項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)

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1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于周口市川匯區(qū),北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農(nóng)路，項(xiàng)目總用地畝，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積m2，計(jì)容積率建筑面積率為m2。（表：6-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)周口市川匯區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積m2，其中住宅m2，商業(yè)部分m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積m2，共個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積m2，擬建棟

2、層商住樓。項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使我們很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為32萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，建議公司采用投資多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低我們的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按

3、銷售收入%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)萬元，自有資金萬元，占總投資的%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)萬元，另需貸款額合計(jì)萬元。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)商業(yè)、住宅建筑物建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為萬元，占總投資的%，分年投入。詳見

4、表:6-1-2(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)第一年第二年第三年第四年2、銀行貸款銀行長期貸款共有筆，共計(jì)萬元，占總投資%；從第一年每年借一筆。(表:6-1-3)銀行貸款年度投入表(單位:萬元)32第一年第二年第三年第四年3、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的%,下半年為整個(gè)銷售收入的%,總銷售收入再投入為萬元，占總投資的%。(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表(單位:萬元)第年上半年下半年分段周期設(shè)定

5、①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)計(jì)劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1）（表：6-2-1）32項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃32一、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金萬元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：6-3-1）。（表：

6、6-3-1）前期工程費(fèi)估算表(單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)合計(jì)(3)建安工程費(fèi)：萬元。（見表：6-3-2）（表：6-3-2）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)(單位:萬元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣32通訊公用天線普通裝修對講機(jī)系統(tǒng)地下室費(fèi)用智能化設(shè)施★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)元/平方米建安工程費(fèi)：①高層建安工程費(fèi)=萬元注:其中()

7、為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程2供水工程3電信工程4天然氣工程5綠化工程6道路工程7排水工程合計(jì)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：萬元,詳見表:6-3-4（表：6-3-4）公建配套設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)32序號項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園2物業(yè)管理處3會所4公廁合計(jì)（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：萬元,詳見表6-3-5。（表：6

8、-3-5）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表(單位:萬元)序號類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：元/T商鋪：元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:/戶,/KVA商鋪:平方米,元/KVA住宅:商鋪:5其他6物業(yè)管理基金32合計(jì)(7)不可預(yù)見費(fèi)。萬元。（8）開發(fā)成本。萬元,開發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用：萬元。2