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《淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、淺析商品房買賣中失信問題的規(guī)范誠實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場活動中都必須恪守諾言、講究信用、誠實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會利益、國家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中，違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購房者的合權(quán)法益。因此，必須對商品房買賣中的失信問題加以規(guī)制。一、商品房買賣中的失信問題商品房買賣不同于一般的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個特征：1、商品房買賣分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能
2、否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見性，購房者甚至無法知道所購樓房能否建成及開發(fā)商會不會將同一套房屋賣給第三人。在這個過程中，誠實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個有欺詐意圖的開發(fā)商會如期地將約定的樓房交付購房者。2、在樓房建好前，購房者無法詳細(xì)了解所購房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假廣告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開工證、竣
3、工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭皮簽了再說，這種情況可稱為“被動欺詐”。4、對于商品房質(zhì)量，一般的購房者無法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出來，在交房時，也只能完全依賴開發(fā)商的誠實(shí)信用了。從商品房買賣的以上特征可以看出，相對于其他的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因?yàn)殚_發(fā)商違背誠實(shí)信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問題主要有以下幾
4、個方面：1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前，90％以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。商品房經(jīng)營者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中承諾的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實(shí)際情況不一致。例如，“全優(yōu)工程”僅為合格工
5、程；“高級裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話未接通，配套設(shè)施不到位；“花園住宅”見不到花草；“進(jìn)口電梯”變?yōu)閲a(chǎn)電梯；“封閉式安靜小區(qū)”變?yōu)樯叹踊祀s的鬧區(qū)；“全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場和醫(yī)院而不標(biāo)出來等等。2、定金陷阱商品房買賣中定金的設(shè)定方式主要有兩種：一種是商品房買受人看中了某一套商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況(往往包括房號、面積、價(jià)格等，但有的出賣人是省略這部分內(nèi)容的)過一定時間后買受人再與出賣人訂立正式的商品房買賣合同(稱立約定金)；另一種方式則是在雙方訂立
6、了正式的商品房買賣合同后，再交付一定數(shù)額的定金(稱履約定金)。這兩種定金一般都是由買受人向出賣人交付，兩者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買賣合同訂立前還是訂立后。對于履約定金的效力，《擔(dān)保法》和《合同法》都有明確規(guī)定，爭議較少。對于立約定金的效力，學(xué)者有不同的見解，但最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》對此作了明確規(guī)定，該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”即允許當(dāng)事人作出立約定金的約定。當(dāng)事人作出立約定金的約
7、定，應(yīng)當(dāng)明確約定將來商品房買賣合同的主要內(nèi)容。如果當(dāng)事人沒有約定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂立合同時又無法對合同內(nèi)容達(dá)成一致，則立約定金仍然無法發(fā)生法律效力。當(dāng)事人最好在交付定金時明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容，如房號、價(jià)格、面積、交付方式和時間、使用的商品房買賣合同文本等。當(dāng)然，有時也可以以其他方式證明當(dāng)事人對合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致。在實(shí)踐中，商品房開發(fā)商往往在收取定金時故意不寫明合同的主要內(nèi)容，將來簽訂商品房買賣合同時，又單方面增加購房者不愿意接受的條款，然后以購房者拒絕訂立合同為由，沒收定金。3、超期交樓和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證
8、書工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣。購房者取得所購房屋，往往比合同約定晚一兩年，甚至更長。有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取
