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1、高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分（項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告）第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng)方案一、高層住宅項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對(duì)XXX，項(xiàng)目東側(cè)為XXX，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積47375.75m2實(shí)際用地面積39390.36m2計(jì)容積率面積149683.37m2總建筑面積157689.07m2建筑
2、容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49m2商業(yè)面積8527.04m2地下室面積8036.54m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一
3、個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元，另需貸款額合計(jì)20000萬元。（二）資金動(dòng)作方
4、式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3)
5、銀行貸款年度投入表(單位:萬元)第一年第二年10000100003、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表(單位:萬元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、（略）二、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：（略）2、規(guī)劃目標(biāo)。（1
6、）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅
7、項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2、建設(shè)方式。采用公開招標(biāo)方式選
