盲目，沒有根據(jù)，不規(guī)范；③由于核算方法不規(guī)范、搜集不全面、管理措施不得當?shù)龋瑢е鲁杀拘畔⑹フ鎸嵭?；④成本管理盲目，缺乏現(xiàn)代化的管理方式。　　成本控制的特點　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制特點有三點：①成本管理是貫穿一項房

2、地產(chǎn)工程始末的，時間跨度很長；②受國家政策、開發(fā)商成本控制管理制度、施工環(huán)境、房地產(chǎn)市場等多個因素的影響，這些因素在工程施工中是不確定也不能預計的；③成本控制要根據(jù)工程施工始末的各個項目施工質(zhì)量、所用的材料以及工程進度來進行動態(tài)地調(diào)整，是一種動態(tài)的活動?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的風險　　較長的成本控制時間、較多的不可預計的影響因素、動態(tài)活動等特征，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在風險，這些風險會導致成本計算工作人員在整個施工過程中，對成本的估計和計算不夠精確。產(chǎn)生成本控制風險的因素，常常有施工用的材料質(zhì)

3、量、招投標政策、合同管理成本、設計變更等。因此，應該在工程施工時，對這些風險進行考察和評估，然后采取相應的措施來避免工程施工中的成本風險?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目中，大部分成本都用于包括了總工程、分包工程、工程管理成本、相關(guān)配套設施等。因此，工程成本控制和風險，是整個房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中最主要也是最難以解決的問題。從工程設計、施工、竣工、支付使用，再到后期質(zhì)量監(jiān)測的整個施工過程中，最重要的的核心就是工程管理與工程造價。　　工程成本控制要點　　在房地產(chǎn)開發(fā)的工程建設中，有六個關(guān)鍵要點：規(guī)劃設計、招投標制度、

4、設計變更費、施工現(xiàn)場簽證、合同管理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)。①成本控制的重點是規(guī)劃設計，規(guī)劃的優(yōu)劣直接決定了工程投資的總額。②招投標制度是成本控制的核心，只有嚴格的招投標制度才能找到可靠、優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最難的關(guān)鍵點就是設計變更。在工程施工前的設計，會因為施工的實際情況而進行一些設計的變更，這樣會影響投資預算。④為了更加快捷地解決施工過程中遇到的新問題，就有了簽證的出現(xiàn)，簽證可以在原有合同的基礎(chǔ)上進行補充，以適應施工中的新問題。⑤合同的存在，是施工雙方各自履行義務的依據(jù)，因此合理

5、、具有執(zhí)行力、條例以及義務界限明確的合同是成本控制的依據(jù)。⑥工程中成本控制的手段是現(xiàn)場綜合調(diào)節(jié)，專業(yè)的工程技術(shù)人員通過對施工工程現(xiàn)場進行綜合地調(diào)節(jié)，來提高工程質(zhì)量、縮短工期，最后達到控制成本的目的?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)中工程成本控制風險　　工程成本控制風險主要有：①工程招標風險。如果在招標時工作人員對于工程量、材料要求等的重要問題在招標文件上闡述不清或遺漏，或者雙方在簽合同時沒有對不確定、有分歧的問題進行統(tǒng)一都會在工程施工時出現(xiàn)成本控制風險。②施工階段的風險。在施工的過程中，會因為施工過程耗時長、施工過程中

6、設計發(fā)生了更改、施工現(xiàn)場簽證不確切、管理人員不負責等問題最后都會導致成本失控。該風險最不確定。③施工材料管理方面的風險。在招標時若沒有對施工材料的類型以及型號進行明確地規(guī)定，及在施工時沒有向施工單位明確當時的價格，可能會導致預算不足而選取質(zhì)量次的材料，這樣工程質(zhì)量會受到了影響，從而造成了成本控制風險?！　♂槍こ坛杀究刂埔c采取的措施　　針對工程成本控制要點采取的六點措施如下：①在施工前進行合理可信地規(guī)劃設計并且進行審計，通過后做好科學成本估算，根據(jù)估算設計出詳細的施工圖；②采取嚴格、良性競爭的招標制

7、度和嚴密的招標文件，以選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位；③根據(jù)設計的變更，合理地進行投資成本調(diào)整；④對于簽證的制定，讓專業(yè)的設計工作人員審計簽證的資格，盡量將簽證落實于圖紙上；⑤采用國際化的合同文件格式，并且條例界限清晰、具有很強的執(zhí)行力來規(guī)范合同的簽訂；⑥加強現(xiàn)場的綜合協(xié)調(diào)，加強部門的溝通和配合?！　♂槍こ坛杀究刂骑L險采取的措施　　要降低風險，就要針對工程成本控制風險要點采取相應的措施，而成本控制風險要點主要包括了三點：招標風險、施工階段的風險，材料管理的風險。①針對招標的風險，要在招標時制定嚴格的招標文件，以

8、選取有條件和資質(zhì)的施工單位，有效地避免能力不足的單位被選中；②針對施工階段的風險，要就指定好成本控制的預算，制定好控制方案并且進行嚴格地審批，并且嚴格要求和控制簽證；③充分考慮到材料市場價格會在不同時期產(chǎn)生波動，因此雙方要簽訂好合同，在合同中明確好所用材料的型號以及類型，堅決不使用劣質(zhì)材料，并和施工單位隨時溝通當前材料價格，以便進行成本調(diào)整?！　≡谶@個發(fā)展迅速的時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在分析與研究成本控制的目的、風險、特點，工程成本控制要點，以及成本控制