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《房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險控制探討.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險控制探討摘要：隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)建筑數(shù)量劇增。房地產(chǎn)商需要在保障房屋質(zhì)量、控制風(fēng)險的同時，謀求利潤最大化，要想控制房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險及成本，需要對成本控制點、工程成本風(fēng)險等進行管控。文章將就房地產(chǎn)開發(fā)成本控制及風(fēng)險控制展開了探討與分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本；風(fēng)險；控制在這個科技發(fā)達、發(fā)展迅速的時代，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)要對成本控制和風(fēng)險控制方面給予足夠地重視。房地產(chǎn)公司只有很好的控制了成本和風(fēng)險，才能使利益最大化。成本控制主要有設(shè)計規(guī)范化、招投標(biāo)制度、設(shè)計變更后的成本變化、合同管理
2、、現(xiàn)場協(xié)調(diào)等方面的內(nèi)容，而對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的控制主要是在成本控制節(jié)點以及降低工程成本風(fēng)險這兩個方面，下面進行詳細說明。1成本控制管理的目的、風(fēng)險及特點1.1成本控制的目的在保證質(zhì)量、保證開發(fā)時間的前提下，以最合適的成本來完成一項建筑是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目的所在，但是往往會有很多的因素導(dǎo)致成本控制管理混亂。這些因素包括：①開發(fā)商在進行地產(chǎn)開發(fā)時缺乏風(fēng)險意識，沒有很好地估算投入產(chǎn)出比；②成本規(guī)劃不科學(xué)，成本決策太盲目，沒有根據(jù)，不規(guī)范；③由于核算方法不規(guī)范、搜集不全面、管理措施不得當(dāng)?shù)?，?dǎo)致成本信息失去真實性；④成本管理
3、盲目，缺乏現(xiàn)代化的管理方式。1.2成本控制的特點房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制特點有三點：①成本管理是貫穿一項房地產(chǎn)工程始末的，時間跨度很長；②受國家政策、開發(fā)商成本控制管理制度、施工環(huán)境、房地產(chǎn)市場等多個因素的影響，這些因素在工程施工中是不確定也不能預(yù)計的；③成本控制要根據(jù)工程施工始末的各個項目施工質(zhì)量、所用的材料以及工程進度來進行動態(tài)地調(diào)整，是一種動態(tài)的活動。1.3房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的風(fēng)險4學(xué)海無涯較長的成本控制時間、較多的不可預(yù)計的影響因素、動態(tài)活動等特征，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在風(fēng)險，這些風(fēng)險會導(dǎo)致成本計算工作人
4、員在整個施工過程中，對成本的估計和計算不夠精確。產(chǎn)生成本控制風(fēng)險的因素，常常有施工用的材料質(zhì)量、招投標(biāo)政策、合同管理成本、設(shè)計變更等。因此，應(yīng)該在工程施工時，對這些風(fēng)險進行考察和評估，然后采取相應(yīng)的措施來避免工程施工中的成本風(fēng)險。2工程成本控制及風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大部分成本都用于包括了總工程、分包工程、工程管理成本、相關(guān)配套設(shè)施等。因此，工程成本控制和風(fēng)險，是整個房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中最主要也是最難以解決的問題。從工程設(shè)計、施工、竣工、支付使用，再到后期質(zhì)量監(jiān)測的整個施工過程中，最重要的的核心就是工程管理與工程造價
5、。2.1工程成本控制要點在房地產(chǎn)開發(fā)的工程建設(shè)中，有六個關(guān)鍵要點：規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)制度、設(shè)計變更費、施工現(xiàn)場簽證、合同管理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)。①成本控制的重點是規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃的優(yōu)劣直接決定了工程投資的總額。②招投標(biāo)制度是成本控制的核心，只有嚴格的招投標(biāo)制度才能找到可靠、優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最難的關(guān)鍵點就是設(shè)計變更。在工程施工前的設(shè)計，會因為施工的實際情況而進行一些設(shè)計的變更，這樣會影響投資預(yù)算。④為了更加快捷地解決施工過程中遇到的新問題，就有了簽證的出現(xiàn)，簽證可以在原有合同的基礎(chǔ)上進行補充，以適
6、應(yīng)施工中的新問題。⑤合同的存在，是施工雙方各自履行義務(wù)的依據(jù)，因此合理、具有執(zhí)行力、條例以及義務(wù)界限明確的合同是成本控制的依據(jù)。⑥工程中成本控制的手段是現(xiàn)場綜合調(diào)節(jié)，專業(yè)的工程技術(shù)人員通過對施工工程現(xiàn)場進行綜合地調(diào)節(jié)，來提高工程質(zhì)量、縮短工期，最后達到控制成本的目的。2.2房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制風(fēng)險工程成本控制風(fēng)險主要有：①工程招標(biāo)風(fēng)險。如果在招標(biāo)時工作人員對于工程量、材料要求等的重要問題在招標(biāo)文件上闡述不清或遺漏，或者雙方在簽合同時沒有對不確定、有分歧的問題進行統(tǒng)一都會在工程施工時出現(xiàn)成本控制風(fēng)險。②施工階段的風(fēng)險
7、。在施工的過程中，會因為施工過程耗時長、施工過程中設(shè)計發(fā)生了更改、施工現(xiàn)場簽證不確切、管理人員不負責(zé)等問題最后都會導(dǎo)致成本失控。該風(fēng)險最不確定。③4學(xué)海無涯施工材料管理方面的風(fēng)險。在招標(biāo)時若沒有對施工材料的類型以及型號進行明確地規(guī)定，及在施工時沒有向施工單位明確當(dāng)時的價格，可能會導(dǎo)致預(yù)算不足而選取質(zhì)量次的材料，這樣工程質(zhì)量會受到了影響，從而造成了成本控制風(fēng)險。3為了有效規(guī)避風(fēng)險采取的措施3.1針對工程成本控制要點采取的措施針對工程成本控制要點采取的六點措施如下：①在施工前進行合理可信地規(guī)劃設(shè)計并且進行審計，通過后做好科
8、學(xué)成本估算，根據(jù)估算設(shè)計出詳細的施工圖；②采取嚴格、良性競爭的招標(biāo)制度和嚴密的招標(biāo)文件，以選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位；③根據(jù)設(shè)計的變更，合理地進行投資成本調(diào)整；④對于簽證的制定，讓專業(yè)的設(shè)計工作人員審計簽證的資格，盡量將簽證落實于圖紙上；⑤采用國際化的合同文件格式，并且條例界限清晰、具有很強的執(zhí)行力來規(guī)范合同的簽訂；⑥加強現(xiàn)場的綜合協(xié)調(diào)，
